Giá căn hộ tại Seoul đã tăng liên tiếp trong 86 tuần, mặc dù tốc độ tăng đã giảm. Kỷ lục này đã vượt qua mức 85 tuần tăng liên tiếp từ tháng 6 năm 2020 đến tháng 1 năm 2022. Đây là một kỷ lục không mấy vinh quang cho chính phủ, nhưng lại có nghĩa là cơ hội sở hữu nhà cho thanh niên và các cặp vợ chồng mới cưới ngày càng xa vời. Các biện pháp nhằm kiểm soát giá nhà đã được đưa ra nhiều lần, nhưng rào cản để tìm được một ngôi nhà lại càng cao hơn.
So với 85 tuần trước đó, tỷ lệ tăng tích lũy trong giai đoạn tăng giá này đã đạt 17,5%, gấp đôi mức 7,7% trong quá khứ. Mặc dù đã có giai đoạn giảm giá, nhưng hai đợt tăng giá kéo dài đã khiến gánh nặng cho những người không có nhà trở nên nặng nề hơn. Việc tăng giá này bắt đầu trước khi chính phủ hiện tại nhậm chức, nhưng điều đó không làm giảm trách nhiệm. Điều quan trọng đối với thanh niên không phải là giá nhà tăng lên dưới chính phủ nào, mà là liệu có còn những ngôi nhà mà họ có thể mua được bằng tiền lương của mình hay không.
Chính sách 10·15, được công bố cách đây một năm, đã thay đổi điều gì? Chính phủ đã quy định toàn bộ khu vực Seoul và 12 khu vực ở Gyeonggi là khu vực kiểm soát và khu vực cần giấy phép giao dịch đất đai, đồng thời giảm hạn mức cho vay đối với nhà ở cao cấp. Chính phủ lúc đó đã giải thích rằng việc quy định rộng rãi nhằm ngăn chặn hiệu ứng bóng bay. Cần thiết phải kiềm chế việc vay nợ quá mức và đầu tư chênh lệch. Thực tế, ngay sau khi các biện pháp được thực hiện, tốc độ tăng giá nhà ở Seoul đã giảm. Không thể bàn luận về sự thất bại mà không xem xét hiệu quả của các quy định.
Tuy nhiên, việc làm chậm tốc độ tăng giá và đạt được sự ổn định trong lĩnh vực nhà ở là hai vấn đề khác nhau. Trong tuần này, mặc dù giá nhà ở khu vực Gangnam và Yongsan đã giảm, nhưng giá nhà toàn bộ Seoul vẫn tăng. Khi ngưỡng giá nhà cao cấp tăng lên, nhu cầu sẽ chuyển sang các căn hộ trung bình và thấp có khả năng vay vốn. Việc quy định rộng rãi không có nghĩa là sự di chuyển giữa các phân khúc giá sẽ biến mất. Việc điều chỉnh giá ở ngoại ô chỉ làm tăng chi phí sinh hoạt cho những người không có nhà bắt đầu từ đó.
Các quy định hoạt động khác nhau tùy thuộc vào khả năng tài chính. Khi siết chặt cho vay, những người muốn mua nhà bằng lương và vay vốn sẽ bị hạn chế trước so với những người có nhiều tiền mặt. Nghĩa vụ cư trú thực sự ngăn chặn việc đầu tư chênh lệch nhưng cũng hạn chế nguồn cung nhà cho thuê mới. Thực tế, số lượng căn hộ cho thuê ở khu vực Đông Bắc Seoul đã giảm khoảng 45% trong tháng 9 năm nay so với sau khi thực hiện chính sách 10·15. Dù muốn mua nhà hay chuyển nhà cho thuê, cấu trúc hiện tại yêu cầu nhiều tiền hơn.
Giá nhà không thể được giải thích chỉ bằng một quy định duy nhất, khi mà sự thiếu hụt nguồn cung, tính thanh khoản và việc tập trung việc làm tại Seoul đều liên quan đến nhau. Tuy nhiên, việc dự đoán các tác động phụ và bổ sung là trách nhiệm của chính sách. Sự gia tăng giá nhà tiếp tục diễn ra, trong khi khả năng tài chính ngày càng thu hẹp và nguồn cung nhà cho thuê cũng trở nên khan hiếm, điều này gần như là một cơn ác mộng đối với thanh niên không có nhà. Cần phải đặt câu hỏi rằng chính sách nhằm ngăn chặn đầu cơ đã trở thành rào cản cao nhất cho ai.
Điều cần bảo vệ là dòng chảy di chuyển nhà ở bình thường. Người dân cần có khả năng thuê nhà gần nơi làm việc, tích lũy thu nhập và tiết kiệm để mua nhà, và khi gia đình lớn lên, họ cần có khả năng chuyển nhà. Nếu các nhu cầu này bị cản trở, rất khó để giảm thiểu sự phân cực. Dù khoảng cách giá giữa Gangnam và ngoại ô có thu hẹp, nhưng nếu cơ hội giữa người có nhà và người không có nhà càng xa, thì khoảng cách trong lĩnh vực nhà ở sẽ càng lớn.
Cần kiềm chế việc vay nợ đầu cơ nhưng cũng phải để lại con đường tài chính phù hợp với khả năng trả nợ cho việc mua nhà lần đầu và di chuyển thực sự. Việc chính phủ mở rộng thời gian miễn cưỡng thực hiện nghĩa vụ cư trú là một điểm khởi đầu cho sự bổ sung. Cần kiểm tra xem có thể thực hiện giao dịch trong khi bảo vệ hợp đồng của người thuê hay không, và liệu nguồn cung nhà cho thuê có tăng lên hay không. Cần tăng cường các dự án nhà công cộng gần nơi làm việc và các căn hộ có thể chi trả, và kế hoạch cung cấp cần được chứng minh bằng thời gian khởi công và bàn giao. Chỉ việc nới lỏng cho vay thôi thì giá cả có thể bị hấp thụ, vì vậy cần thiết phải thiết kế đồng thời việc bổ sung tài chính và cung cấp.
Bảng điểm của chính sách không phải là cường độ của quy định. Mức chi tiêu cho nhà ở của thanh niên và các cặp vợ chồng mới cưới từ thu nhập của họ, và số tiền họ cần tiết kiệm để có thể mua được ngôi nhà đầu tiên mới là tiêu chí. Sau hai đợt tăng giá kéo dài, liệu có phải chờ đợi thêm một lần nữa để có được ngôi nhà đầu tiên? Chính sách nhằm kiểm soát giá nhà không nên chỉ cản trở việc sở hữu nhà của người dân.
* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.
Park Yong-jun
yjunsay@ajunews.com
© Bản quyền thuộc về Thời báo Kinh tế AJU & www.ajunews.com: Việc sử dụng các nội dung đăng tải trên vietnam. kyungjeilbo.com phải có sự đồng ý bằng văn bản của Aju News Corporation.