Cách thức sở hữu nhà ở Seoul ngày càng phân hóa

Thị trường căn hộ tại Seoul đang chứng kiến sự phân hóa trong cách thức sở hữu nhà ở giữa các khu vực. Tại những khu vực cao cấp, nơi có nhiều căn hộ đắt tiền, giao dịch tặng cho đang gia tăng, trong khi tại các khu vực có nhà ở trung bình và thấp, tỷ lệ mua nhà thông qua vay mượn lại cao hơn. Điều này cho thấy sự phân hóa giá nhà không chỉ dừng lại ở thị trường giao dịch mà còn lan rộng đến cách thức sở hữu nhà ở.
Theo số liệu từ Cục Địa ốc Hàn Quốc công bố vào ngày 25 tháng 6, số lượng giao dịch tặng cho căn hộ tại Seoul đã giảm nhẹ từ 434 giao dịch vào tháng 2 xuống còn 418 giao dịch vào tháng 3, nhưng đã tăng trở lại lên 556 giao dịch vào tháng 4.
Sự gia tăng giao dịch tặng cho chủ yếu tập trung ở các khu vực có nhiều nhà ở cao cấp. Quận Seongdong ghi nhận số lượng giao dịch tặng cho căn hộ tăng từ 2 giao dịch vào tháng 1, 4 giao dịch vào tháng 2, và 14 giao dịch vào tháng 3 lên tới 52 giao dịch vào tháng 4. Quận Gangnam cũng tăng từ 65 giao dịch vào tháng 2, 55 giao dịch vào tháng 3 lên 70 giao dịch vào tháng 4, trong khi quận Songpa từ 20 giao dịch trong tháng 1 và 2 đã tăng lên 40 giao dịch vào tháng 4. Điều này cho thấy nhu cầu chuyển nhượng tài sản giữa các thành viên trong gia đình đang gia tăng tại những khu vực có giá nhà cao.
Ngược lại, tại các khu vực có nhà ở trung bình và thấp, tỷ lệ phụ thuộc vào vay mượn lại cao. Theo chỉ số vay mượn của nền tảng bất động sản Zipum công bố vào tháng 5, quận Geumcheon có chỉ số vay mượn cao nhất với 63.02. Các quận Jungnang và Guro cũng ghi nhận chỉ số cao lần lượt là 57.54 và 56.97. Chỉ số vay mượn là một chỉ số nội bộ của Zipum thể hiện mức độ sử dụng vay mượn trong quá trình mua nhà.
Tỷ lệ vay mượn tại các khu vực cao cấp lại tương đối thấp. Chỉ số vay mượn của quận Gangnam là 29.44, thấp nhất tại Seoul, trong khi Seongdong là 34.94, Yongsan là 35.68, và Seocho là 37.72, đều nằm trong khoảng 30. Điều này cho thấy, tại các khu vực cao cấp, tỷ lệ chuyển nhượng tài sản giữa các thành viên trong gia đình hoặc những người có khả năng tài chính cao là lớn hơn, trong khi tại các khu vực trung bình và thấp, tỷ lệ người mua nhà thực sự phụ thuộc vào vay mượn vẫn đang cao.
Cuối cùng, phân tích cho thấy rằng ngay cả trong cùng một thành phố Seoul, các con đường sở hữu nhà đang trở nên khác biệt. Tại các khu vực cao cấp, phương thức nhận tài sản từ thế hệ cha mẹ đang gia tăng, trong khi tại các khu vực trung bình và thấp, việc sử dụng vay mượn để mua nhà vẫn tiếp diễn. Khi giá nhà tăng lên, những người có khả năng tài chính sẽ tiếp tục gia tăng sở hữu nhà tại các khu vực cao cấp thông qua việc tặng cho, trong khi những người không có khả năng tài chính sẽ phải phụ thuộc vào vay mượn để sở hữu nhà tại các khu vực trung bình và thấp.
Sự khác biệt này có thể ảnh hưởng đến tính biến động của thị trường trong tương lai. Các khu vực cao cấp có thể tạo ra rào cản gia nhập cao hơn thông qua việc chuyển nhượng tài sản giữa các thành viên trong gia đình, trong khi các khu vực trung bình và thấp có thể nhạy cảm hơn với các biến động bên ngoài như thay đổi lãi suất hoặc siết chặt quy định vay mượn.
Yang Ji-young, trưởng nhóm bất động sản tại Shinhan Investment Corp, cho biết: "Sự gia tăng giao dịch tặng cho tại các khu vực cao cấp như Seongdong không chỉ đơn thuần là nhu cầu tiết kiệm thuế mà còn phản ánh nhu cầu chuyển nhượng tài sản với kỳ vọng giá trị tăng trong tương lai. Tôi dự đoán rằng sự phân hóa trong cách thức mua nhà sẽ tiếp tục gia tăng." Bà cũng nhấn mạnh rằng, tại các khu vực cao cấp, tỷ lệ người sở hữu tài sản cao cho phép họ sở hữu hoặc tặng cho nhà mà không cần vay mượn, trong khi tại các khu vực trung bình và thấp, tỷ lệ phụ thuộc vào vay mượn của người mua nhà thực sự cao, khiến họ dễ bị tổn thương trước các cú sốc bên ngoài như tăng lãi suất hoặc siết chặt quy định vay mượn.