Các ứng cử viên, liệu có thực hiện các cam kết về bất động sản không?

Cuộc bầu cử địa phương ngày 3 tháng 6 đã kết thúc. 16 người đứng đầu các đơn vị hành chính đã được xác định. 13 nơi đã thay đổi chính quyền. Chỉ có ba người là Ô Se-hoon ở Seoul, Lee Cheol-woo ở Gyeongbuk và Park Wan-soo ở Gyeongnam tiếp tục chính sách cũ. Hầu hết các ứng cử viên trúng cử sẽ sớm nhậm chức. Trước khi họ nhậm chức, ủy ban chuyển giao quyền lực sẽ bắt đầu hoạt động. Các cam kết trong thời gian ứng cử đã được kiểm tra xem có "được đưa vào kế hoạch hay không". Nhưng giờ đây, sau khi trúng cử, tình hình đã khác. Nếu không được đưa vào kế hoạch, thì điều quan trọng là họ đang chuẩn bị gì để đưa chúng vào. Thị trường bất động sản không chỉ dựa vào lời hứa mà cần hành động.
 
Điều cấp bách nhất hiện nay là đường sắt. Các cam kết không có trong kế hoạch xây dựng mạng lưới đường sắt quốc gia lần thứ 4 hiện đã trở thành các dự án chính của các ứng cử viên trúng cử. Các dự án như GTX-E, F, G, H của ứng cử viên Chu Mi-ae ở Gyeonggi, BuTX và TRX kết nối với sân bay Gadeok của ứng cử viên Jeon Jae-soo ở Busan, và mở rộng CTX của khu vực Chungcheong đều không có trong kế hoạch lần thứ 4.

Để các tuyến này có thể bắt đầu triển khai, chúng cần được đưa vào kế hoạch xây dựng mạng lưới đường sắt quốc gia lần thứ 5, dự kiến sẽ được công bố sớm. Nếu Bộ Đất đai, Giao thông và Hạ tầng đang trong giai đoạn lựa chọn các tuyến ứng cử viên thông qua việc đánh giá tính khả thi và dự đoán nhu cầu, thì thời gian của ủy ban chuyển giao quyền lực đã bắt đầu. Nếu không chuẩn bị tài liệu về tính khả thi của dự án và không thảo luận với các bộ, thì rất khó để có tên trong danh sách ứng cử viên. Năm đầu tiên của nhiệm kỳ là thời điểm quyết định nhanh nhất cho kế hoạch lần thứ 5.

Một ví dụ điển hình là khu vực Đông Nam. Các ứng cử viên Jeon Jae-soo ở Busan và Kim Sang-wook ở Ulsan đều thuộc Đảng Dân chủ, trong khi ứng cử viên Park Wan-soo ở Gyeongnam thuộc Đảng Quốc dân. Việc hợp tác sẽ không tự động diễn ra khi các đảng phái khác nhau trong cùng một khu vực. Dự án đường sắt đô thị Ulsan-Yangsan-Busan đã được thông qua tính khả thi vào tháng 7 năm 2025, trong khi dự án đường sắt vòng quanh khu vực Đông Nam (Jinyeong-Ulsan) đang trong quá trình đánh giá tính khả thi. Dự án BuTX và TRX của Jeon Jae-soo sẽ được thêm vào. Trong cùng một khu vực Đông Nam, các tuyến, ngân sách và thứ tự ưu tiên có thể xung đột. Việc ba khu vực này hợp tác hay cạnh tranh sẽ quyết định tương lai của mạng lưới đường sắt megacity Đông Nam.
 
Việc xây dựng ngầm cũng có cấu trúc tương tự. Theo "Luật phát triển tích hợp xây dựng đường sắt ngầm" có hiệu lực từ năm 2024, vào tháng 2 năm 2025, các dự án tiên phong đầu tiên đã được chọn ở Busan, Daejeon và Ansan. Tuy nhiên, kế hoạch tổng thể cho việc xây dựng ngầm vẫn chưa được công bố. Để các đoạn bổ sung mà nhiều ứng cử viên đã hứa hẹn ở Seoul, Incheon, Cheonan có thể được đưa vào thực hiện, việc đưa vào kế hoạch tổng thể là bước đầu tiên. Sự thay đổi mà người dân có thể cảm nhận trong nhiệm kỳ tới có thể không phải là "khởi công" mà là "xác nhận kế hoạch". Mục tiêu khởi công cho dự án tiên phong đầu tiên thậm chí là năm 2030.

Bản chất thực sự của các cam kết về cơ sở hạ tầng xã hội (SOC) là khác. Cấu trúc dự án về việc xây dựng ngầm mà 6 ứng cử viên đã hứa hẹn như sau: Đầu tư vào đất đường sắt → phát hành trái phiếu của nhà thầu thực hiện dự án để huy động vốn → xây dựng ngầm và phát triển khu vực trên mặt đất → phát triển cao tầng trên mặt đất → sử dụng lợi nhuận từ phát triển để trả nợ trái phiếu. Điều này có nghĩa là không xây dựng bằng thuế mà bằng lợi nhuận từ việc cho thuê và bán các tòa nhà và cửa hàng trên mặt đất. Theo ước tính của thành phố Seoul, tổng chi phí dự án là 25,6 triệu tỷ won, trong khi lợi nhuận từ phát triển trên mặt đất là 31 triệu tỷ won. Lợi nhuận từ phát triển vượt chi phí dự án 121%. Nếu lợi nhuận từ phát triển giảm 20%, thì con số này sẽ là 24,8 triệu tỷ won, thấp hơn chi phí dự án.

Ước tính lợi nhuận từ phát triển là biến số chính của tính khả thi của dự án. Câu nói "không tốn thuế" có nghĩa là gánh nặng tài chính thấp, chứ không có nghĩa là chi phí sẽ biến mất. Thị trường bất động sản phải bù đắp cho chi phí đó. Điều mà các ứng cử viên cần quyết định là tỷ lệ sử dụng và thay đổi khu vực phát triển trên mặt đất, cũng như cấu trúc đầu tư của nhà thầu thực hiện dự án.

Sân bay mới cũng có bản chất tương tự. Sân bay TK của Thống đốc Lee Cheol-woo ở Gyeongbuk, phát triển khu vực sau sân bay của ứng cử viên Thị trưởng Daegu Choo Kyung-ho, di dời sân bay Gwangju, sân bay Saemangeum, và sân bay Gadeok ở Busan đều có vẻ ngoài là cơ sở hạ tầng giao thông, nhưng điểm mấu chốt từ góc độ bất động sản là phát triển khu vực sau sân bay và khu vực xung quanh. Câu hỏi là sẽ sử dụng khu vực mà sân bay mới được di dời vào mục đích gì.
 
Thị trường nhà ở mà các ứng cử viên đang đối mặt đang ở giữa sự phân cực. Theo thống kê nhà ở của Bộ Đất đai, Giao thông và Hạ tầng tháng 4 năm 2026, số giấy phép xây dựng nhà ở ở Seoul trong tháng 1-4 là 12.760 căn, giảm 24,0% so với một năm trước (16.787 căn), trong khi số nhà hoàn thành trên toàn quốc là 75.230 căn, giảm 45,9% so với năm trước (139.139 căn). Nếu số giấy phép xây dựng giảm, thì trong 2-3 năm tới, việc nhập cư sẽ cạn kiệt. Số nhà hoàn thành đã giảm một nửa. Đồng thời, trong số 65.179 căn nhà không bán được vào cuối tháng 4, có 47.881 căn ở địa phương, chiếm 73%, trong khi trong số 29.504 căn nhà hoàn thành nhưng không bán được, có 25.166 căn ở địa phương, chiếm 85,3%. Một tín hiệu quyết định hơn là trong tháng 4, trong khi số nhà không bán được ở vùng thủ đô giảm 1.314 căn, thì ở địa phương lại tăng 1.210 căn. Sự phân cực giữa việc xây dựng mới ở vùng thủ đô và sự tích tụ nhà trống ở địa phương đang gia tăng.

Nhiệm vụ đầu tiên của chính quyền mới ở thị trường này là rõ ràng. Làm thế nào để ngăn chặn sự sụt giảm giấy phép xây dựng và khởi công ở vùng thủ đô, và làm thế nào để giải quyết số nhà không bán được ở địa phương. Hai vấn đề này không có giải pháp giống nhau. Ở vùng thủ đô, tốc độ xử lý giấy phép xây dựng cho các dự án cải tạo, quy định giá bán, và kích thích các dự án cải tạo đô thị là những giải pháp ngắn hạn. Ứng cử viên Thị trưởng Incheon Park Chan-dae đã hứa hẹn về phát triển tích hợp Camp Market và phát triển trung tâm hành chính Dong Incheon, trong khi các cam kết về cung cấp GTX và thành phố mới của ứng cử viên Thống đốc Gyeonggi Chu Mi-ae, cùng với tốc độ thực hiện các dự án cải tạo của Thị trưởng Seoul Oh Se-hoon, đều phải là câu trả lời cho sự sụt giảm giấy phép xây dựng này.

Ngược lại, ở địa phương, việc giải quyết số nhà không bán được là ưu tiên hàng đầu. Cần kích thích việc thuê nhà không bán được, điều chỉnh thời điểm bán, cải tạo trung tâm thành phố của các thành phố lớn địa phương, và tái phân bổ nguồn cung tập trung vào những nơi có nhu cầu đã được xác nhận. Thực tế đầu tiên mà các ứng cử viên Jeon Jae-soo ở Busan, Heo Tae-jeong ở Daejeon và Kim Sang-wook ở Ulsan phải đối mặt là số nhà không bán được đã tích tụ trước khi các cam kết của chính quyền mới được thực hiện.

Mô hình nhà ở mới là một trong những công cụ. Các căn hộ cho thuê đất của Oh Se-hoon và hỗ trợ xây dựng không phải căn hộ, quỹ công dân của Park Chan-dae và nhà ở xã hội kiểu Incheon, mô hình cho thuê đất công cộng của Jeon Jae-soo, và nhà ở cơ bản cho thanh niên của Thị trưởng Sejong Jo Sang-ho. Tuy nhiên, nếu thị trường giấy phép xây dựng và nhà không bán đã xuất hiện, mà mô hình mất 2-3 năm để đưa vào thị trường, thì mô hình đó không phải là câu trả lời cho chẩn đoán. Việc điều chỉnh quy định của SH, LH và các công ty đô thị, huy động quỹ đầu tư, đảm bảo đất, và khởi động các dự án thí điểm cần phải được thực hiện đồng thời từ giai đoạn ủy ban chuyển giao quyền lực. Tên của mô hình không quan trọng bằng tốc độ và quy mô đầu tư sẽ quyết định thị trường. Các mô hình với quy mô 1.000-2.000 căn mỗi năm sẽ không đủ để lấp đầy lượng nhà ở giảm ở Seoul.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #phát triển bất động sản
• #cung cấp nhà ở
• #xây dựng mạng lưới đường sắt