Mặc dù thắt chặt cho vay, giao dịch bất động sản tại Seoul vẫn tăng 8,2% trong nửa đầu năm

Mặc dù chính phủ Hàn Quốc thực hiện quản lý chặt chẽ đối với cho vay hộ gia đình, giao dịch bất động sản tại Seoul trong nửa đầu năm nay đã tăng so với năm trước. Trong bối cảnh khả năng vay giảm, nhu cầu sử dụng vốn từ việc bán cổ phiếu, trái phiếu và tài sản từ tặng cho, thừa kế, được gọi là 'vốn ngoài vay', đã giúp thị trường duy trì hoạt động.

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Chính sách Xây dựng Hàn Quốc vào ngày 4 tháng 8, tính đến tháng 5 năm nay, tổng số dư cho vay thế chấp bất động sản từ các tổ chức tài chính và các quỹ nhà ở là khoảng 1.261 triệu tỷ đồng, chỉ tăng 0,2% so với tháng trước. Mức tăng này chỉ bằng một nửa so với mức tăng trung bình hàng tháng khoảng 0,4% trong năm nay.

Chính phủ đang duy trì chính sách hạn chế cho vay, với mục tiêu tăng trưởng cho vay hộ gia đình trong năm nay được quản lý dưới 1,5% và áp dụng các mục tiêu quản lý riêng cho cho vay thế chấp. Các công ty tài chính đã thiết lập các mục tiêu hàng tháng và hàng quý, khiến ngưỡng cho vay mới để mua nhà trở nên cao hơn.

Ngược lại, thị trường bất động sản tại Seoul lại có xu hướng khác. Theo Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc, trong nửa đầu năm nay, tổng số giao dịch mua bán bất động sản trên toàn quốc đạt 396.274 giao dịch, tăng 10,6% so với cùng kỳ năm trước. Khu vực đô thị lớn tăng 13,4%, Seoul tăng 8,2%, trong khi các khu vực khác tăng 7,6%. Tổng số giao dịch bất động sản tại Seoul trong nửa đầu năm là 60.932 giao dịch.

Tuy nhiên, giao dịch căn hộ tại Seoul giảm 2,8% so với cùng kỳ năm trước, với 42.186 giao dịch. Trong tháng 6, tổng số giao dịch bất động sản tại Seoul đạt 12.094 giao dịch, giảm 14,5% so với tháng trước, trong khi giao dịch căn hộ giảm 13,5% xuống còn 7.742 giao dịch. Sự gia tăng tổng giao dịch bất động sản trong nửa đầu năm chủ yếu do các loại hình nhà ở khác như nhà liên kế và nhà nhiều tầng.

Mặc dù có sự khác biệt trong các loại hình giao dịch, giá nhà tại Seoul vẫn tiếp tục tăng. Giá bán căn hộ tại Seoul trong tháng 6 tăng 1,2% so với tháng trước, đánh dấu 27 tháng liên tiếp tăng kể từ tháng 4 năm 2024. Chỉ số cung cầu căn hộ tại Seoul cũng đạt 112,6, cho thấy nhu cầu mua vẫn vượt quá nguồn cung.

Thị trường đang chú ý đến dòng tiền mà chỉ dựa vào cho vay không thể giải thích. Theo báo cáo kế hoạch tài chính của Bộ Đất đai, từ tháng 7 năm ngoái đến tháng 1 năm nay, số tiền từ việc bán cổ phiếu và trái phiếu để mua nhà tại Seoul lên tới 23.966 tỷ đồng.

Tổng số tiền từ việc bán cổ phiếu và trái phiếu trong năm ngoái đạt 38.916 tỷ đồng, tăng 72,6% so với 22.545 tỷ đồng trong năm 2024. Việc giới hạn hạn mức cho vay đã khiến nhiều người phải bán tài sản tài chính để bù đắp cho khoản tiền thiếu hụt trong việc mua nhà.

Nam Hyuk-woo, chuyên gia nghiên cứu bất động sản của Ngân hàng Woori, cho biết: "Thu nhập từ việc bán chứng khoán có thể bất cứ lúc nào chảy vào thị trường bất động sản".

Việc huy động vốn từ tặng cho và thừa kế cũng đã tăng đáng kể. Trong quý 1 năm nay, số tiền từ tặng cho và thừa kế được sử dụng để mua nhà tại Seoul đạt 21.813 tỷ đồng. Trong số đó, số tiền do người trong độ tuổi 30 huy động là 10.915 tỷ đồng, chiếm 50,0% tổng số. Trong cùng thời gian, số tiền mà người trong độ tuổi 30 thu được từ việc bán cổ phiếu, trái phiếu và tài sản ảo để mua nhà cũng đạt 7.211 tỷ đồng, cao nhất trong tất cả các độ tuổi.

Có phân tích cho rằng các quy định về cho vay không chỉ đơn thuần ngăn chặn nhu cầu mua nhà tại Seoul mà còn làm gia tăng sự chênh lệch dựa trên khả năng huy động vốn. Những người có thể huy động tài sản tài chính hoặc nhận hỗ trợ từ gia đình vẫn tiếp tục tham gia thị trường, trong khi những người phụ thuộc nhiều vào cho vay có thể gặp khó khăn hơn trong việc gia nhập.

Koo Ja-min, chuyên gia nghiên cứu của Real Today, cho biết: "Sức mua nhà của người trong độ tuổi 30 đã phụ thuộc nhiều vào lợi nhuận từ thị trường tài sản mới nổi, và với việc giá nhà tăng cao, rào cản gia nhập cũng trở nên khó khăn hơn, khiến những người mua thực sự trẻ tuổi phải huy động không chỉ từ cho vay mà còn từ lợi nhuận đầu tư và hỗ trợ từ cha mẹ".



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #vốn ngoài vay
• #thị trường bất động sản Seoul
• #vay thế chấp bất động sản