Giá thuê nhà tại Seoul tăng cao, người thuê phải gánh thêm chi phí

Một năm đã trôi qua kể từ khi chính phủ Hàn Quốc công bố "chính sách bất động sản 10·15" nhằm quy định toàn bộ khu vực Seoul và một số khu vực của Gyeonggi, nhưng gánh nặng chi phí thuê nhà của người thuê tại Seoul vẫn tiếp tục gia tăng. Giá thuê nhà trung bình tại Seoul đã tăng 6 triệu won trong một năm, và ngay cả khi ở lại nhà cũ, người thuê cũng khó tránh khỏi việc tăng tiền đặt cọc. Giá thuê tháng cũng tăng theo, khiến áp lực trên thị trường cho thuê không hề giảm bớt mặc dù có các biện pháp kiểm soát mạnh mẽ nhằm ổn định giá nhà.

Theo thông tin từ Cơ quan Bất động sản Hàn Quốc vào ngày 14 tháng 10, giá thuê nhà trung bình tại Seoul vào tháng 8 vừa qua đạt 560 triệu won, tăng 62 triệu won (12,4%) so với tháng 8 năm ngoái (498 triệu won). Giá trung bình là mức giá nằm ở giữa khi sắp xếp toàn bộ nhà theo thứ tự giá.

Nếu dựa trên thời gian hợp đồng thuê thông thường là 2 năm, gánh nặng của người thuê càng rõ ràng hơn. Giá thuê nhà trung bình tại Seoul vào tháng 8 năm 2024 dự kiến sẽ là 480 triệu won, tăng 80 triệu won (16,7%) so với tháng 8 năm nay (560 triệu won). Điều này có nghĩa là người thuê đã ký hợp đồng 2 năm trước sẽ phải đối mặt với mức giá cao hơn khi tìm nhà mới sau khi hợp đồng hết hạn.

Đặc biệt, giá thuê nhà trung bình tại Songpa-gu đã tăng từ 757 triệu won vào tháng 8 năm 2024 lên 941 triệu won vào tháng 8 năm nay, tức tăng 184 triệu won (24,3%). Tại Gangdong-gu, giá cũng tăng từ 508 triệu won lên 637 triệu won, tức tăng 129 triệu won (20,6%). Tương tự, giá tại Yeongdeungpo-gu và Seongbuk-gu cũng tăng lần lượt 99 triệu won (18,3%) và 84 triệu won (18,7%).

Chính phủ đã chỉ định toàn bộ khu vực Seoul và một số khu vực của Gyeonggi là khu vực điều chỉnh và khu vực nóng về đầu cơ vào tháng 10 năm ngoái. Họ đã giảm hạn mức vay thế chấp và áp dụng quy định tỷ lệ trả nợ tổng thể (DSR) đối với người thuê có một căn nhà, nhằm kiểm soát nhu cầu trên toàn bộ thị trường nhà ở. Tuy nhiên, một năm sau khi thực hiện các biện pháp này, gánh nặng tài chính của người thuê do giá thuê tăng vẫn tiếp tục gia tăng.

Theo phân tích của Ajou Economics về các hợp đồng thuê nhà đã được báo cáo trên hệ thống công khai giá giao dịch của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vào tháng 8, trong số các hợp đồng gia hạn không sử dụng quyền yêu cầu gia hạn, có 44,6% hợp đồng đã tăng tiền đặt cọc trên 5%. Số hợp đồng tăng trên 10% cũng chiếm tới 27,1%. Điều này cho thấy không chỉ các hợp đồng thuê mới mà ngay cả quá trình gia hạn hợp đồng cũ cũng bị ảnh hưởng bởi mức giá thuê cao hơn, dẫn đến gánh nặng cho người thuê.

Đối với những người thuê đã sử dụng quyền yêu cầu gia hạn, gánh nặng có thể còn lớn hơn. Theo Luật Bảo vệ Người thuê nhà, khi thực hiện quyền yêu cầu gia hạn, việc tăng tiền đặt cọc sẽ bị giới hạn trong mức 5%. Tuy nhiên, khi hết quyền yêu cầu gia hạn và thương lượng lại điều kiện hợp đồng với chủ nhà, giới hạn này có thể không còn áp dụng. Những người thuê có hợp đồng hết hạn trong thời kỳ giá thuê tăng có thể phải đối mặt với gánh nặng tài chính lớn hơn do tăng tiền đặt cọc.

Chuyên gia bất động sản Kim Hyo-seon từ Ngân hàng Quốc dân KB cho biết: "Giá thuê nhà tiếp tục tăng khiến khoảng cách giữa hợp đồng cũ và giá thị trường xung quanh ngày càng lớn. Khi hợp đồng hết hạn và người thuê phải tìm nhà mới, rất khó để tìm được căn nhà có điều kiện tương tự với số tiền đặt cọc cũ, vì vậy nhiều trường hợp đã xảy ra khi người thuê đồng ý tăng tiền đặt cọc để gia hạn hợp đồng với chủ nhà."

Ngay cả khi người thuê muốn chuyển sang thuê nhà theo hình thức tháng để giảm bớt gánh nặng tiền đặt cọc, tình hình cũng không khác biệt nhiều. Vào tháng 8 năm nay, giá thuê nhà trung bình tại Seoul đạt 1,38 triệu won, tăng 180.000 won (15,0%) so với một năm trước (1,2 triệu won). Trong cùng thời gian, tiền đặt cọc cho thuê nhà trung bình cũng tăng từ 110 triệu won lên 120 triệu won, tức tăng 10 triệu won (9,1%). Dù chọn thuê nhà theo hình thức tháng để giảm bớt gánh nặng tài chính, nhưng chi phí sinh hoạt hàng tháng vẫn tăng lên.

Tuy nhiên, việc vay tiền để duy trì hợp đồng thuê cũng không dễ dàng. Khoản vay thuê nhà phụ thuộc vào hạn mức bảo lãnh của các tổ chức bảo lãnh và tiêu chí thẩm định của các tổ chức tài chính, do đó số tiền có thể vay sẽ khác nhau. Việc tăng tiền đặt cọc không đồng nghĩa với việc hạn mức vay cũng tăng theo cùng mức, vì vậy những người thuê không thể vay thêm tiền đặt cọc sẽ phải tìm cách huy động vốn khác hoặc sử dụng tiền của mình.

Giáo sư Shin Bo-yeon từ Đại học Sejong cho biết: "Những người thuê không thể chịu nổi việc tăng tiền đặt cọc sẽ phải tìm kiếm khoản vay bổ sung, nhưng các khoản vay chính sách thường có yêu cầu khắt khe, do đó họ có khả năng phải vay với lãi suất cao hơn. Nếu việc huy động vốn qua vay mượn trở nên khó khăn, họ có thể chuyển sang hình thức thuê nhà có bảo đảm với tiền thuê tháng."

Các chuyên gia nhấn mạnh rằng việc mở rộng nguồn cung là cần thiết để ổn định thị trường cho thuê. Đặc biệt, trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới, nhu cầu di dời do các dự án cải tạo có thể làm tăng áp lực tăng giá thuê.

Giáo sư Shin cho biết: "Trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung cho thuê, nếu nhu cầu di dời do các dự án cải tạo gia tăng, tỷ lệ tăng giá thuê có thể vượt qua tỷ lệ tăng giá bán. Cần duy trì các ưu đãi thuế cho các chủ đầu tư tuân thủ quy định về giới hạn tăng giá thuê cho đến khi nguồn cung nhà ở đủ đáp ứng."