Chính sách bất động sản vào ngày 15 tháng 10 sẽ tròn một năm. Giá mua và thuê căn hộ ở Seoul đã tăng khoảng 10%, trong khi có những đánh giá tích cực cho rằng chính sách đã kiềm chế nhu cầu đầu cơ và tình trạng nóng sốt ở khu vực Gangnam. Chính phủ đã hứa hẹn về sự ổn định cư trú cho người dân. Không thể đánh giá thành công mà không xem xét đến sự bất an của người thuê nhà.
Thời điểm đó, chính phủ đã quy định khu vực cấm và khu vực cần giấy phép giao dịch đất đai cho toàn bộ Seoul và 12 khu vực ở Gyeonggi. Họ đã hạn chế đầu tư chênh lệch bằng cách yêu cầu cư trú thực tế, đồng thời giảm hạn mức cho vay thế chấp đối với nhà ở ở khu vực quy định: nếu giá nhà vượt quá 15 tỷ won, hạn mức cho vay giảm xuống còn 400 triệu won, và nếu vượt quá 25 tỷ won, hạn mức giảm xuống còn 200 triệu won. Đây là một kế hoạch nhằm kiềm chế việc mua nhà bằng cách vay nợ và tái cấu trúc thị trường theo hướng cư trú thực tế.
Có dấu hiệu cho thấy ý định này đã hoạt động một phần. Theo thống kê của Cơ quan Bất động sản Hàn Quốc, từ ngày 20 tháng 10 năm ngoái đến ngày 5 tháng 10 năm nay, tỷ lệ tăng giá căn hộ ở quận Gangnam là 1,40%, trong khi quận Seocho là 3,35%, thấp hơn mức trung bình của Seoul là 10,42%. Gần đây, cả hai khu vực này đã giảm giá trong 9 tuần liên tiếp. Không thể phủ nhận hiệu quả của việc kiềm chế đầu tư chênh lệch và mua nhà bằng cách vay nợ. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng sự thay đổi về thuế cũng đã có tác động, vì vậy không thể đổ hết công lao cho chính sách ngày 15 tháng 10.
Vấn đề nằm ở chỗ chỉ nhìn vào nhu cầu bị kiềm chế mà bỏ qua nhu cầu đã chuyển dịch. Có phân tích cho rằng nhu cầu thực sự đã tập trung vào các căn hộ có giá trung bình thấp, nơi có khả năng vay mượn tương đối lớn. Trong cùng khoảng thời gian, giá bán ở quận Seongbuk đã tăng 16,52%. Trong khi mọi người cảm thấy yên tâm khi nhìn vào Gangnam, những người tìm kiếm nhà giá rẻ hơn lại thấy lựa chọn của họ trở nên đắt đỏ hơn. Không thể chỉ nhìn vào việc giảm khối lượng giao dịch mà cho rằng chỉ có nhu cầu đầu cơ bị loại bỏ. Việc những người có nhu cầu thực sự phải từ bỏ việc mua nhà do thiếu tiền cũng không thể được tính là thành công.
Việc giá nhà ở khu vực trung bình thấp tăng lên không thể được coi là một tín hiệu tốt, vì nó không làm giảm khoảng cách giữa các khu vực. Đối với những người đã sở hữu nhà, giá trị tài sản tăng lên, nhưng đối với thanh niên và các cặp vợ chồng mới cưới, điều này lại tạo ra rào cản gia nhập. Dù khoảng cách giá giữa Gangnam và các khu vực khác có thu hẹp lại, nhưng nếu khoảng cách giữa mức lương và giá nhà lại gia tăng, thì tình hình cư trú không hề cải thiện. Sự phân hóa không chỉ tồn tại giữa Gangnam và Gangbuk mà còn giữa chủ nhà và người thuê trong cùng một khu vực.
Tình hình thuê nhà còn nghiêm trọng hơn. Trong cùng khoảng thời gian, giá thuê căn hộ ở Seoul đã tăng 9,96%, trong khi ở quận Seongbuk tăng 15,64%. Theo thống kê của Asil, số lượng căn hộ cho thuê ở Seoul đã giảm 16,6% so với ngày 15 tháng 10 năm ngoái. Mặc dù không giống như tổng số lượng nhà cho thuê, nhưng điều này cho thấy những người đang tìm kiếm nhà thuê mới đã gặp khó khăn trong việc lựa chọn. Nếu việc mua bán gặp khó khăn do hạn mức cho vay cao và việc thuê nhà trở nên khó khăn, người dân sẽ phải cân nhắc đến việc thuê nhà đắt hơn hoặc ở xa hơn.
Ví dụ, nếu một căn hộ cho thuê trị giá 5 tỷ won tăng 10%, số tiền đặt cọc thêm sẽ là 500 triệu won. Điều này không có nghĩa là tất cả các hợp đồng gia hạn đều tăng lên như vậy. Tuy nhiên, những hộ gia đình hết quyền yêu cầu gia hạn và phải ký hợp đồng mới sẽ phải đối mặt với giá thị trường cao hơn. Nếu không có tiền mặt và phải kết hợp thuê nhà, khả năng tiết kiệm sẽ giảm, và nếu chuyển ra ngoại ô, gánh nặng đi lại và chăm sóc có thể gia tăng. Trong khi chính sách đang tạm thời làm chậm lại tình hình, người thuê nhà lại phải chi tiêu nhiều hơn cả về tiền bạc lẫn thời gian.
Tất nhiên, không thể đổ lỗi cho chính sách ngày 15 tháng 10 về tình trạng khó khăn trong việc thuê nhà do thiếu cung và sự chuyển đổi sang thuê nhà. Nếu người thuê nhà mua nhà, nhu cầu thuê cũng sẽ giảm. Do đó, cần phải kiểm tra tác động của các quy định về cư trú thực tế đối với cung và cầu cho thuê theo từng khu vực và điều chỉnh các tác động tiêu cực. Không thể chỉ dựa vào mục tiêu khởi công trong vài năm tới để vượt qua thời hạn hợp đồng lần này. Cần mở rộng khả năng giao dịch trong khi bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà hiện tại, đồng thời xem xét tình trạng nóng sốt và tình hình thuê nhà theo từng khu vực để điều chỉnh các quy định. Cần khẩn trương hỗ trợ tiền đặt cọc và tiền thuê cho các hộ gia đình yếu thế và các căn hộ cho thuê công cộng có thể vào ở.
Việc kiềm chế đầu tư chênh lệch là một công cụ chính sách, trong khi sự ổn định cư trú của người dân là mục tiêu cuối cùng. Chỉ với việc giải thích rằng công cụ đã hoạt động, không thể nói rằng đã đạt được mục tiêu. Tin tức về việc giá nhà ở Gangnam đã ổn định là điều đáng mừng. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là người thuê nhà có thể trả được tiền đặt cọc tăng lên.
* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.
Park Yong-jun
yjunsay@ajunews.com
© Bản quyền thuộc về Thời báo Kinh tế AJU & www.ajunews.com: Việc sử dụng các nội dung đăng tải trên vietnam. kyungjeilbo.com phải có sự đồng ý bằng văn bản của Aju News Corporation.