Hàn Quốc tái áp thuế chuyển nhượng cao với người sở hữu nhiều nhà: Tín hiệu siết đầu cơ, nhưng rủi ro "đóng băng nguồn cung" vẫn hiện hữu

Việc Hàn Quốc chấm dứt chính sách tạm hoãn thuế chuyển nhượng đối với người sở hữu nhiều nhà từ ngày 9/5 không chỉ là một điều chỉnh kỹ thuật về thuế, mà còn là bước đi mang tính chiến lược nhằm tái cân bằng thị trường bất động sản vốn đã tăng nóng tại Seoul trong thời gian qua.

Về bản chất, chính sách này hướng tới việc đánh mạnh vào động cơ đầu cơ. Khi mức thuế có thể lên tới hơn 80% lợi nhuận, chi phí bán nhà tăng cao sẽ buộc các nhà đầu tư cân nhắc lại chiến lược nắm giữ tài sản. Trong ngắn hạn, điều này tạo áp lực khiến nhiều chủ sở hữu phải “xả hàng” trước thời điểm chính sách có hiệu lực, từ đó làm gia tăng nguồn cung và kéo giảm đà tăng giá.

Thực tế thị trường đã phản ứng khá rõ. Tại các khu vực cao cấp như Gangnam, nhiều căn hộ được rao bán với giá thấp hơn hàng tỷ won so với đỉnh trước đó. Xu hướng này góp phần làm chững lại tốc độ tăng giá nhà ở Seoul, thậm chí một số khu vực đã ghi nhận mức giảm nhẹ. Đây có thể xem là hiệu ứng chính sách tức thời mà chính phủ mong muốn đạt được.

Tuy nhiên, về trung và dài hạn, hiệu quả của biện pháp này vẫn còn nhiều tranh luận. Một điểm then chốt là thuế chuyển nhượng chỉ phát sinh khi có giao dịch. Nếu người sở hữu nhiều nhà lựa chọn tiếp tục “ôm hàng” thay vì bán ra, thị trường có thể rơi vào trạng thái thiếu nguồn cung – điều từng xảy ra trong các giai đoạn siết thuế trước đây. Khi đó, giá nhà có thể tăng trở lại do nguồn cung bị “khóa”.

Chính vì vậy, phát biểu gần đây của Tổng thống Lee Jae-myung về khả năng tăng thuế sở hữu (holding tax) được xem là một tín hiệu đáng chú ý. Nếu thuế nắm giữ tài sản tăng lên, chi phí “giữ nhà” sẽ cao hơn, buộc các nhà đầu tư phải đưa ra quyết định bán thay vì tiếp tục chờ đợi. Đây có thể là bước tiếp theo nhằm hoàn thiện “bộ công cụ” kiểm soát thị trường, kết hợp giữa thuế giao dịch và thuế sở hữu.

Một điểm đáng lưu ý khác là tác động phân hóa theo khu vực. Trong khi các khu vực đắt đỏ chứng kiến giá giảm hoặc chững lại, thì những khu vực trung cấp hoặc ngoại ô lại duy trì đà tăng nhờ nhu cầu ở thực. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn “tái cân bằng”, khi dòng tiền dịch chuyển từ đầu cơ sang nhu cầu thực.

Tổng thể, việc tái áp dụng thuế chuyển nhượng cao là một thông điệp rõ ràng của chính phủ Hàn Quốc: không khuyến khích tích trữ bất động sản như một kênh đầu cơ. Tuy nhiên, để đạt hiệu quả bền vững, chính sách thuế cần đi kèm với các giải pháp tăng cung nhà ở thực chất. Nếu không, thị trường có thể rơi vào vòng lặp quen thuộc: siết – giảm – thiếu cung – rồi lại tăng giá.

 

• #Thuế chuyển nhượng
• #Bất động sản Seoul
• #Thuế sở hữu