Giá nhà và thuê tăng 10% sau một năm thực hiện chính sách bất động sản 10·15

Chính phủ Hàn Quốc đã quy định toàn bộ khu vực Seoul là khu vực bị kiểm soát và mở rộng khu vực cấp phép giao dịch đất đai nhằm kiềm chế nhu cầu mua nhà và làm giảm đà tăng giá. Tuy nhiên, sau một năm thực hiện chính sách bất động sản 10·15, giá căn hộ và giá thuê ở Seoul đều tăng khoảng 10%. Mặc dù giao dịch giảm, nhưng không dẫn đến sự ổn định giá cả, và nhu cầu mua nhà đã chuyển sang các khu vực ngoại ô và nhà giá trung bình, trong khi áp lực chi phí sinh hoạt trong thị trường cho thuê cũng gia tăng.

Chính sách 10·15 đã tập trung vào việc quy định toàn bộ khu vực Seoul và mở rộng khu vực cấp phép giao dịch đất đai, đồng thời phân biệt hạn mức cho vay thế chấp theo giá nhà để kiềm chế nhu cầu mua. Tuy nhiên, sau một năm, thị trường đã có những diễn biến khác nhau về giao dịch và giá cả.

Theo số liệu từ Viện Bất động sản Hàn Quốc, từ tuần thứ ba của tháng 10 năm ngoái đến tuần đầu tiên của tháng này, giá bán căn hộ ở Seoul đã tăng 10,42%, vượt qua tỷ lệ tăng 6,61% trong một năm trước đó. Trong cùng thời gian, giá thuê cũng tăng 9,96%.

Theo phân tích của tờ Ajou Economics dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế từ Bộ Đất đai, Giao thông và Xây dựng, giá giao dịch trung bình của các căn hộ ở Seoul trong cùng một khu vực và diện tích trước và sau chính sách đã tăng 12,7%. Các quận dọc bờ sông Hàn như Seongdong, Mapo, Dongjak, Yangcheon, Yeongdeungpo, Gwangjin và Gangdong đã tăng 19,1%, trong khi ba quận Gangnam và quận Yongsan tăng 12,1%, các khu vực khác tăng 10,5%.

Tại các khu vực ngoại ô và nhà giá trung bình, giao dịch và giá cả đều tăng. Tại các quận Nowon, Dobong, Jungnang và Geumcheon, giao dịch đã tăng lên sau khi chính sách được thực hiện, với giá căn hộ ở quận Seongbuk tăng 16,52%, quận Seodaemun tăng 14,40%, quận Gangseo tăng 14,39%, quận Guro tăng 13,69% và quận Nowon tăng 12,52%, đều vượt qua tỷ lệ tăng trung bình của Seoul.

Việc giảm hạn mức cho vay đối với nhà ở cao cấp đã dẫn đến việc nhu cầu chuyển dịch sang nhà ở giá trung bình, theo phân tích. Mặc dù chính sách đã kiềm chế giao dịch ở các khu vực trọng điểm, nhưng nhu cầu không biến mất mà chuyển sang các mức giá và khu vực có thể mua, dẫn đến hiện tượng "hiệu ứng bóng".

Thị trường cho thuê cũng tiếp tục chứng kiến sự giảm sút về nguồn cung. Theo nền tảng bất động sản Asil, tính đến ngày 14 tháng này, số lượng căn hộ cho thuê ở Seoul là 20.520 căn, giảm 13,8% so với một năm trước, trong khi số lượng căn hộ cho thuê tháng cũng giảm từ 19.183 căn xuống còn 17.148 căn, giảm 10,7%. Tại Gyeonggi-do, số lượng căn hộ cho thuê giảm 37,8%, số lượng cho thuê tháng giảm 47,2%, với mức giảm lớn hơn.

Sự giảm sút về nguồn cung này có nhiều yếu tố tác động, nhưng cũng có ý kiến cho rằng nghĩa vụ cư trú thực tế trong khu vực cấp phép giao dịch đất đai và khó khăn trong việc tham gia thị trường mua bán đã ảnh hưởng đến nhu cầu trong thị trường cho thuê. Giá thuê và giá thuê tháng đều tăng, cho thấy gánh nặng của các quy định đang đè nặng lên chi phí sinh hoạt của những người không có nhà.

Giáo sư Shin Bo-yeon từ Đại học Sejong cho biết: "Thị trường nhà ở giá trung bình và thị trường cho thuê trong khu vực đó đang rất bất ổn" và cảnh báo rằng nếu nhu cầu di chuyển do các dự án cải tạo ở Seoul gia tăng, sự bất ổn trong thị trường cho thuê có thể trở nên nghiêm trọng hơn. Ông cũng nhấn mạnh rằng "hiện tại là thời điểm thích hợp để ổn định thị trường cho thuê", đề xuất duy trì các ưu đãi thuế cho các nhà đầu tư cho thuê đăng ký giữ mức tăng giá thuê tối đa 5% ít nhất đến năm 2030.

Nghiên cứu viên Lee Eun-hyung từ Viện Nghiên cứu Chính sách Xây dựng Hàn Quốc cho rằng: "Nếu hạn mức cho vay bị giới hạn một cách đồng nhất bất kể điều kiện kinh tế, điều này có thể làm khó khăn cho người tiêu dùng thực sự trong việc mua nhà" và cho rằng việc quy định khu vực cấp phép giao dịch đất đai có thể tạo ra cảm giác lo lắng rằng cần phải mua nhà trước khi giá nhà tăng hơn nữa, thay vì làm giảm tâm lý mua.

Giáo sư Ko Jun-seok từ Đại học Yonsei cũng nhận định rằng: "Chỉ mở rộng khu vực cấp phép giao dịch đất đai thôi thì không đủ để ổn định giá nhà, mà cần xem xét cả tình trạng thiếu hụt nguồn cung trong thị trường cho thuê và các điều kiện liên quan đến các nhà đầu tư cho thuê đăng ký."



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #chính sách bất động sản
• #phân tích bất động sản
• #thị trường cho thuê
• #tăng giá nhà