Thị trường bất động sản TP.HCM phân hóa: Giá căn hộ tăng, nhà riêng giảm hàng chục tỷ đồng

Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến diễn biến trái chiều giữa các phân khúc. Dù nguồn cung căn hộ mới tăng lên, giá bán vẫn tiếp tục đi lên. Ngược lại, nhiều chủ nhà riêng và nhà phố tại khu vực đô thị phải liên tục hạ giá hàng chục tỷ đồng nhưng vẫn khó tìm được người mua. Áp lực trả nợ vay cùng sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn nhà ở đang khiến khoảng cách giữa các phân khúc ngày càng rõ nét.

Theo truyền thông địa phương, trong đó có VnExpress, ngày 12/10, nhiều căn nhà riêng và nhà phố tại TP.HCM được điều chỉnh giảm giá chào bán từ 1 tỷ đến 5 tỷ đồng, thậm chí nhiều hơn. Trong khi đó, Knight Frank Việt Nam, đơn vị tư vấn bất động sản quốc tế, cho biết giá chào bán sơ cấp bình quân căn hộ mới tại khu vực TP.HCM trước khi sáp nhập địa giới hành chính đạt khoảng 110 triệu đồng/m² trong quý III năm nay, tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tình trạng giảm giá nhà riêng cũng xuất hiện ngay tại khu vực trung tâm. Một căn nhà diện tích 64 m² trên đường Lê Văn Duyệt, thuộc khu vực Bình Thạnh trước đây, được rao bán với giá 12,8 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 2 tỷ đồng so với tháng 9. Căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng và chủ sở hữu muốn bán nhanh để trả nợ vay. Tuy nhiên, người mua chỉ đưa ra mức giá khoảng 8–9 tỷ đồng.

Một căn nhà khác diện tích 56 m² gần đó từng được rao bán với giá 14 tỷ đồng hồi tháng 5, nhưng đến tháng 9 đã được giao dịch ở mức 10,8 tỷ đồng. Tại đường Vạn Kiếp, khu vực quận 3 trước đây, một tòa nhà 5 tầng từng được chào bán với giá 15 tỷ đồng cũng phải hạ xuống khoảng 10,8 tỷ đồng.

Xu hướng này được phản ánh trong các báo cáo thị trường. Theo nền tảng bất động sản Batdongsan, giá chào bán nhà mặt phố tại TP.HCM đã giảm bình quân 6–10% trong 9 tháng gần đây. DKRA Consulting cũng cho biết giá bình quân nhà riêng và nhà phố giảm 10–15% so với cùng kỳ năm trước, trong đó những bất động sản có chủ sở hữu chịu áp lực trả nợ vay ghi nhận mức giảm sâu hơn.

◆ Căn hộ mới tăng giá dù nguồn cung mở rộng

Trái với phân khúc nhà riêng, thị trường căn hộ mới tại TP.HCM vẫn duy trì đà tăng giá. Theo Knight Frank Việt Nam, trong quý III, giá chào bán sơ cấp bình quân căn hộ mới tại khu vực TP.HCM trước khi sáp nhập địa giới hành chính đạt khoảng 110 triệu đồng/m², tăng 3% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nếu tính toàn bộ TP.HCM sau khi sáp nhập, bao gồm cả địa bàn Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây, giá chào bán sơ cấp bình quân đạt khoảng 97,6 triệu đồng/m², tăng 2,3% so với quý trước.

Một trong những nguyên nhân khiến giá bình quân tăng là cơ cấu nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang tại khu vực trung tâm, trong khi các căn hộ có mức giá thấp hơn chủ yếu nằm ở vùng ven.

Nguồn cung và giao dịch căn hộ cũng tăng lên. Trong quý III, khu vực trung tâm TP.HCM trước khi sáp nhập có 2.711 căn hộ mới được đưa ra thị trường, tăng 48% so với cùng kỳ năm ngoái. Tính trên toàn địa bàn TP.HCM sau sáp nhập, nguồn cung mới đạt 7.203 căn và lượng giao dịch đạt 7.544 căn.

Knight Frank Việt Nam dự báo đến cuối năm 2027, TP.HCM sẽ có thêm 42.593 căn hộ được cung cấp ra thị trường, trong đó hơn một nửa tập trung tại khu vực đô thị trung tâm trước đây.

 
◆ Lãi vay cao, lợi suất cho thuê thấp khiến người mua thận trọng

Dù giá nhà riêng giảm, giao dịch vẫn khó diễn ra do khả năng tài chính của người mua còn hạn chế. Khi có nhiều lựa chọn hơn, khách hàng ngày càng cân nhắc kỹ chi phí lãi vay, khả năng trả nợ và hiệu quả khai thác cho thuê trước khi quyết định mua nhà.

Một môi giới bất động sản tại TP.HCM cho biết một số căn nhà giá cao đã giảm hàng chục tỷ đồng, nhưng mức giá mới vẫn vượt quá khả năng chi trả của nhiều khách hàng. Chẳng hạn, những căn nhà từng được rao bán với giá 70–100 tỷ đồng nay giảm xuống còn 50–70 tỷ đồng, nhưng vẫn quá đắt đối với nhóm người mua có ngân sách khoảng 30–40 tỷ đồng.

Lãi suất vay mua bất động sản tại Việt Nam hiện phổ biến ở mức 12–14%/năm; một số khoản vay áp dụng lãi suất thả nổi lên tới 15–16%. Vì vậy, người mua ngày càng chú trọng khả năng trả nợ thực tế thay vì chỉ nhìn vào mức giảm giá của bất động sản.

Lợi suất cho thuê thấp cũng là yếu tố khiến người mua cân nhắc. Đại diện nền tảng Batdongsan.com.vn cho biết lợi suất cho thuê hằng năm của nhà riêng và nhà phố chỉ vào khoảng 2%, khiến khoản thu nhập từ cho thuê khó tương xứng với số tiền bỏ ra để mua nhà.

Bên cạnh yếu tố tài chính, nhu cầu về môi trường sống tiện nghi cũng đang tác động đến lựa chọn của người mua. Một số ý kiến độc giả trên các bài viết về thị trường cho biết họ ưu tiên các khu dân cư có trường học, công viên và bãi đỗ xe hơn là những căn nhà nằm trong hẻm nhỏ, thiếu tiện ích.

Trong bối cảnh căn hộ mới tiếp tục tăng giá còn nhà riêng phải giảm giá nhưng vẫn khó bán, thị trường bất động sản TP.HCM đang cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Khả năng vay vốn, môi trường sống và lợi nhuận cho thuê ngày càng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, trong khi chênh lệch giữa mức giá người bán kỳ vọng và khả năng chi trả của người mua vẫn là trở ngại lớn đối với thanh khoản thị trường.