Trong ba tháng qua, số lượng căn hộ cho thuê tại Seoul đã tăng gần 30%, nhưng số lượng căn hộ cho thuê dài hạn lại giảm hơn 20% so với hai năm trước. Mặc dù tổng số căn hộ cho thuê đang phục hồi, nhưng xu hướng giảm số lượng căn hộ cho thuê dài hạn và tăng tỷ lệ thuê tháng đang trở nên rõ ràng. Nếu cải cách thuế được thực hiện nhằm tăng gánh nặng thuế đối với nhà ở không có người ở và khuyến khích việc cư trú thực tế và bán nhà, có thể dẫn đến việc chuyển đổi nhanh hơn sang thuê tháng.
Theo nền tảng dữ liệu bất động sản lớn A-sil, tính đến ngày 4 tháng 8, số lượng căn hộ cho thuê tại Seoul là 38.356 căn. So với 29.754 căn vào ngày 21 tháng 4, con số này đã tăng 28,9%.
Tuy nhiên, cơ cấu của các căn hộ cho thuê đã thay đổi. Số lượng căn hộ cho thuê dài hạn là 20.803 căn, chiếm 54,2% tổng số, trong khi số lượng căn hộ cho thuê tháng là 17.553 căn, chiếm 45,8%. So với cùng kỳ năm 2024, số lượng căn hộ cho thuê dài hạn đã giảm 21,8% từ 26.599 căn. Năm ngoái, số lượng căn hộ cho thuê dài hạn chỉ đạt 22.865 căn, cho thấy xu hướng giảm vẫn tiếp diễn.
Ngược lại, số lượng căn hộ cho thuê tháng đã tăng 20,7%, từ 14.547 căn vào năm 2024 lên 17.553 căn trong năm nay. Tỷ lệ căn hộ cho thuê tháng trong tổng số căn hộ cho thuê cũng tăng từ 35,4% lên 45,8% trong cùng thời gian. Dù số lượng căn hộ cho thuê tăng gần đây, nhưng khó có thể nói rằng nguồn cung căn hộ cho thuê dài hạn đã phục hồi.
Trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung căn hộ cho thuê dài hạn, giá cả vẫn tiếp tục tăng. Theo KB Real Estate, giá thuê căn hộ tại Seoul trong tháng 7 đã tăng 1,34% so với tháng trước. Mặc dù mức tăng đã giảm nhẹ so với 1,43% trong tháng 6, nhưng xu hướng tăng vẫn tiếp tục ở những khu vực có nhu cầu cao. Chỉ số cung cầu căn hộ cho thuê tại Seoul cũng đạt 126,2, cao hơn chỉ số cung cầu giao dịch là 112,6. Chỉ số trên 100 cho thấy nhu cầu thuê dài hạn vượt quá nguồn cung.
Sự giảm số lượng căn hộ cho thuê dài hạn hiện tại không thể được xem là kết quả của cải cách thuế gần đây. Nó chủ yếu là kết quả của việc giảm lượng căn hộ mới, sự suy giảm trong đầu tư chênh lệch, sự thay đổi cấu trúc của thị trường cho thuê sau các vụ lừa đảo cho thuê, và sự ưu tiên của các chủ nhà đối với thuê tháng. Tuy nhiên, kế hoạch cải cách thuế của chính phủ vào năm 2026 được thiết kế để tăng lợi ích cho người cư trú thực tế và tăng gánh nặng cho nhà ở không có người ở và cho thuê, có thể ảnh hưởng đến lựa chọn của các chủ nhà trong tương lai.
Kế hoạch cải cách này mở rộng mức khấu trừ thuế bất động sản tổng hợp cho chủ sở hữu một căn nhà đang cư trú từ 12 tỷ won lên 14 tỷ won, trong khi mức khấu trừ cho chủ sở hữu một căn nhà không cư trú giảm xuống còn 9 tỷ won. Đối với những người sở hữu nhiều căn nhà, chỉ 4 tỷ won trong tổng số 9 tỷ won khấu trừ được áp dụng, và phần còn lại 5 tỷ won sẽ được áp dụng theo tỷ lệ của căn nhà đang cư trú so với tổng giá trị nhà. Nếu không có căn nhà nào được cư trú, mức khấu trừ sẽ giảm xuống còn 4 tỷ won.
Tỷ lệ giá trị thị trường công bằng cho những người sở hữu từ ba căn nhà trở lên và những người sở hữu nhà ở khu vực điều chỉnh cũng sẽ tăng dần từ 60% hiện tại lên 70% vào năm 2027 và 80% vào năm 2028. Những người sở hữu một căn nhà sẽ không bị ảnh hưởng. Khấu trừ thuế thu nhập từ chuyển nhượng tài sản dài hạn sẽ được cải cách thành khấu trừ thuế thu nhập dài hạn dựa trên thời gian cư trú, và mức khấu trừ cũng sẽ được giới hạn ở mức 20 tỷ won vào năm 2028 và 10 tỷ won từ năm 2029.
Chính phủ hy vọng rằng việc tăng cường lợi ích cho người cư trú thực tế và giảm nhẹ thuế chuyển nhượng cho những người sở hữu nhiều căn nhà sẽ dẫn đến việc các căn nhà cho thuê được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, lựa chọn của các chủ nhà không nhất thiết phải dẫn đến việc bán nhà. Nếu gánh nặng thuế tăng lên khi giữ nhà không có người ở, họ có thể chọn bán nhà hoặc tự cư trú, và nếu tiếp tục giữ nhà, họ có thể phản ánh chi phí tăng lên vào giá thuê.
Nếu chủ nhà tự cư trú, căn nhà đó sẽ không còn trong thị trường cho thuê dài hạn. Tuy nhiên, ảnh hưởng đến tổng cung căn hộ cho thuê sẽ phụ thuộc vào việc liệu họ có đưa căn nhà cư trú hiện tại trở lại thị trường cho thuê hay không. Nếu gánh nặng thuế như thuế sở hữu phải được thanh toán bằng tiền mặt hàng năm tăng lên, các chủ nhà có thể có xu hướng ưu tiên thuê tháng hơn thuê dài hạn để đảm bảo dòng tiền. Nam Hyuk-woo, chuyên gia nghiên cứu bất động sản của Ngân hàng Woori, cho biết: "Có thể sẽ có nhiều chủ nhà muốn nhận thuê tháng từ các hợp đồng mới sau khi hết hạn hợp đồng".
Dù số lượng bán nhà tăng lên, điều này không nhất thiết mang lại ảnh hưởng tích cực cho thị trường cho thuê. Nếu nhà ở cho thuê được mua bởi những người không có nhà, căn nhà đó sẽ không còn trong thị trường cho thuê. Nếu quy định cho vay hạn chế việc chuyển đổi của người thuê thành người mua, nhu cầu thuê vẫn có thể tồn tại trong khi nguồn cung giảm.
Park Hoon, giáo sư khoa thuế tại Đại học Seoul, cho biết: "Thị trường không chỉ bị ảnh hưởng bởi thuế mà còn bởi nguồn cung, lãi suất, quy định cho vay và tình hình kinh tế". Ngay cả khi có động lực bán nhà từ thuế, nếu điều kiện tài chính cho người thuê chuyển thành người mua và nguồn cung nhà cho thuê thay thế không được đảm bảo, sự bất ổn trong thị trường cho thuê sẽ tiếp tục.
Việc giảm lợi ích liên quan đến nhà cho thuê đăng ký cũng là một yếu tố. Chính phủ có kế hoạch dần dần loại bỏ việc miễn thuế chuyển nhượng và ưu đãi khấu trừ đặc biệt cho những căn hộ cho thuê ngắn hạn và dài hạn ở khu vực điều chỉnh. Các ưu đãi hiện tại sẽ được duy trì cho đến cuối năm 2027, sau đó sẽ giảm dần vào năm 2028 và hoàn toàn bị loại bỏ từ năm 2029.
Vì đối tượng áp dụng bị giới hạn trong một số căn hộ cho thuê đăng ký ở khu vực điều chỉnh, không nên phóng đại ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường cho thuê. Tuy nhiên, nếu việc tăng cường thuế đối với nhà ở không có người ở và giảm lợi ích cho nhà cho thuê đăng ký diễn ra đồng thời, điều này có thể làm giảm động lực giữ nhà lâu dài của các chủ nhà tư nhân và tăng động lực thu hồi chi phí tăng lên thông qua giá thuê tháng.
Cuối cùng, cần phải tạo ra các kênh cung cấp nhà cho thuê công và tư để vừa khuyến khích việc bán nhà cho thuê hiện tại vừa hấp thụ nhu cầu thuê đang gia tăng. Nếu nguồn cung mới không đủ, mặc dù số lượng bán nhà tăng lên, sự mất cân bằng cung cầu trong thị trường cho thuê có thể trở nên nghiêm trọng hơn.
Seo Jin-hyung, giáo sư khoa luật bất động sản tại Đại học Kwangwoon, cho biết: "Cần có người mua nhà để cho thuê thì mới có thể cung cấp nhà cho thuê" và "Thật khó để kỳ vọng vào việc mở rộng cung cấp nhà cho thuê nếu không khôi phục nhu cầu và tính khả thi của các chủ nhà cho thuê".
Kế hoạch cải cách thuế của chính phủ cũng bao gồm việc tăng giới hạn số tiền được khấu trừ thuế cho thuê tháng từ 1 triệu won lên 1,2 triệu won, và từ năm 2027, áp dụng tỷ lệ khấu trừ 17% cho thanh niên mà không phụ thuộc vào tổng thu nhập trong ba năm. Một thanh niên trả 1 triệu won tiền thuê mỗi tháng với tổng thu nhập 50 triệu won sẽ thấy số tiền khấu trừ tăng từ 170.000 won lên 204.000 won.
Tuy nhiên, khấu trừ thuế cho thuê tháng chỉ là một chế độ hoàn lại một phần tiền thuê đã chi tiêu. Nó không thể được coi là một biện pháp cung cấp để ngăn chặn sự giảm số lượng căn hộ cho thuê hoặc chuyển đổi sang thuê tháng. Đối tượng khấu trừ cũng chỉ giới hạn cho những người lao động không có nhà và những doanh nhân chân chính, do đó có thể có những người thuê không nhận được lợi ích tùy thuộc vào thu nhập hoặc điều kiện hợp đồng.
Lee Chang-moo, giáo sư khoa đô thị tại Đại học Hanyang, cho biết: "Điều đáng tiếc nhất là gần như không có biện pháp cơ bản nào được đề xuất để giải quyết sự bất ổn trong thị trường cho thuê" và "Nếu chi phí và lợi nhuận của các chủ nhà tư nhân xấu đi, nguồn cung nhà cho thuê có thể giảm hoặc gánh nặng tăng lên sẽ được chuyển cho người thuê thông qua giá thuê".
* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.
Hong Seung Woo
hongscoop@ajunews.com
© Bản quyền thuộc về Thời báo Kinh tế AJU & www.ajunews.com: Việc sử dụng các nội dung đăng tải trên vietnam. kyungjeilbo.com phải có sự đồng ý bằng văn bản của Aju News Corporation.