Bất động sản Việt Nam: Giảm giá sâu 30%, nhà đầu tư vẫn chôn vốn vì vắng người mua

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với tình trạng thanh khoản suy giảm, đặc biệt ở phân khúc đất nền. Nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán thấp hơn giá mua từ 20-30%, thậm chí chịu lỗ hàng tỷ đồng, nhưng vẫn không tìm được người mua trong nhiều năm. Khi dòng tiền đầu cơ rút khỏi thị trường, nhu cầu mua để ở và khai thác thực tế chưa đủ sức thay thế, khiến nhiều khoản vốn tiếp tục bị chôn trong những lô đất khó thanh khoản.

Theo VnExpress ngày 8/11, tình trạng này diễn ra rõ nét tại các khu vực ngoại ô, nơi dân cư thưa thớt và hạ tầng, tiện ích sinh hoạt chưa phát triển. Dù chủ đất liên tục hạ giá, giao dịch vẫn rất trầm lắng.

◆ Giá căn hộ và đất nền cùng giảm, giao dịch lao dốc

Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu điều chỉnh từ quý II năm nay. Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II của Bộ Xây dựng, được VnExpress dẫn lại ngày 2/9, giá bán lại căn hộ tại Hà Nội bình quân khoảng 123 triệu đồng/m², giảm 3,9% so với quý trước. Tại TP.HCM, mức giá này vào khoảng 108 triệu đồng/m², giảm 3,6%.

Giá bán lại đất nền trên cả nước cũng giảm 2-3% so với quý trước. Giá chào bán bình quân còn khoảng 40 triệu đồng/m², giảm 2,5%. Riêng tại TP.HCM, mức giá khoảng 66 triệu đồng/m², giảm gần 3%.

Thanh khoản thị trường suy yếu rõ rệt. Trong quý II, cả nước ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản, giảm 28,5% so với quý trước và giảm 36,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, giao dịch đất nền chỉ đạt 73.438 trường hợp, giảm 32,6% so với quý I.

Bộ Xây dựng nhận định chi phí huy động vốn cao, thanh khoản thị trường suy giảm và dòng tiền đầu tư chuyển sang các bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực là những nguyên nhân chính khiến giá bất động sản điều chỉnh.

Không ít nhà đầu tư đất nền đang phải chấp nhận giảm giá sâu nhưng vẫn không thể thoát hàng. Một người được VnExpress phỏng vấn cho biết năm 2019 đã mua lô đất rộng 100 m² tại khu vực Đức Hòa, tỉnh Long An cũ, với giá 1,3 tỷ đồng. Khi đó, người này kỳ vọng hạ tầng được đầu tư và khu vực có khả năng phát triển lên đô thị. Tuy nhiên, dù bắt đầu rao bán từ năm 2022, giao dịch vẫn không thành công.

Ban đầu, chủ đất muốn thu hồi đủ số tiền đã bỏ ra, nhưng sau đó chấp nhận giảm giá để chịu lỗ 300 triệu đồng. Dù vậy, sau gần 4 năm tìm người mua, khoản đầu tư vẫn chưa thể thu hồi.

Một nhà đầu tư khác ở Hà Nội cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Người này mua lô đất rộng 140 m² tại khu vực quận 9 cũ, TP.HCM, với giá 8,7 tỷ đồng. Đến năm 2024, lô đất được rao bán với giá 8 tỷ đồng, sau đó tiếp tục giảm xuống 7,7 tỷ đồng nhưng vẫn không có giao dịch.

Tình trạng ế ẩm cũng được phản ánh qua số liệu thị trường quý III. Theo công ty tư vấn bất động sản DKRA, tại khu vực phía Nam, 99 dự án đưa ra thị trường tổng cộng 8.350 nền đất nhưng chỉ có 116 nền được giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 1%.

Khảo sát của nền tảng bất động sản Batdongsan cũng cho thấy đất nền chỉ chiếm 9% mức độ quan tâm của người tìm kiếm bất động sản trong quý III, thấp nhất trong các loại hình được khảo sát. Lượng giao dịch đất nền của các đơn vị môi giới tham gia khảo sát giảm tới 81% so với quý trước.

◆ Dòng tiền đầu cơ rút lui, nhu cầu thực chưa đủ bù đắp

Theo các chuyên gia, nguyên nhân cốt lõi khiến đất nền khó thanh khoản là sự rút lui của dòng tiền đầu cơ trong khi nhu cầu mua để ở và sử dụng thực tế chưa đủ lớn.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan, cho biết trước đây nhà đầu tư chiếm tới 90% nhu cầu giao dịch đất nền. Tuy nhiên, khi nhóm này rời khỏi thị trường, lượng người mua có nhu cầu thực không đủ để hấp thụ nguồn cung hiện có.

Theo ông, khi lực cầu đầu tư suy yếu, chỉ dựa vào người mua có nhu cầu sử dụng thực tế sẽ rất khó tiêu thụ lượng đất nền đang được chào bán. Vì vậy, ngay cả những lô đất đã giảm giá cũng không dễ tìm được người mua.

Một bất lợi khác của đất nền là khả năng tạo thu nhập trong thời gian nắm giữ thấp hơn so với căn hộ hoặc nhà phố. Đặc biệt, những lô đất nằm ở khu vực chưa có đủ khu dân cư và hoạt động thương mại thường không mang lại nguồn thu đáng kể. Nhà đầu tư vì thế có thể phải chôn vốn trong thời gian dài mà không có dòng tiền bù đắp.

Đại diện DKRA Group, ông Võ Hồng Thắng, cũng cho rằng chi phí phát triển dự án tăng, thủ tục pháp lý phức tạp và gánh nặng đầu tư hạ tầng đang khiến các doanh nghiệp thận trọng hơn khi triển khai dự án mới.

Trên các diễn đàn bất động sản, nhiều ý kiến cho rằng nhà đầu tư cần thay đổi cách nhìn, không nên chỉ đặt kỳ vọng vào khả năng tăng giá trong tương lai mà phải chú trọng giá trị sử dụng thực tế của tài sản.

Một độc giả nhận xét nhiều người mua đất chỉ vì nghe thông tin sắp có đường mới hoặc khu vực sẽ được phát triển thành đô thị, trong khi quá trình hình thành khu dân cư thực tế có thể kéo dài nhiều năm. Thay vì đặt cược vào những triển vọng chưa chắc chắn, người mua nên ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch và hạ tầng hoàn chỉnh.

Một ý kiến khác cho rằng trước khi đầu tư bất động sản, cần tính đến khả năng bán lại trong trường hợp cần tiền gấp. Đất trống ở vùng ven có thể khiến vốn bị mắc kẹt nhiều năm mà không tạo ra thu nhập, trong khi căn hộ tại khu dân cư có thể cho thuê để tạo dòng tiền.

Một số độc giả cũng nhấn mạnh đầu tư bất động sản không đơn thuần là chờ giá tăng, mà cần đánh giá giá trị và khả năng khai thác tài sản. Căn hộ có thể cho thuê, nhà phố có thể dùng để ở hoặc kinh doanh, còn đất trống thường khó tạo ra giá trị kinh tế trong suốt thời gian nắm giữ.