Giá mua trung bình cho trung tâm công nghiệp tri thức sẽ là bao nhiêu?

Chính phủ đang thúc đẩy kế hoạch chuyển đổi các trung tâm công nghiệp tri thức không có người thuê sang nhà ở để mở rộng nguồn cung nhà ở, trong đó việc xác định giá mua trở thành một nhiệm vụ quan trọng. Giá cả khác nhau do các chương trình giảm giá, bán gấp và đấu giá, cùng với chi phí xây dựng bổ sung cần thiết để chuyển đổi sang nhà ở. Hiện nay, có ý kiến cho rằng cần phải xem xét giá trị thị trường cùng với chi phí thay đổi mục đích sử dụng và cải tạo để có thể dẫn đến việc cung cấp thực tế.

Theo thông tin từ báo Ajou Economics vào ngày 15, Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (LH) dự định sẽ chọn một công ty định giá từ Hiệp hội Định giá Hàn Quốc để tính toán giá trong dự án cho thuê cải tạo không phải nhà ở. LH cho biết: "Chúng tôi sẽ quyết định giá mua dựa trên giá trung bình của hai công ty định giá."

Vấn đề là sự chênh lệch giá của các trung tâm công nghiệp tri thức rất lớn. Giá cả khác nhau ngay trong cùng một khu vực tùy thuộc vào vị trí, năm hoàn thành, số tầng và tỷ lệ cơ sở hỗ trợ. Trong số đó, cần phải xác định xem trường hợp nào phản ánh đúng giá trị thị trường.

Theo Trung tâm Trung tâm Công nghiệp Tri thức 114, trong quý 2 năm nay, số lượng vụ đấu giá trung tâm công nghiệp tri thức tại khu vực thủ đô là 1.530 vụ, tăng 24% so với quý trước (1.233 vụ). So với cùng kỳ năm ngoái (594 vụ), con số này gấp 2,6 lần. Tỷ lệ giá trúng đấu giá là 51,5%, ghi nhận mức thấp nhất kể từ năm 2020.

Giám đốc Trung tâm Hiệp hội Định giá Hàn Quốc Nam Kyung-jin cho biết: "Các trung tâm công nghiệp tri thức có tính chất của một tòa nhà tập thể, vì vậy có khả năng sẽ được định giá bằng phương pháp so sánh giao dịch." Ông nhấn mạnh rằng cần phải xem xét tổng thể các giao dịch có thể xác minh tại thời điểm chuẩn, giá đấu giá và biến động giá thị trường để chọn ra trường hợp phản ánh tốt nhất giá trị thị trường.

Ông cũng cho biết: "Vì các trung tâm công nghiệp tri thức có số lượng lớn và biến động thị trường cao, nên cần phải xem xét kỹ lưỡng sự thay đổi trong tình hình thị trường so với giá bán, và phương pháp đánh giá cụ thể có thể thay đổi tùy theo từng trường hợp."

 
Tiêu chí so sánh giá cũng thay đổi tùy theo phương thức kinh doanh. LH sẽ mua tòa nhà và thực hiện thay đổi mục đích sử dụng và cải tạo theo phương thức mua trực tiếp, trong khi phương thức hợp đồng mua sẽ cho phép LH mua các tòa nhà đã được cải tạo bởi tư nhân. Hợp đồng mua sẽ định giá dựa trên tòa nhà sau khi thay đổi mục đích sử dụng và cải tạo, do đó khó có thể so sánh đơn giản với giá giao dịch của các trung tâm công nghiệp tri thức hiện tại.

Chi phí cần thiết để chuyển đổi sang nhà ở cũng ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án. Ngay cả khi có thể mua được tòa nhà cũ với giá rẻ, nếu chi phí để thay đổi cấu trúc bên trong và trang bị các tiện nghi nhà ở quá cao, lợi thế về giá sẽ giảm đi.

Giám đốc Viện Nghiên cứu Đấu giá Kang Eun-hyun cho biết: "Các trung tâm công nghiệp tri thức đang chịu áp lực giá do suy thoái kinh tế và cung vượt cầu, và để chuyển đổi sang nhà ở, sẽ phát sinh thêm chi phí cho hệ thống sưởi sàn, nhà vệ sinh, bếp, v.v." Ông nhấn mạnh rằng cần phải xem xét không chỉ giá giao dịch hiện tại mà còn cả chi phí chuyển đổi sang nhà ở.

Giáo sư Yoo Seon-jong từ Đại học Konkuk cũng cho biết: "Các trung tâm công nghiệp tri thức không phải là không gian được thiết kế cho nhà ở, vì vậy sẽ phát sinh chi phí đáng kể trong quá trình thay đổi mục đích sử dụng và cải tạo." Ông nhấn mạnh rằng cần phải xem xét không chỉ giá mua mà còn cả chi phí đầu tư bổ sung để chuyển đổi sang nhà ở.

Cấu trúc mặt bằng cũng là một yếu tố biến đổi. Quá trình chuyển đổi không gian được thiết kế cho văn phòng và sản xuất sang nhà ở có thể làm giảm tính khả dụng. Giáo sư Yoo cho biết: "Các trung tâm công nghiệp tri thức thường có thiết kế mặt bằng dài, có thể không hiệu quả khi sử dụng làm không gian sống," và đề xuất rằng có thể xem xét việc kết hợp 2-3 phòng thành một căn hộ khách sạn.

Dù giá cả và điều kiện xây dựng có được điều chỉnh, vẫn cần phải đáp ứng các yêu cầu về an toàn và cơ sở vật chất để sử dụng cho nhà ở. Một đại diện của LH cho biết: "Chúng tôi sẽ xem xét kỹ lưỡng việc thay đổi mục đích sử dụng hợp pháp để đảm bảo đáp ứng các yêu cầu cần thiết cho nhà ở, bao gồm các tiêu chuẩn an toàn như phòng cháy chữa cháy và thoát hiểm."



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #chuyển đổi nhà ở
• #trung tâm công nghiệp tri thức
• #mua LH