Chính phủ gặp khó khăn trong lĩnh vực bất động sản, số lượng mục tiêu tăng lên gấp đôi

Trong cuộc bầu cử địa phương ngày 6 tháng 3, đảng cầm quyền đã giành chiến thắng ở hầu hết các vị trí lãnh đạo địa phương trên toàn quốc nhưng lại để mất Seoul. Mặc dù khoảng cách phiếu bầu rất nhỏ, nhưng trọng lượng của thất bại không nằm ở con số mà ở sự phân bố. Ứng cử viên Jeong Won-oh đã mất nhiều phiếu ở bốn khu vực Gangnam và Yongsan, và sự mất mát này đã lấy đi toàn bộ lợi thế mà ông có ở các khu vực khác. Mặc dù đã thắng ở phần lớn Seoul, nhưng ông đã phải trả giá ở bốn khu vực phía nam sông Hàn.

Điều đáng chú ý là xu hướng vượt ra ngoài bốn khu vực đó. Những khu vực như Apgujeong, Yeouido, Mokdong và Seongsu, nơi đang chờ đợi tái phát triển, đã có sự chuyển dịch rõ rệt. Thị trưởng Oh Se-hoon đã giành được 84,8% phiếu ở Apgujeong bên sông Hàn và 72,3% ở Yeouido. Tại Mokdong New Town (Mok 5-dong), nơi không nằm bên sông, tỷ lệ này cũng đạt 62,7%. Sự chuyển dịch không chỉ diễn ra ở các khu vực ven sông. Ngay cả ở Seongdong-gu, nơi là căn cứ của ứng cử viên Jeong Won-oh, khu vực Seongsu, nơi có các khu vực tái phát triển, cũng đã nghiêng về phía Oh Se-hoon.

Điều kết nối tất cả những khu vực này không phải là tư tưởng mà là tài sản. Apgujeong đang chờ tái phát triển, Mokdong New Town đang chuẩn bị cải tạo, và Seongsu có các khu vực tái phát triển chiến lược. Mặc dù khu vực sống và thế hệ khác nhau, nhưng họ đều có chung một hoàn cảnh là giá trị tương lai của ngôi nhà phụ thuộc vào chính sách. Sự nhạy cảm của cử tri đối với khả năng di chuyển của tài sản lớn hơn so với xu hướng chính trị. Điều này cho thấy rằng cuộc bầu cử Seoul giờ đây được đọc như một "vành đai bất động sản" hơn là "vành đai tư tưởng". Nếu địa hình này trở nên vững chắc, cuộc bầu cử thị trưởng Seoul tiếp theo cũng sẽ khó khăn.
 
Chính phủ hiện có hai năm không có bầu cử. Tỷ lệ ủng hộ cao và Quốc hội có đa số. Đây là thời điểm mà chính phủ có thể thúc đẩy các chính sách mà họ mong muốn thông qua lập pháp, với không gian hành động rộng nhất. Trong thời điểm này, Tổng thống đã trực tiếp đề cập đến hướng đi của bất động sản. Trong cuộc họp báo kỷ niệm một năm nhậm chức vào ngày 8 tháng 6, nội dung chính của cuộc họp là "cả hai". Ông đã hứa sẽ công bố các biện pháp cung cấp một cách nhanh chóng và sẽ thúc đẩy tái phát triển và tái phát triển, đồng thời nhấn mạnh rằng "việc thoát khỏi nền kinh tế đầu cơ bất động sản là con đường sống của đất nước này" và rằng việc kiềm chế nhu cầu cũng cần phải đi kèm. Ông cho biết sẽ điều chỉnh hệ thống thuế trong dự toán ngân sách tháng 7. Mục tiêu mà chính phủ đặt ra đã tăng lên gấp đôi.
   
Một trong những mục tiêu là kiềm chế nhu cầu đầu cơ. Chính phủ đã tái áp dụng thuế chuyển nhượng cho những người sở hữu nhiều nhà, tiếp tục hiện thực hóa giá công bố, và đã siết chặt cho vay thế chấp nhà ở trong năm ngoái. Hướng đi này có lý do rõ ràng. Chính phủ có thể khắc ghi giá trị mà họ đã đề ra từ khi thành lập là thu hồi thu nhập bất hợp pháp, thu hẹp khoảng cách tài sản và kiềm chế việc sở hữu nhiều nhà. Điều này cũng thu hút sự ủng hộ từ tầng lớp thanh niên và những người không có nhà.

Tuy nhiên, cái giá phải trả là phản ứng từ thị trường. Khi tăng gánh nặng sở hữu và thu hẹp khả năng bán, thì các bất động sản đa sở hữu sẽ không được đưa ra thị trường. Tài sản còn lại sẽ chỉ là một căn nhà an toàn nhất, tức là các căn hộ mới ở Seoul. Ngay cả khi chính phủ tái áp dụng các quy định vào năm ngoái, giá căn hộ ở Seoul vẫn ghi nhận mức tăng hai chữ số. Tình hình cung cấp cũng bị ảnh hưởng. Tại Seoul, nơi không còn đất trống, các căn hộ mới chủ yếu chỉ đến từ tái phát triển và tái phát triển, và nếu các dự án này bị ngăn chặn, thì con đường đến nhà mới sẽ bị đóng lại. Trong năm nay, số lượng căn hộ hoàn thành ở Seoul đã giảm hơn 40% so với năm trước, và số lượng khởi công cũng đã giảm. Tuy nhiên, số lượng căn hộ chưa bán vẫn gần như ở mức thấp nhất. Điều này không phải vì không có người mua mà vì thiếu số lượng xây dựng. Trong khi nhu cầu bị kiềm chế, nguồn cung lại giảm trước. Hơn nữa, trong khu vực này không chỉ có các nhà đầu tư. Còn có những người thuộc tầng lớp trung lưu đang sống thực tế, muốn chuyển đến một ngôi nhà tốt hơn. Càng kéo dài sự kiềm chế, sự rời bỏ của họ sẽ chuyển từ sự thay đổi tạm thời thành sự phản đối mạnh mẽ.
 
Mục tiêu thứ hai là tăng cường cung cấp. Tuy nhiên, hình dạng của việc cung cấp mà Tổng thống vạch ra là điều quan trọng. Ông đã nói rằng "nếu những ngôi nhà đang được giữ lại cho mục đích đầu tư và đầu cơ được đưa ra thị trường, sẽ có một nguồn cung khổng lồ". Điều này có nghĩa là ông sẽ gây áp lực lên những người sở hữu nhiều nhà để đưa những ngôi nhà họ đang giữ ra thị trường. Thực tế, trước khi tái áp dụng thuế chuyển nhượng, một số lượng lớn bất động sản đã được đưa ra thị trường vào mùa xuân. Tuy nhiên, những bất động sản này không phải là nhà mới mà chỉ là những ngôi nhà có chủ sở hữu mới. Tổng số lượng nhà mà thành phố sở hữu vẫn không thay đổi.

Việc xây dựng nhà mới, tức là tăng cường khởi công và nhập cư, là một vấn đề khác. Chính phủ này chưa bao giờ lờ đi con đường này. Vào mùa thu năm ngoái, họ đã đưa ra các biện pháp hứa hẹn về việc cung cấp nhà ở quy mô lớn và thúc đẩy tái phát triển và tái phát triển. Tuy nhiên, chỉ vài tháng trước đó vào mùa hè, việc ngừng cho vay chi phí di chuyển cho những người sở hữu nhiều nhà đã khiến nhiều thành viên của các khu tái phát triển ở Seoul, nơi phần lớn là những người sở hữu nhiều nhà, đã dừng lại. Chính phủ đã hứa cung cấp nhưng lại đồng thời ngăn cản việc cung cấp. Lời hứa "sẽ thúc đẩy nhanh chóng" vào ngày 6 tháng 8 gần như chỉ là sự xác nhận lại lời hứa của năm ngoái.

Cung cấp thực sự cuối cùng sẽ được quyết định từ khởi công. Tại Seoul, nơi không còn đất trống, các căn hộ mới chỉ đến từ tái phát triển và tái phát triển, và nếu tính khả thi của dự án bị sụp đổ, con đường này sẽ bị chặn lại. Trong bối cảnh thuế, cho vay và quy định cải tạo đồng thời bị siết chặt, cả các hiệp hội và các công ty xây dựng đều không dễ dàng hoạt động. Để nói về việc cung cấp, cuối cùng cần phải trả lời xem giao dịch, sở hữu, tài chính và cấp phép có thể hoạt động trở lại ở đâu. Đây là một thiết kế hoàn toàn ngược lại với việc kiềm chế nhu cầu.

Tất nhiên, sự chuyển hướng này cũng đi kèm với hóa đơn. Nếu điều chỉnh gánh nặng sở hữu, sẽ có tranh cãi về việc giảm thuế cho những người sở hữu nhiều nhà, và nếu giảm thuế giao dịch, ngay lập tức sẽ làm giảm thu ngân sách. Nếu nới lỏng quy định cải tạo, sẽ có những cuộc tấn công về "đặc quyền", và sẽ mất nhiều năm để các căn hộ mới được đưa vào sử dụng, không thể ngay lập tức làm giảm giá trị hiện tại. Hơn nữa, việc nới lỏng quy định sẽ tạo ấn tượng rằng chính phủ lại một lần nữa lùi bước trước bất động sản. Điều này có thể được hiểu là sự lùi bước đối với các tầng lớp ủng hộ và là cơ hội cho phe đối lập.

Hai mục tiêu này đã cho thấy rằng chúng kéo theo nhau theo hướng ngược lại trong năm qua. Việc siết chặt cho vay đã khiến các dự án tái phát triển bị dừng lại. Các thẻ được đưa ra để kiềm chế lại cản trở việc cung cấp. Vì vậy, "cả hai" vào ngày 6 tháng 8 không chỉ là vấn đề ý chí mà còn là vấn đề thiết kế. Nếu hứa hẹn về tốc độ tái phát triển trong khi đồng thời siết chặt thuế sở hữu và quy định cải tạo, thì việc cung cấp sẽ chỉ còn lại trên giấy tờ. Không có mục tiêu nào mà không có lý do.

Việc kiềm chế đầu cơ là hướng đi mà chính phủ tin rằng là đúng, trong khi việc cung cấp là thực tế mà thị trường đang kêu gọi cấp bách. Hai năm không có bầu cử là thời gian để chính phủ có thể điều chỉnh giữa hai bên mà không cần lo lắng về phiếu bầu. Tuy nhiên, sau hai năm đó, vành đai bất động sản sẽ lại đứng trước các phòng phiếu. Việc chính phủ đã nói về việc cung cấp có thể chỉ dừng lại ở việc kéo các bất động sản hiện có ra thị trường hay có dẫn đến việc khởi công mới sẽ quyết định phiếu bầu trong ngày đó.