Thị Trường Bất Động Sản Hồ Chí Minh: Giá Căn Hộ Tăng, Nhà Riêng Giảm

Thị trường bất động sản tại Hồ Chí Minh đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa giá căn hộ và nhà riêng. Trong khi giá căn hộ mới tiếp tục tăng bất chấp nguồn cung gia tăng, giá nhà riêng và nhà phố (nhà riêng trong khu đô thị) lại có xu hướng giảm mạnh. Sự thay đổi trong tiêu chí mua nhà và gánh nặng trả nợ vay đang làm nổi bật sự khác biệt về giá giữa các loại hình nhà ở.

Theo thông tin từ các phương tiện truyền thông địa phương như VnExpress vào ngày 12 tháng 10, giá chào bán của nhà riêng và nhà phố tại Hồ Chí Minh đã giảm từ 10 đến 50 tỷ đồng (khoảng 5,2 tỷ đến 25,8 tỷ đồng). Ngược lại, công ty tư vấn bất động sản toàn cầu Knight Frank Việt Nam cho biết, trong quý 3 năm nay, giá bán trung bình của căn hộ mới tại khu vực Hồ Chí Minh đã tăng khoảng 12% so với cùng kỳ năm trước, đạt khoảng 11 triệu đồng/m2.

Sự điều chỉnh giá nhà riêng cũng được ghi nhận tại trung tâm Hồ Chí Minh. Một ngôi nhà 64m2 gần đường Lê Văn Duyệt ở quận Bình Thạnh đã được chào bán với giá 128 tỷ đồng, giảm khoảng 20 tỷ đồng so với tháng 9. Ngôi nhà này đang bị ngân hàng giữ thế chấp và chủ nhà đang gấp rút bán để trả nợ, nhưng người mua chỉ đề xuất mức giá từ 80 đến 90 tỷ đồng. Một ngôi nhà 56m2 gần đó cũng đã được chào bán với giá 140 tỷ đồng vào tháng 5 và giao dịch với giá 108 tỷ đồng vào tháng 9. Tại quận 3, một tòa nhà 5 tầng được chào bán với giá 150 tỷ đồng đã giảm xuống còn khoảng 108 tỷ đồng.

Xu hướng này cũng được phản ánh trong các cuộc khảo sát thị trường. Theo nền tảng bất động sản Việt Nam Batdongsan, giá chào bán nhà ven đường tại Hồ Chí Minh đã giảm trung bình từ 6 đến 10% trong 9 tháng qua. DKRA Consulting cũng cho biết, giá trung bình của nhà riêng và nhà phố đã giảm từ 10 đến 15% so với cùng kỳ năm trước, với mức giảm lớn hơn ở những bất động sản đang chịu áp lực trả nợ.
 
Khác với nhà riêng, thị trường căn hộ mới tại Hồ Chí Minh vẫn duy trì đà tăng giá. Mặc dù nguồn cung tăng, nhưng cấu trúc cung cấp chủ yếu là các căn hộ cao cấp đã ảnh hưởng đến sự gia tăng giá bán trung bình. Theo Knight Frank Việt Nam, trong quý 3 năm nay, giá bán trung bình của căn hộ mới tại khu vực Hồ Chí Minh trước khi hợp nhất là khoảng 11 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ năm trước.

Giá bán trung bình của toàn bộ Hồ Chí Minh, bao gồm cả Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, đạt khoảng 9,76 triệu đồng/m2, tăng 2,3% so với quý trước. Tại khu vực trung tâm, nguồn cung căn hộ cao cấp và siêu cao cấp tập trung nhiều hơn, trong khi các căn hộ có giá thấp hơn lại nằm ở các khu vực ngoại ô.

Cả nguồn cung và giao dịch đều tăng. Trong quý 3, số lượng căn hộ mới cung cấp tại khu vực trung tâm Hồ Chí Minh đạt 2.711 căn, tăng 48% so với cùng kỳ năm trước. Toàn bộ Hồ Chí Minh có 7.203 căn hộ mới được cung cấp, với tổng số giao dịch đạt 7.544 căn. Knight Frank Việt Nam dự đoán rằng đến cuối năm 2027, sẽ có thêm 42.593 căn hộ được cung cấp tại Hồ Chí Minh, trong đó hơn một nửa sẽ tập trung tại các khu vực trung tâm hiện tại.
 
Mặc dù giá nhà riêng giảm, nhưng giao dịch vẫn khó khăn do gánh nặng tài chính của người mua. Trong bối cảnh có nhiều lựa chọn hơn, người mua nhà đang xem xét kỹ lưỡng lãi suất vay và lợi nhuận cho thuê.

Một nhân viên môi giới bất động sản tại Hồ Chí Minh cho biết, mặc dù một số nhà cao cấp đã giảm giá hàng chục tỷ đồng, nhưng vẫn có sự chênh lệch giữa khả năng tài chính của người mua. Ông cho biết, những ngôi nhà có giá từ 700 tỷ đến 1.000 tỷ đồng (khoảng 36 đến 52 tỷ đồng) đã giảm xuống còn 500 tỷ đến 700 tỷ đồng (khoảng 26 đến 36 tỷ đồng), nhưng với những người mua có ngân sách từ 300 tỷ đến 400 tỷ đồng thì vẫn là mức giá quá cao, "đối với họ, đây vẫn là mức giá khó chấp nhận".

Đặc biệt, lãi suất vay bất động sản tại địa phương thường dao động từ 12 đến 14% mỗi năm, và một số lãi suất biến động có thể lên tới 15-16%. Do đó, người mua đang xem xét khả năng trả nợ thực tế hơn là mức giảm giá. Thêm vào đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp cũng ảnh hưởng đến quyết định mua. Một đại diện từ nền tảng bất động sản Batdongsan.com cho biết, tỷ suất lợi nhuận hàng năm của nhà riêng và nhà phố chỉ khoảng 2%, khiến việc kỳ vọng lợi nhuận tương xứng với giá mua trở nên khó khăn.

Nhu cầu về tiện nghi sống cũng được xác nhận. Theo ý kiến của độc giả trên các bài báo địa phương, họ ưa chuộng các khu dân cư có đầy đủ cơ sở hạ tầng như trường học, công viên và bãi đỗ xe hơn là những ngôi nhà nằm trong các ngõ hẹp.

Trong khi đó, tại Hồ Chí Minh, mặc dù nguồn cung căn hộ mới tăng nhưng giá vẫn tiếp tục tăng, trong khi giá nhà riêng giảm nhưng giao dịch lại chậm lại. Người mua đang xem xét tổng thể gánh nặng nợ, môi trường sống và lợi nhuận cho thuê, khiến sự khác biệt về kỳ vọng giá giữa người bán và người mua trở thành vấn đề chính của thị trường.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #giá nhà riêng
• #căn hộ mới
• #bất động sản Hồ Chí Minh