Chiến lược thoát khỏi quy định đất đai: Tăng giá nhà hay giảm giao dịch?

Chính phủ đang xem xét việc gia hạn khu vực cấp phép giao dịch đất sẽ hết hạn vào cuối năm nay, đồng thời đặt ra câu hỏi về chiến lược thoát khỏi quy định. Nếu nới lỏng quy định, nhu cầu bị dồn nén có thể gia tăng, dẫn đến việc giá nhà tăng, nhưng nếu gia hạn quy định, sẽ tiếp tục xảy ra tình trạng giao dịch giảm sút và hạn chế di chuyển của người mua thực. Có ý kiến cho rằng cần có tiêu chí điều chỉnh cường độ quy định theo tình hình thị trường từng khu vực, thay vì lặp đi lặp lại việc gia hạn đồng loạt hoặc gỡ bỏ hoàn toàn.
 
Theo thông tin từ ngành bất động sản vào ngày 18 tháng 10, thời gian quy định cấp phép giao dịch đất đã được mở rộng ra toàn bộ khu vực Seoul và một số khu vực của tỉnh Gyeonggi sẽ hết hạn vào ngày 31 tháng 12. Bộ trưởng Bộ Đất đai, Giao thông và Hạ tầng Hàn Quốc, Hong Ji-seon, cũng đã mở ra khả năng gia hạn trong một cuộc họp giám sát gần đây khi cho rằng "có một mức độ nhu cầu nhất định đối với quy định cấp phép giao dịch đất".
 
Quy định cấp phép giao dịch đất đã mang lại hiệu quả kiềm chế giá cả nhưng cũng đồng thời làm giảm giao dịch. Theo nghiên cứu của chuyên gia Oh Ji-yoon từ Viện Nghiên cứu Phát triển Hàn Quốc (KDI), khi phân tích tác động của quy định tại các khu vực Samseong, Cheongdam, Daechi và Jamsil-dong vào năm 2020, giá bán tại các khu vực bị quy định thấp hơn khoảng 3,95% so với các khu vực so sánh, trong khi giao dịch giảm 31,82%.
 
Tác động của quy định cũng đã thay đổi theo thời gian. Sự giảm sút giao dịch tập trung chủ yếu trong 3-4 tháng đầu sau khi quy định được áp dụng, sau đó đã có sự giảm nhẹ. Hiệu quả kiềm chế giá cũng đã suy yếu từ nửa cuối năm 2022. Một nghiên cứu khác phân tích các khu vực được quy định lâu dài cho thấy hiệu quả kiềm chế giá rõ rệt trong giai đoạn đầu và giai đoạn gia hạn đầu tiên, nhưng đã giảm mạnh trong các giai đoạn gia hạn sau.
 
Cũng có vấn đề về việc nhu cầu chuyển dịch ra ngoài khu vực bị quy định. Giá cả tại các khu vực lân cận cao hơn khoảng 3,04% so với các khu vực so sánh, trong khi giao dịch lại giảm 9,70%. Mặc dù không thể khẳng định rằng hiện tượng "bóng bay" xảy ra ở tất cả các khu vực, nhưng điều này cho thấy cần xem xét tác động đến thị trường xung quanh khi gia hạn quy định.
 
Một vấn đề lớn hơn là thời điểm nào có thể gỡ bỏ quy định vẫn chưa rõ ràng. Trong quá trình xem xét tái quy định của thành phố Seoul vào năm 2023, khu vực Samseong-dong và Daechi-dong đã được phân loại là "ổn định" dựa trên đánh giá định lượng về giá đất và giao dịch, nhưng do lo ngại về đầu cơ liên quan đến các dự án phát triển, đã bị đánh giá là "không ổn định" trong đánh giá định tính, dẫn đến việc giữ nguyên quy định.
 
Dù giá cả và giao dịch đã ổn định, nhưng nếu các dự án phát triển vẫn đang diễn ra, thì không rõ quy định sẽ được duy trì đến khi nào. Ngay cả khi các dự án chưa hoàn thành, nếu thị trường đã ổn định, có thể gỡ bỏ một phần quy định hay không cũng không có tiêu chí rõ ràng.
 
Cần xem xét rằng thời gian quy định khác nhau giữa các khu vực. Khu vực Samseong, Cheongdam, Daechi và Jamsil-dong đã trải qua nhiều lần gia hạn và điều chỉnh từ năm 2020, trong khi các khu vực mới được quy định vào năm ngoái chỉ có thời gian áp dụng quy định khoảng một năm. Có ý kiến cho rằng cần đánh giá riêng biệt về tình hình giá cả, giao dịch và các dự án phát triển thay vì gia hạn đồng loạt cho các khu vực được quy định lâu dài và khu vực mới.
 
Chuyên gia Kim Hyo-seon từ nhóm tư vấn bất động sản KB Kookmin Bank cho rằng việc quy định rộng rãi kéo dài có thể làm giảm giao dịch của người mua thực và tính thanh khoản của thị trường, nhấn mạnh rằng "cần xem xét gỡ bỏ quy định ở các khu vực ổn định và duy trì ở các khu vực quá nhiệt, việc điều hành linh hoạt là rất quan trọng".
 
Giáo sư Ma Gang-rae từ Khoa Quy hoạch Đô thị và Bất động sản, Đại học Trung ương cũng nhấn mạnh rằng cần vận hành quy định cấp phép giao dịch đất như một biện pháp tạm thời chỉ giới hạn ở các khu vực quá nhiệt, đồng thời cần thiết lập tiêu chí rõ ràng cho việc quy định và gỡ bỏ, và vận hành một cách linh hoạt.
 
Cũng có ý kiến cho rằng nên điều chỉnh quy định bắt đầu từ các khu vực có giá tương đối thấp và nhu cầu thực tế, như khu vực có nhà dưới 6 tỷ won, cần xem xét gỡ bỏ một phần khu vực cấp phép giao dịch đất.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #quy định bất động sản
• #chiến lược thoát
• #khu vực cấp phép giao dịch đất