Cạnh tranh thầu xây dựng giảm, mặc dù số lượng dự án tăng lên

 
Thành phố Seoul đang đẩy nhanh tiến độ tái xây dựng và phát triển thông qua quy hoạch tích hợp nhanh và nới lỏng hệ số sử dụng đất, nhưng tại giai đoạn lựa chọn nhà thầu, nhiều dự án không có đấu thầu cạnh tranh. Điều này xảy ra do các công ty xây dựng phải cân nhắc về khả năng sinh lời và khả năng nhận thầu trong bối cảnh gánh nặng chi phí xây dựng và tài chính. Việc lặp lại tình trạng hủy thầu và đấu thầu lại đang gây áp lực lên tốc độ cung ứng.

Theo thông tin từ thành phố Seoul, tính đến cuối tháng 7, có 311 địa điểm nằm trong danh sách quy hoạch tích hợp nhanh. Đến cuối tháng 8, quy hoạch đã hoàn tất cho 197 địa điểm, bao gồm khu vực Shinjeong 4-dong và khu vực Sadang 305-35.

Thành phố Seoul đang giảm thời gian lập kế hoạch cải tạo và mở rộng các ưu đãi hệ số sử dụng đất cho những khu vực thiếu tính khả thi. Tại khu vực Shinjeong 4-dong, hệ số điều chỉnh tính khả thi là 1.63, dự kiến phát triển 2.170 căn hộ, trong khi tại khu vực Sadang 305-35, hệ số là 1.17, dự kiến phát triển 970 căn hộ. Thành phố đặt mục tiêu khởi công 310.000 căn hộ vào năm 2031.

Tính đến ngày 10 tháng 8, trong số 25 dự án cải tạo mà 10 công ty xây dựng hàng đầu đã giành được quyền thi công tại Seoul, chỉ có 3 dự án có sự tham gia của nhiều nhà thầu, bao gồm khu vực Apgujeong 5, Shinbanpo 19 và 25, cùng khu vực cải tạo chiến lược Seongsu 4. 22 dự án còn lại (88%) đã được quyết định nhà thầu mà không có cạnh tranh.

Các dự án quy mô hàng chục nghìn tỷ đồng cũng không phải là ngoại lệ. Dự án tái xây dựng chung cư Yeouido với tổng chi phí xây dựng 2,16 triệu tỷ đồng đã bị hủy thầu trong lần đấu thầu đầu tiên khi chỉ có Samsung C&T tham gia. Mặc dù có 7 công ty xây dựng tham gia buổi giới thiệu dự án đầu tiên, nhưng chỉ một công ty còn lại trong thực tế đấu thầu. Trong buổi giới thiệu lần thứ hai vào ngày 3 tháng 9, chỉ có Samsung C&T tham gia. Chi phí xây dựng dự kiến là 1.150 triệu đồng cho mỗi 3,3 mét vuông.

Dự án khu chung cư Mokdong 10 cũng đã chuyển sang quy trình hợp đồng trực tiếp sau khi chỉ có Hyundai Construction tham gia trong hai lần đấu thầu, với tổng chi phí xây dựng 2,61 triệu tỷ đồng. Hyundai Construction đã được chọn làm nhà thầu ưu tiên vào ngày 26 tháng 8. Chi phí xây dựng dự kiến là 990 triệu đồng cho mỗi 3,3 mét vuông, với tiền đặt cọc đấu thầu là 600 tỷ đồng. Dự án tái phát triển khu vực Seongsu 3 cũng đã trải qua hai lần hủy thầu với sự tham gia đơn lẻ của Samsung C&T, với tổng chi phí 1,82 triệu tỷ đồng.

Trái ngược với hình ảnh trước đây khi 2-3 công ty xây dựng cạnh tranh với nhau bằng cách đưa ra các điều kiện hấp dẫn như hoãn thanh toán phí chia sẻ và hỗ trợ chi phí di dời, năm nay tại Apgujeong, Hyundai Construction đã giành được khu vực 3, trong khi Samsung C&T giành được khu vực 4 sau khi đấu thầu đơn.

Theo Viện Nghiên cứu Công nghệ Xây dựng Hàn Quốc, chỉ số chi phí xây dựng trong tháng 7 đã đạt 138,59 (số liệu tạm thời), tăng 0,18% so với tháng trước và 5,78% so với cùng kỳ năm trước, ghi nhận mức cao nhất từ trước đến nay. So với năm 2020, mức chi phí xây dựng đã tăng 38,6%.

Ngoài ra, từ giai đoạn đấu thầu, các công ty xây dựng phải chuẩn bị hàng trăm tỷ đồng tiền đặt cọc và chi phí cho thiết kế đặc biệt, đề xuất tài chính, và nhân lực cho việc nhận thầu. Khi thất bại trong việc nhận thầu, việc thu hồi chi phí thiết kế và quảng bá trở nên khó khăn, khiến các dự án có khả năng thắng thấp thường bị các công ty xây dựng từ chối tham gia ngay từ đầu.

Việc cải thiện tính khả thi của các dự án không ngay lập tức dẫn đến việc cải thiện lợi nhuận cho các nhà thầu. Việc tăng hệ số sử dụng đất và hệ số điều chỉnh tính khả thi có thể giúp giảm phí chia sẻ cho các thành viên trong dự án, nhưng các nhà thầu vẫn phải xem xét riêng các yếu tố như chi phí xây dựng, chi phí tài chính, thời gian thi công và khả năng bán hàng. Việc hủy thầu và thương thảo hợp đồng trực tiếp sẽ cần thêm thời gian trong việc lựa chọn nhà thầu.

Ông Lee Eun-hyung, nghiên cứu viên tại Viện Nghiên cứu Chính sách Xây dựng Hàn Quốc, cho biết: "Gánh nặng chi phí của các công ty xây dựng đang gia tăng do lãi suất cao kéo dài và sự tăng giá chi phí xây dựng, khiến họ tránh xa các cuộc cạnh tranh thầu không cần thiết. Các công ty xây dựng đang áp dụng chiến lược tập trung vào các dự án có tính khả thi cao thông qua việc chọn lọc nhận thầu." Ông cũng cho biết thêm: "Vấn đề chi phí xây dựng sẽ khó giảm bớt trong thời gian tới, vì vậy xu hướng chọn lọc nhận thầu sẽ tiếp tục diễn ra."



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #tăng chi phí xây dựng
• #quỹ bất động sản
• #lựa chọn nhà thầu
• #tái xây dựng