Giá nhà tại Seoul không chỉ là vấn đề của căn hộ cao cấp
Lo ngại về việc tăng thuế tài sản và thuế chuyển nhượng
Thị trường nhà ở tại Seoul đang chứng kiến sự gia tăng giá không chỉ ở căn hộ mà còn ở các loại hình nhà ở khác như nhà liên kế và nhà riêng, điều này đã dẫn đến những chỉ trích rằng chính sách nhà ở cần phải thoát khỏi sự tập trung vào căn hộ cao cấp. Các chuyên gia cũng cảnh báo rằng việc tăng cường thuế bất động sản của chính phủ có thể dẫn đến sự giảm sút trong nguồn cung nhà ở và sự bất ổn trên thị trường cho thuê.
"Giá nhà tại Seoul không chỉ là vấn đề của căn hộ cao cấp"… Giá nhà không phải căn hộ và giá thuê cũng tăng
Tại hội thảo 'Nền kinh tế Hàn Quốc và chính sách bất động sản sẽ đi về đâu' diễn ra vào ngày 8 tháng 10, Giám đốc Nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Công nghiệp Nhà ở Kim Deok-rye cho biết, xu hướng tăng giá trên thị trường nhà ở Seoul đang lan rộng ra nhiều loại hình nhà ở khác nhau.
Ông Kim cho biết: "Từ năm 2024 trở đi, giá của tất cả các loại hình nhà ở tại Seoul đều đang tăng lên" và nhấn mạnh rằng "vào năm 2024, giá thuê đã tương đối ổn định nhưng từ nửa cuối năm ngoái, mức tăng đã gia tăng và năm nay, xu hướng tăng giá thuê cũng đang mở rộng".
Ông đặc biệt lưu ý đến sự gia tăng giá thuê. Ông cho biết: "Trong quá khứ, đã có những thời điểm mà giá bán và giá thuê tăng cao như hiện nay, nhưng chưa từng có trường hợp nào mà giá thuê lại tăng nhanh như vậy kể từ khi có thống kê vào năm 2006".
Phân tích cũng chỉ ra rằng sự phân cực về giá theo khu vực và loại hình nhà ở đang gia tăng. Tại Seoul, không chỉ giá căn hộ mà giá nhà liên kế và nhà riêng cũng đang tăng, trong khi ở các tỉnh khác, giá của các căn hộ cũ và nhà liên kế vẫn tiếp tục giảm. Tại Gyeonggi, một số khu vực như Seongnam và Gwangmyeong đã chứng kiến giá căn hộ tăng hơn 20% trong năm qua, nhưng ở những khu vực khác lại có sự giảm giá, cho thấy sự chênh lệch giữa các khu vực đang gia tăng.
Ông Kim nhấn mạnh rằng cần phải mở rộng nguồn cung nhà ở mới và quản lý thị trường nhà ở hiện tại. Ông cho biết: "Hàn Quốc hiện có hơn 20 triệu căn nhà tồn kho" và nhấn mạnh rằng không chỉ cần xem xét nguồn cung mới mà còn cần chú ý đến giao dịch mua bán và cho thuê trên thị trường nhà ở hiện tại.
Sự suy giảm nguồn cung nhà không phải căn hộ cũng được coi là một vấn đề chính. Ông Kim chỉ ra rằng nguồn cung nhà không phải căn hộ tại Seoul đã giảm mạnh từ năm 2023 do các quy định về xây dựng và bãi đỗ xe cũng như chính sách tài chính và thuế. Đặc biệt, các dự án xây dựng biệt thự nhỏ cần có cách tiếp cận chính sách riêng biệt vì cấu trúc tài chính khác với các dự án phát triển căn hộ.
Ông nhấn mạnh: "Giờ đây, chúng ta cần thảo luận chi tiết về việc ở mỗi khu vực, tầng lớp nào cần loại hình nhà ở nào và bao nhiêu" và "cần phân loại các khu vực có nhu cầu tập trung và các khu vực cần quản lý nguồn cung để xây dựng chính sách phù hợp với đặc điểm của từng khu vực".
Ông Kim cho biết: "Từ năm 2024 trở đi, giá của tất cả các loại hình nhà ở tại Seoul đều đang tăng lên" và nhấn mạnh rằng "vào năm 2024, giá thuê đã tương đối ổn định nhưng từ nửa cuối năm ngoái, mức tăng đã gia tăng và năm nay, xu hướng tăng giá thuê cũng đang mở rộng".
Ông đặc biệt lưu ý đến sự gia tăng giá thuê. Ông cho biết: "Trong quá khứ, đã có những thời điểm mà giá bán và giá thuê tăng cao như hiện nay, nhưng chưa từng có trường hợp nào mà giá thuê lại tăng nhanh như vậy kể từ khi có thống kê vào năm 2006".
Phân tích cũng chỉ ra rằng sự phân cực về giá theo khu vực và loại hình nhà ở đang gia tăng. Tại Seoul, không chỉ giá căn hộ mà giá nhà liên kế và nhà riêng cũng đang tăng, trong khi ở các tỉnh khác, giá của các căn hộ cũ và nhà liên kế vẫn tiếp tục giảm. Tại Gyeonggi, một số khu vực như Seongnam và Gwangmyeong đã chứng kiến giá căn hộ tăng hơn 20% trong năm qua, nhưng ở những khu vực khác lại có sự giảm giá, cho thấy sự chênh lệch giữa các khu vực đang gia tăng.
Ông Kim nhấn mạnh rằng cần phải mở rộng nguồn cung nhà ở mới và quản lý thị trường nhà ở hiện tại. Ông cho biết: "Hàn Quốc hiện có hơn 20 triệu căn nhà tồn kho" và nhấn mạnh rằng không chỉ cần xem xét nguồn cung mới mà còn cần chú ý đến giao dịch mua bán và cho thuê trên thị trường nhà ở hiện tại.
Sự suy giảm nguồn cung nhà không phải căn hộ cũng được coi là một vấn đề chính. Ông Kim chỉ ra rằng nguồn cung nhà không phải căn hộ tại Seoul đã giảm mạnh từ năm 2023 do các quy định về xây dựng và bãi đỗ xe cũng như chính sách tài chính và thuế. Đặc biệt, các dự án xây dựng biệt thự nhỏ cần có cách tiếp cận chính sách riêng biệt vì cấu trúc tài chính khác với các dự án phát triển căn hộ.
Ông nhấn mạnh: "Giờ đây, chúng ta cần thảo luận chi tiết về việc ở mỗi khu vực, tầng lớp nào cần loại hình nhà ở nào và bao nhiêu" và "cần phân loại các khu vực có nhu cầu tập trung và các khu vực cần quản lý nguồn cung để xây dựng chính sách phù hợp với đặc điểm của từng khu vực".
"Tăng cường thuế tài sản và thuế chuyển nhượng đồng thời, lo ngại về việc giảm nguồn cung và bất ổn trên thị trường cho thuê"
Tiếp theo, Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Tumi Kim Je-kyung đã phát biểu về "các vấn đề của đề xuất cải cách thuế 8-3" và cảnh báo rằng việc cải cách thuế bất động sản của chính phủ có thể dẫn đến sự giảm sút trong nguồn cung nhà ở và sự bất ổn trên thị trường cho thuê.
Ông Kim cho biết: "Nếu thuế chuyển nhượng và thuế tài sản được tăng đồng thời, các chủ sở hữu nhà sẽ rơi vào tình thế khó khăn" và nhấn mạnh rằng "các chủ sở hữu không thể quyết định bán nhà trong một khoảng thời gian nhất định sẽ gặp khó khăn hơn trong việc bán nhà do gánh nặng thuế sau này".
Ông cũng chỉ ra vấn đề với hướng đi của việc tăng cường thuế tài sản và thuế giao dịch. Ông cho biết: "Các quốc gia có thuế tài sản cao thường có thuế giao dịch thấp, và các quốc gia có thuế giao dịch cao thường có thuế tài sản thấp" và nhấn mạnh rằng "Hàn Quốc đang đi theo hướng tăng cả thuế chuyển nhượng và thuế tài sản". Ông giải thích rằng "nếu chỉ tăng thuế chuyển nhượng, người ta có thể trì hoãn việc bán nhà, và nếu chỉ tăng thuế tài sản, người ta có thể quyết định bán nhà sau khi chịu đựng gánh nặng thuế, nhưng nếu cả hai thuế đều tăng, lựa chọn của các chủ sở hữu nhà sẽ bị hạn chế".
Ông dự đoán rằng việc cải cách miễn thuế cho những người sở hữu nhà lâu dài và việc tăng gánh nặng thuế tài sản sẽ ảnh hưởng đến quyết định bán nhà của những người sở hữu một căn nhà có giá trị cao. Ông cho rằng việc thiết lập giới hạn miễn thuế cho lợi nhuận chuyển nhượng và việc giảm mức miễn thuế tài sản có thể làm tăng gánh nặng thuế cho những người sở hữu nhà cao tuổi đã sống lâu dài.
Ông cũng đề cập đến khả năng xảy ra hiệu ứng bong bóng do việc tăng cường thuế. Ông cho biết: "Nếu gánh nặng thuế trên thị trường nhà ở cao cấp như Gangnam tăng lên, nhu cầu sẽ chuyển sang các khu vực lân cận có gánh nặng thuế thấp hơn, điều này có thể kích thích sự tăng giá của các căn nhà trung bình và thấp" và nhấn mạnh rằng "trong trường hợp này, gánh nặng cho những người mua nhà thực sự không có nhà sẽ gia tăng".
Sự bất ổn trên thị trường cho thuê cũng là một vấn đề đáng lo ngại do sự suy giảm nguồn cung nhà cho thuê tư nhân. Việc tăng cường quy định đối với những người sở hữu nhiều nhà và nghĩa vụ cư trú thực tế có thể dẫn đến việc các nhà cho thuê hiện tại chuyển sang sử dụng cho mục đích ở, làm giảm số lượng nhà mà người thuê có thể lựa chọn.
Ông Kim nhấn mạnh rằng: "Để thay thế nhà cho thuê tư nhân bằng nhà cho thuê công cộng hoặc nhà cho thuê theo mô hình doanh nghiệp, trước tiên cần phải xây dựng cơ sở cung cấp đủ để đáp ứng nhu cầu" và cảnh báo rằng "nếu không có đủ nguồn cung thay thế trong bối cảnh suy giảm thị trường cho thuê tư nhân, áp lực tăng giá thuê có thể gia tăng".
* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.
Jang Suna
sunrise@ajunews.com
© Bản quyền thuộc về Thời báo Kinh tế AJU & www.ajunews.com: Việc sử dụng các nội dung đăng tải trên vietnam. kyungjeilbo.com phải có sự đồng ý bằng văn bản của Aju News Corporation.