Chủ nhà Gangnam đối mặt với áp lực bán nhà sau cải cách thuế bất động sản

 
“Đã sống hơn 30 năm, giờ bảo tôi bán nhà và đi đâu?”
 
Vào ngày 4 tháng 8, một ngày sau khi chính phủ công bố kế hoạch cải cách thuế bất động sản, tại One Bailey ở Banpo-dong, quận Seocho, Seoul, các cuộc gọi từ các môi giới đến các chủ nhà để sắp xếp lịch tư vấn đã gia tăng. Các thành viên cao tuổi của hợp tác xã đã sở hữu nhà trong thời gian dài đang bận rộn tính toán giữa việc bán và giữ nhà do thuế tài sản tăng và lợi ích miễn thuế chuyển nhượng giảm.
 
Tại một văn phòng môi giới hoạt động trong khu vực này suốt 22 năm, đã có hơn 20 cuộc gọi hỏi về gánh nặng thuế tài sản và thuế chuyển nhượng, cũng như thời điểm bán có lợi, cho đến sáng nay. Các chủ nhà không cư trú, sống ở tỉnh hoặc nước ngoài nhưng sở hữu One Bailey, cùng với các thành viên của các hợp tác xã tái xây dựng lân cận, là những người chủ yếu gọi đến. Một số chủ nhà đã đặt lịch hẹn tư vấn trực tiếp để tính toán thuế cụ thể.
 
Đại diện của một văn phòng môi giới trong khu vực cho biết: “Nhiều thành viên cao tuổi đã sống hơn 30 năm và không có thu nhập nào ngoài lương hưu. Khi thuế tài sản tăng và lợi ích miễn thuế khi bán nhà giảm, nhiều chủ nhà đã phản đối và hỏi rằng ‘Có nên bán ngay bây giờ không?’”
 
Trên thị trường, có khả năng điều chỉnh giá chào bán của các bất động sản hiện có do cải cách thuế. Một đại diện khác từ văn phòng môi giới cho biết: “Có một bầu không khí đang xuất hiện trong số các thành viên đã sở hữu nhà lâu dài, họ đang xem xét việc bán. Vì các bất động sản hiện có không được giao dịch và đang tích tụ, các chủ nhà buộc phải điều chỉnh giá.”
 
Ngược lại, người mua đang trở lại với tâm lý chờ đợi, hy vọng sẽ có thêm các bất động sản để tiết kiệm thuế. Văn phòng môi giới này cho biết: “Trước khi công bố, những người mua đang xem xét bất động sản cũng đã quyết định chờ đợi cho đến khi giá điều chỉnh thêm một chút.”
 
One Bailey được coi là một trong những khu vực điển hình chịu ảnh hưởng của việc giới hạn mức miễn thuế cho lợi nhuận từ việc sở hữu nhà lâu dài, vì nhiều thành viên đã sở hữu nhà trong thời gian dài và có lợi nhuận chuyển nhượng lớn. Dù đã sống hơn 10 năm, nếu lợi nhuận chuyển nhượng lớn, họ có thể gặp phải gánh nặng thuế chuyển nhượng do giới hạn miễn thuế có hiệu lực từ năm 2028. Giới hạn miễn thuế cho lợi nhuận từ việc sở hữu nhà lâu dài không bị giới hạn cho đến năm 2027, nhưng sẽ giảm xuống 20 tỷ won vào năm 2028 và 10 tỷ won từ năm 2029.
 
Nếu giả định một căn hộ 84m² tại Raemian Prestige được mua với giá 16 tỷ won và giữ trong 10 năm, sau đó bán với giá 56 tỷ won, thuế chuyển nhượng sẽ tăng từ 2,4185 tỷ won vào năm 2027 lên 4,4985 tỷ won vào năm 2028 và 9,4500 tỷ won vào năm 2029.
 

Tuy nhiên, dự báo chung cho rằng việc tăng gánh nặng thuế sẽ không ngay lập tức dẫn đến sự gia tăng bất động sản bán gấp. Cải cách thuế sẽ được thực hiện từng bước, cho phép các chủ nhà có thời gian để quyết định thời điểm bán, và nhiều chủ nhà đã có ý định bán mạnh mẽ trước khi kết thúc thời gian miễn thuế cho người sở hữu nhiều nhà vào ngày 9 tháng 5 đã bán đi một số bất động sản của họ.
 
Trong ngày hôm đó, khi phỏng vấn các văn phòng môi giới tại các khu vực chính như One Bailey, Banpo Jae, Acro River Park, và Raemian Daechi Palace ở Gangnam, Seoul, mặc dù có một số cuộc gọi tăng lên về việc hỏi về việc bán và gánh nặng thuế sau khi công bố cải cách thuế, nhưng khả năng dẫn đến bất động sản bán gấp mới là không cao.
 
Các chủ nhà sở hữu bất động sản thường có khả năng chịu đựng gánh nặng thuế hoặc kỳ vọng vào việc tăng giá thêm. Một môi giới gần Banpo Jae cho biết: “Những người đã quyết định bán trước đó đã bán đi nhiều, và những chủ nhà còn lại có xu hướng muốn giữ lại.” Ông cũng cho biết: “Có thể có một số bất động sản được đưa ra thị trường, nhưng không có bầu không khí nào cho thấy sẽ có một lượng lớn bất động sản bán gấp chỉ từ thông báo này.”
 
Nhiều tài sản cao tuổi đang chọn cách giữ lại mặc dù gánh nặng thuế tăng lên, vì họ phải xem xét chi phí giao dịch như thuế chuyển nhượng và thuế mua. Một môi giới ở Daechi-dong cho biết: “Nếu bán một căn nhà trị giá 60 tỷ won, bạn sẽ phải trả thuế chuyển nhượng và khi mua nhà khác, bạn lại phải chịu thuế mua. Nhiều chủ nhà trong độ tuổi 60-70 đã chọn cách trả thuế tài sản và giữ lại nhà.”
 

Chính phủ sẽ tạm thời giảm thuế chuyển nhượng cho những người sở hữu nhiều nhà ở khu vực điều chỉnh trong năm 2027 và 2028. Ngay cả khi đã bán nhà theo mức thuế cao trong năm nay, họ cũng sẽ có thể nhận lại số tiền đã nộp thừa trong báo cáo thuế xác định vào năm sau sau khi sửa đổi luật.
 
Mặc dù chính phủ đã mở ra lối thoát cho việc bán từ năm nay và áp dụng mức thuế giảm cho đến năm 2028, nhưng không có nhiều lý do để các chủ nhà phải giảm giá chào bán ngay lập tức. Những người sở hữu nhà cao cấp cũng có thể cân nhắc việc bán trước khi giới hạn miễn thuế cho lợi nhuận từ việc sở hữu nhà lâu dài có hiệu lực vào năm 2028, nhưng họ vẫn có thể nhận được mức miễn thuế hiện tại cho đến cuối năm 2027, vì vậy các bất động sản tiết kiệm thuế có thể được phân bổ trong khoảng thời gian một năm tới.
 
Sự khác biệt trong kỳ vọng giữa người bán và người mua cũng đang ngăn cản việc tăng số lượng bất động sản thực tế. Một môi giới gần Acro River Park cho biết: “Mặc dù có một số bất động sản được đưa ra thị trường, nhưng giá vẫn được giữ ở mức cao, vì vậy không thể coi đó là bất động sản bán gấp.” Ông cũng cho biết: “Giá đã tăng, nhưng quy định về cho vay đã làm cản trở khả năng tài chính của người mua, vì vậy giao dịch gần như không xảy ra.”
 
Tại Raemian Daechi Palace, một số người bán đã giảm giá chào bán từ 50 triệu đến 100 triệu won, nhưng không rõ liệu điều này có dẫn đến sự giảm giá lâu dài hay không. Cuối cùng, phân tích cho thấy người bán sẽ phải giảm giá và sức mua bị thu hẹp do quy định cho vay sẽ phải chấp nhận điều này để các bất động sản tiết kiệm thuế có thể được giao dịch thực tế.
 

Trong khi tốc độ tích tụ bất động sản tiết kiệm thuế trên thị trường mua bán diễn ra chậm, thì trên thị trường cho thuê, có dấu hiệu chuyển đổi sang cư trú thực tế đang xuất hiện. Từ năm tới, những người sở hữu một căn nhà và cư trú trong đó sẽ được áp dụng mức miễn thuế tài sản cơ bản là 14 tỷ won, trong khi những người sở hữu một căn nhà nhưng không cư trú sẽ chỉ được miễn 9 tỷ won. Các khoản miễn thuế tài sản và thuế chuyển nhượng cũng sẽ được tái cấu trúc dựa trên thời gian cư trú hơn là thời gian sở hữu.
 
Một chủ nhà gần Banpo Jae cho biết hợp đồng cho thuê của họ hết hạn vào tháng 7, vì vậy họ chỉ có thể chuyển vào sau ngày 1 tháng 6, thời điểm tính thuế tài sản. Họ đã hỏi văn phòng môi giới về thời điểm xác định tình trạng cư trú.
 
Một môi giới tại văn phòng này cho biết: “Có một số chủ nhà đang hỏi về việc chuyển vào nhà mà họ đã cho thuê, và với các quy định khuyến khích cư trú thực tế, nguồn cung cho thuê đang tiếp tục giảm.”
 
Tại Daechi-dong, động thái này đã dẫn đến tình trạng thiếu hụt bất động sản cho thuê. Một môi giới gần Raemian Daechi Palace cho biết: “Sau thông báo cải cách thuế này, khi hỏi ý kiến chủ nhà về việc gia hạn hợp đồng cho thuê, câu trả lời ngày càng nhiều là ‘Tôi có lẽ phải vào ở.’ Hiện tại chỉ có người tìm thuê, còn các bất động sản mới đưa ra thị trường gần như không có.”
 

Các chủ nhà tiếp tục cho thuê có thể phản ánh gánh nặng thuế tăng lên vào giá thuê. Một môi giới gần Banpo Jae cho biết: “Trong số những chủ nhà không bán, có những người đã nói rằng nếu thuế tăng, họ sẽ tăng giá thuê để bù đắp chi phí.” Ông cũng cho biết: “Nếu không có bất động sản mới ra thị trường, gánh nặng thuế sẽ có thể được chuyển cho người thuê.”
 
Chính phủ đã mở rộng giới hạn khấu trừ thuế cho người thuê không có nhà từ 1 triệu won lên 1,2 triệu won mỗi năm trong lần cải cách này. Tuy nhiên, mức khấu trừ bổ sung cho người lao động thông thường chỉ dao động từ 300.000 đến 340.000 won, tương đương khoảng 25.000 đến 28.000 won mỗi tháng. Nếu giá thuê tăng nhiều hơn so với mức này do giảm nguồn cung cho thuê hoặc chuyển gánh nặng thuế, thì hiệu quả của việc mở rộng khấu trừ có thể dễ dàng bị triệt tiêu.
 
Thị trường cho thuê ở Seoul hiện đã rất dễ bị tổn thương trước sự giảm nguồn cung bổ sung. Theo KB Real Estate, trong tháng trước, giá trung bình của tiền đặt cọc cho thuê căn hộ ở Seoul đã lần đầu tiên vượt qua 7 tỷ won, đạt 7,458 tỷ won. Theo khảo sát của Korea Real Estate Agency, giá thuê căn hộ ở Seoul đã tăng liên tiếp trong 77 tuần.
 
Chuyên gia Kim In-man từ Viện Nghiên cứu Kinh tế Bất động sản Kim In-man cho biết: “Việc cải cách thuế tài sản và miễn thuế cho lợi nhuận từ việc sở hữu nhà lâu dài sẽ được thực hiện từng bước và quá trình sửa đổi luật vẫn còn, vì vậy không có lý do gì để các chủ nhà phải vội vàng bán nhà.” Ông cũng cho biết: “Các bất động sản tiết kiệm thuế có khả năng sẽ không tập trung trong thời gian ngắn mà sẽ được phân bổ đến năm 2027.”
 
Ông tiếp tục: “Nếu nhu cầu bán nhà ở Gangnam chuyển sang các bất động sản có giá từ 20 tỷ đến 30 tỷ won, nơi có gánh nặng thuế tương đối nhỏ, thì mức giá này có thể trở nên cạnh tranh hơn. Đặc biệt, khi động lực cư trú thực tế được tăng cường, nguồn cung cho thuê ở Seoul sẽ giảm hơn nữa, gây ra cú sốc đáng kể cho thị trường cho thuê.”
 



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #cải cách thuế bất động sản
• #quỹ bất động sản
• #thuế chuyển nhượng
• #nguồn cung cho thuê