Công nghiệp miền Bắc Việt Nam mở rộng nguồn cung, cạnh tranh thu hút đầu tư công nghệ cao và logistics

Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục tái cơ cấu, miền Bắc Việt Nam đang đẩy mạnh phát triển hạ tầng công nghiệp nhằm thu hút doanh nghiệp điện tử, linh kiện điện tử, sản xuất công nghệ cao và logistics. Nguồn cung đất công nghiệp và nhà xưởng cho thuê gia tăng tại Hải Phòng và Bắc Ninh, trong khi khả năng kết nối đường bộ, cảng biển và sân bay ngày càng trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định lựa chọn địa điểm đầu tư.

Tuy nhiên, nguồn cung khu công nghiệp tăng nhanh không đồng nghĩa với nhu cầu thuê đất và nhà xưởng tăng đồng đều ở tất cả các địa phương. Để biến lợi thế về hạ tầng thành các dự án đầu tư thực tế, những khu công nghiệp mới cần bảo đảm chất lượng cơ sở hạ tầng, khả năng kết nối logistics và chi phí vận hành cạnh tranh.

◆ Nguồn cung đất công nghiệp miền Bắc vượt 25.200 ha

Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại miền Bắc Việt Nam đã vượt 25.200 ha, tăng 15,7% so với cùng kỳ năm trước. Hải Phòng dẫn đầu với 26% tổng nguồn cung, tiếp theo là Bắc Ninh với 21%. Hưng Yên và Ninh Bình mỗi địa phương chiếm khoảng 13%.

Trong nửa đầu năm 2026, hơn 1.200 ha đất công nghiệp mới được đưa ra thị trường tại sáu khu công nghiệp ở Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình. Diễn biến này cho thấy hoạt động phát triển hạ tầng công nghiệp tiếp tục được mở rộng nhằm đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp sản xuất.

Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng tăng đáng kể. Tính đến quý II/2026, tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn cho thuê tại miền Bắc đạt khoảng 5,8 triệu m², tăng 16,9% so với cùng kỳ năm trước, với tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt 86%. Trong khi đó, nguồn cung kho xây sẵn cho thuê đạt khoảng 3,6 triệu m², tỷ lệ lấp đầy đạt 85,7%. Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy kho xây sẵn tăng 12,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, phản ánh nhu cầu gia tăng đối với hạ tầng lưu trữ và logistics.

Theo Cushman & Wakefield, nhu cầu từ các ngành điện tử, linh kiện điện tử, sản xuất công nghệ cao và logistics đang góp phần duy trì sức hút của thị trường bất động sản công nghiệp. Đối với những doanh nghiệp muốn nhanh chóng đưa cơ sở sản xuất vào hoạt động, thuê nhà xưởng xây sẵn có thể là lựa chọn giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị so với việc tự xây dựng nhà máy.

Dù vậy, tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp bình quân chỉ đạt 64%, giảm 2,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Theo báo cáo, diễn biến này chủ yếu liên quan đến nguồn cung mới tăng nhanh và khoảng thời gian cần thiết để thu hút doanh nghiệp vào các khu công nghiệp mới, thay vì nhất thiết phản ánh sự suy yếu của nhu cầu nền tảng.

Cần lưu ý rằng đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn là hai phân khúc khác nhau. Vì vậy, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng cao chưa đủ để kết luận toàn bộ thị trường khu công nghiệp đang có nhu cầu mạnh.

◆ Kết nối sân bay, cảng biển và đường bộ trở thành lợi thế cạnh tranh

Bên cạnh giá thuê đất và nhà xưởng, các doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp ngày càng chú trọng điều kiện vận chuyển nguyên liệu, linh kiện và hàng hóa xuất khẩu. Đối với những ngành như điện tử và công nghiệp hỗ trợ, vốn phụ thuộc vào mạng lưới nhà cung cấp và khách hàng, thời gian vận chuyển cùng chi phí logistics có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sản xuất, kinh doanh.

Tại miền Bắc Việt Nam, bên cạnh hệ thống cảng biển và đường bộ hiện hữu, nhiều dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn đang được thúc đẩy. Một trong những dự án đáng chú ý là Cảng hàng không quốc tế Gia Bình tại Bắc Ninh.

Theo kế hoạch được Chính phủ Việt Nam công bố, sân bay Gia Bình được định hướng phát triển theo tiêu chuẩn cấp 4F của Tổ chức Hàng không dân dụng quốc tế (ICAO). Đến năm 2030, dự án đặt mục tiêu đạt công suất phục vụ 30 triệu lượt hành khách và 1,6 triệu tấn hàng hóa mỗi năm.

Theo tiến độ dự kiến, các hạng mục cần thiết phục vụ Hội nghị Cấp cao Diễn đàn Hợp tác kinh tế châu Á – Thái Bình Dương (APEC) năm 2027 sẽ được ưu tiên xây dựng trong giai đoạn 2025–2027. Các hạng mục còn lại của giai đoạn 1 dự kiến hoàn thành vào năm 2030.

Nếu sân bay và mạng lưới đường bộ kết nối với các trung tâm công nghiệp được hoàn thiện theo kế hoạch, khả năng tiếp cận vận tải hàng không quốc tế của Hà Nội, Bắc Ninh và các khu vực lân cận có thể được cải thiện. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thành công trình, chất lượng kết nối giao thông và năng lực vận hành sau khi đưa vào khai thác.

Hải Phòng có lợi thế từ hệ thống cảng biển, mạng lưới logistics và nền tảng sản xuất công nghiệp đã hình thành. Cùng với Bắc Ninh, địa phương này tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong mạng lưới công nghiệp miền Bắc. Trong khi đó, Hưng Yên, Ninh Bình, Phú Thọ và các địa phương lân cận cũng mở rộng nguồn cung đất công nghiệp, nhà xưởng, tạo thêm lựa chọn về vị trí và chi phí cho các nhà đầu tư.

 
◆ Khu công nghiệp An Phát 5 chuẩn bị đón nhà đầu tư

Trong làn sóng phát triển khu công nghiệp tại miền Bắc, Khu công nghiệp An Phát 5 tại Hải Phòng là một dự án mới đang được triển khai.

Dự án do doanh nghiệp thuộc An Phát Holdings phát triển, có quy mô 150 ha, nằm tại khu vực Lương Điền – Ngọc Liên, Cẩm Giàng, Hải Phòng. Theo thông tin từ chủ đầu tư, dự án khởi công ngày 19/12/2025, đặt mục tiêu hoàn thành hạ tầng vào cuối năm 2026 và bắt đầu hoạt động từ quý I/2027.

An Phát 5 định hướng thu hút doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực điện – điện tử, công nghệ thông tin, sản xuất máy móc và thiết bị, tự động hóa, linh kiện và vật liệu công nghiệp. Phát triển khu công nghiệp theo định hướng ESG, bao gồm các yếu tố môi trường, xã hội và quản trị, cũng được xác định là một trong những trọng tâm của dự án.

Theo chủ đầu tư, tính đến tháng 9/2026, các hạng mục hạ tầng chính đã đạt tiến độ đáng kể, tạo điều kiện để những doanh nghiệp dự kiến thuê đất chuẩn bị xây dựng nhà máy. Tuy nhiên, đây là thông tin do doanh nghiệp cung cấp; tiến độ hoàn thiện hạ tầng và kế hoạch vận hành vẫn cần được theo dõi trong quá trình triển khai.

Để đánh giá đầy đủ sức cạnh tranh của An Phát 5, cần xem xét thêm tình hình thu hút doanh nghiệp thứ cấp, mức độ hoàn thiện hạ tầng, chi phí logistics, khả năng cung ứng lao động và điều kiện vận hành thực tế.

Những dự án như An Phát 5 có thể góp phần mở rộng nguồn cung mặt bằng sản xuất và tăng lựa chọn địa điểm đầu tư cho doanh nghiệp tại miền Bắc. Tuy nhiên, phát triển khu công nghiệp không tự động đồng nghĩa với gia tăng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Hiệu quả thu hút đầu tư cần được đánh giá thông qua quyết định thuê đất, việc triển khai dự án, đưa nhà máy vào hoạt động và mức độ liên kết với mạng lưới sản xuất, cung ứng trong khu vực.

◆ Từ mở rộng nguồn cung đến hiệu quả đầu tư thực chất

Thị trường khu công nghiệp miền Bắc Việt Nam đang chứng kiến sự gia tăng nguồn cung đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn, trong khi tỷ lệ lấp đầy và nhu cầu thuê có sự khác biệt giữa các phân khúc và địa phương. Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục là những trung tâm quan trọng nhờ nền tảng sản xuất và mạng lưới logistics hiện có. Các địa phương lân cận cũng tìm cách thu hút đầu tư bằng quỹ đất phát triển và lợi thế về chi phí.

Trong thời gian tới, bên cạnh quy mô khu công nghiệp, khả năng kết nối với hạ tầng giao thông, mức độ sẵn sàng của nhà xưởng, chi phí vận hành và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn ESG sẽ ngày càng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư.

Để biến cơ hội từ quá trình tái cơ cấu chuỗi cung ứng toàn cầu thành hoạt động sản xuất và việc làm thực tế, các khu công nghiệp mới không chỉ cần mở rộng nguồn cung mà còn phải bảo đảm điều kiện vận hành ổn định, đáp ứng yêu cầu dài hạn của doanh nghiệp.