Chính phủ Hàn Quốc đã gợi ý về khả năng gia hạn khu vực cấp phép giao dịch đất đai sẽ hết hạn vào cuối năm nay, làm dấy lên câu hỏi về hiệu quả của quy định này. Nhiều ý kiến cho rằng cần phải đánh giá lại hiệu quả của quy định khi mà có những tác động tiêu cực như suy giảm giao dịch, di chuyển nhu cầu sang các khu vực không bị quy định và sự bất ổn trên thị trường cho thuê.
Ngày 18 tháng 10, tờ Ajou Economics đã phân tích các nghiên cứu về các trường hợp chỉ định, gia hạn và gỡ bỏ quy định cấp phép giao dịch đất đai (토허제) trong quá khứ, cho thấy rằng khi quy định kéo dài, hiệu quả kiềm chế giá nhà đã giảm sút. Sau khi gỡ bỏ quy định, đã có phản ứng tăng giá, cho thấy cả việc gia hạn và gỡ bỏ đều mang lại gánh nặng.
Quy định cấp phép giao dịch đất đai được đưa ra vào năm 1979, yêu cầu người mua phải có sự cho phép từ chính quyền địa phương và phải cư trú trực tiếp, nhằm hạn chế việc đầu tư chênh lệch giá khi mua nhà có người thuê. Bộ trưởng Bộ Đất đai, Giao thông và Hạ tầng Hàn Quốc, Hong Ji-seon, đã cho biết trong phiên điều trần quốc hội ngày 7 tháng 10 rằng "có một mức độ nhu cầu nhất định đối với quy định cấp phép giao dịch đất đai".
Chính phủ đã công bố kế hoạch mở rộng quy định này ra toàn bộ Seoul và 12 khu vực của tỉnh Gyeonggi vào ngày 15 tháng 10 năm ngoái. Quy định này đã có hiệu lực từ ngày 20 tháng 10 và sẽ kéo dài đến hết ngày 31 tháng 12 năm nay.
Các khu vực như Samsung, Cheongdam, Daechi và Jamsil-dong đã được chỉ định là khu vực cấp phép giao dịch đất đai từ tháng 6 năm 2020 và đã được gia hạn hàng năm. Theo phân tích của Yang Ji-young, chuyên gia tại Shinhan Premier Pathfinder, tính đến tháng 1 năm 2025, giá căn hộ ở các khu vực được chỉ định thấp hơn trung bình 9,6% so với nếu không có quy định. Hiệu quả kiềm chế giá cao nhất là 11,1% trong giai đoạn 2022-2023, nhưng đã giảm xuống còn 7,9% trong giai đoạn từ tháng 1 năm 2024 đến tháng 1 năm 2025. Khối lượng giao dịch trung bình trước và sau khi chỉ định giảm 62,6% ở khu vực bị quy định và 50,6% ở khu vực so sánh.
Kết quả cũng cho thấy hiện tượng "hiệu ứng bong bóng", khi nhu cầu di chuyển sang các khu vực không bị quy định. Nghiên cứu của các chuyên gia cho thấy giá ở các khu vực so sánh không bị quy định như Seongsu-dong 1-ga (26,86%), Banpo-dong (8,92%), Sinsa-dong (5,92%), và Jamwon-dong (5,12%) đã tăng thêm so với giá giả định nếu không có quy định. Nhu cầu không chỉ tập trung ở những khu vực gần mà còn ở những khu vực có vị trí và kỳ vọng phát triển cao.
Thành phố Seoul đã gỡ bỏ quy định cấp phép giao dịch đất đai đối với một số dự án cải tạo ở các khu vực Samsung, Cheongdam, Daechi và Jamsil-dong vào ngày 13 tháng 2 năm ngoái. Tuy nhiên, do lo ngại về việc giá nhà tăng nóng, từ ngày 24 tháng 3, thành phố đã mở rộng quy định trở lại đối với các căn hộ ở ba quận Gangnam và quận Yongsan.
Quy định cấp phép giao dịch đất đai đã cho thấy hiệu quả trong việc làm giảm giao dịch mua bán, nhưng tác động đến sự ổn định của thị trường cho thuê lại không rõ ràng. Theo nghiên cứu của Moon, trong quá trình gỡ bỏ và tái chỉ định quy định, giá cả và khối lượng giao dịch đã có sự thay đổi, nhưng không có phản ứng giá nhất quán trên thị trường cho thuê.
Các chuyên gia cũng chỉ ra rằng chỉ dựa vào quy định giao dịch để ổn định giá nhà và thị trường cho thuê là không đủ. Giáo sư Yoon Seon-jong từ Đại học Konkuk cho biết: "Khi áp dụng cho các khu vực cụ thể như ba quận Gangnam, có hiệu quả kiềm chế thị trường, nhưng khi mở rộng ra toàn bộ Seoul, ý nghĩa của quy định như một biện pháp chính xác đã bị mất đi." Ông cũng cho biết thêm: "Hiện tượng hiệu ứng bong bóng cũng xuất hiện khi nhu cầu di chuyển sang các khu vực không bị quy định" và dự đoán rằng chính phủ có khả năng sẽ gia hạn quy định cấp phép giao dịch đất đai vào cuối năm nay do lo ngại về tác động đến thị trường khi gỡ bỏ quy định.
Yang và các chuyên gia khác cho biết: "Việc quy định mở rộng yêu cầu cư trú thực tế đã làm giảm nguồn cung cho thuê, dẫn đến tăng giá thuê và di chuyển nhu cầu mua sang các khu vực ngoại ô" và nhấn mạnh rằng sự tăng giá gần đây ở các khu vực ngoại ô Seoul và một số khu vực của Gyeonggi chủ yếu do thiếu nguồn cung cho thuê chứ không phải do nhu cầu đầu cơ.
Giáo sư Ko Jun-seok từ Đại học Yonsei nhấn mạnh sự nghiêm trọng của tình trạng thiếu hàng hóa cho thuê và cho rằng "khó có thể ổn định giá nhà và thị trường cho thuê chỉ bằng cách gia hạn quy định cấp phép giao dịch đất đai". Ông cũng đề nghị cần xem xét việc nới lỏng các quy định ảnh hưởng đến thị trường nhà ở như thuế đối với người sở hữu một căn nhà không cư trú và hệ thống cho thuê đăng ký.
* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.
© Bản quyền thuộc về Thời báo Kinh tế AJU & www.ajunews.com: Việc sử dụng các nội dung đăng tải trên vietnam. kyungjeilbo.com phải có sự đồng ý bằng văn bản của Aju News Corporation.