Diễn Đàn Chính Sách Bất Động Sản 2026: Cần Khẩn Trương Các Giải Pháp Ngắn Hạn Đối Với Nhà Ở Không Phải Căn Hộ

"Năm khu đô thị mới đầu tiên có 292.000 căn hộ. Trong đó, Bundang có 97.000 căn. Để cung cấp 1.350.000 căn trong vòng 5 năm, chúng ta cần xây dựng gấp 14 lần số lượng căn hộ ở Bundang."

Trong cuộc tọa đàm tại Diễn Đàn Chính Sách Bất Động Sản 2026 do Ajou Economics tổ chức vào chiều ngày 24 tháng 6 tại Trung tâm Báo chí Hàn Quốc, Seoul, Giáo sư Kwon Dae-jung, Khoa Bất động sản, Trường Đại học Hansung, đã phát biểu như vậy về mục tiêu cung cấp nhà ở của chính phủ.

Cuộc tọa đàm đã chỉ ra rằng bên cạnh mục tiêu cung cấp dài hạn, cần có các biện pháp cung cấp ngắn hạn để lấp đầy khoảng trống về nhà ở hiện tại. Các khu đất công và dự án cải tạo quy mô lớn thường mất thời gian để hoàn thành, do đó cần phải thực hiện song song các biện pháp để bình thường hóa cung cấp nhà ở không phải căn hộ, officetel, nhà ở quy mô nhỏ trong đô thị và cung cấp từ khu vực tư nhân. Cảm nhận về thời điểm và tốc độ cung cấp cũng được nhấn mạnh là quan trọng không kém so với quy mô mục tiêu cung cấp.

Giám đốc Go Jong-wan của Viện Quản lý Tài sản Hàn Quốc đã đánh giá chính sách bất động sản của chính phủ Lee Jae-myung trong năm đầu tiên là "một nửa thành công". Ông chỉ ra rằng "mặc dù đã có hướng đi về thuế và kế hoạch cung cấp dài hạn, nhưng các khu đất như Taereung, Bộ Quốc phòng và Yongsan vẫn chưa thể bắt đầu thi công" và cho rằng "không có sự điều chỉnh chính sách với thành phố Seoul và không có cách nào để giải quyết sự phản đối của cư dân".

Ông cũng bày tỏ lo ngại rằng trong cấu trúc mà thời gian từ khi khởi công đến khi hoàn thành mất 4-5 năm, khó có thể cảm nhận được hiệu quả cung cấp trong nhiệm kỳ. Ông cho biết: "Theo thống kê của Bộ Đất đai, số hộ gia đình ở Seoul là 4,16 triệu nhưng số lượng nhà ở chỉ có 3,91 triệu, thiếu 250.000 căn" và nhấn mạnh rằng "nguyên nhân khiến giá thuê không ổn định là do thiếu nhà ở".

Để đạt được mục tiêu cung cấp, ông cũng cho rằng cần có các biện pháp mạnh mẽ hơn. Ông đã đề cập đến ví dụ về việc cung cấp 200.000 căn dưới chính phủ Roh Tae-woo và việc giải phóng đất xanh dưới chính phủ Lee Myung-bak, nhấn mạnh rằng "nếu không có các biện pháp đột phá và sáng tạo, việc mở rộng cung cấp sẽ khó có hiệu quả". Ông cũng đề xuất rằng thành phố Seoul và Bộ Đất đai nên thường xuyên thảo luận và công khai kế hoạch cung cấp hàng năm theo từng khu vực sinh sống.

Về các giải pháp cung cấp ngắn hạn, ông đã đề xuất cải cách quy định đối với nhà ở không phải căn hộ và officetel. Ông cho biết: "Mô hình nhà ở chung và khu phố chung cũng gặp khó khăn trong việc nhận sự đồng thuận từ cư dân và gánh nặng về quyên góp" và nhấn mạnh rằng "cần có một hệ thống hỗ trợ tích hợp từ việc cung cấp thiết kế tiêu chuẩn xây dựng, hỗ trợ chi phí di dời đến kết nối vốn dự án". Đối với officetel, ông đề xuất rằng "nếu thay đổi cấu trúc chỉ cần sở hữu một căn thì có thể sử dụng đất nhỏ để cung cấp ngắn hạn".

Nam Hyuk-woo, Giám đốc Nghiên cứu Bất động sản Ngân hàng Woori, đã chỉ ra rằng tính thanh khoản là yếu tố chính trong thị trường hiện tại và nhấn mạnh sự cần thiết phải mở rộng cung cấp. Ông cho biết: "Có rất nhiều tiền dự trữ có thể chuyển vào bất động sản từ tiền thưởng hoặc lợi nhuận cổ phiếu bất cứ lúc nào" và khẳng định rằng "cuối cùng chúng ta cần tập trung nhiều hơn vào cung cấp". Chỉ có chính sách kiềm chế nhu cầu sẽ không đảm bảo sự ổn định của thị trường, mà cần có các chính sách nâng cao niềm tin vào cung cấp.

Ông cũng giải thích rằng có nhu cầu từ khu vực tư nhân đối với nhà ở không phải căn hộ, đặc biệt là officetel. Ông cho biết: "Các officetel ở vị trí tốt gần ga tàu không chỉ có nhu cầu từ hộ gia đình một người mà còn từ các cặp vợ chồng mới cưới" nhưng cũng lưu ý rằng "khi mua sẽ bị tính vào số lượng nhà ở, dẫn đến gánh nặng thuế chuyển nhượng và thuế sở hữu, làm giảm động lực cung cấp từ khu vực tư nhân". Ông đã đề xuất giảm thuế theo tiêu chí giá công bố hoặc diện tích để làm điểm nhấn.

Về việc giảm trừ thuế đặc biệt cho những người sở hữu một căn nhà không cư trú, ông đã bày tỏ lo ngại về tác động phụ. Ông cho biết: "Nếu những người cao tuổi sở hữu nhà ở Gangnam đuổi người thuê và tự mình vào ở, thì nguồn cung nhà cho thuê trong khu vực đó sẽ giảm và nhu cầu thuê sẽ tăng, dẫn đến sự biến động giá thuê". Ông nhấn mạnh rằng cần xem xét tác động của việc cải cách thuế không chỉ đối với thị trường mua bán mà còn cả thị trường cho thuê.

Yoon Seong-jin, Nghiên cứu viên cấp phó tại Viện Nghiên cứu Đất đai, nhấn mạnh rằng ngay cả khi tăng cung cấp nhà ở không phải căn hộ, cần phải xem xét cả về số lượng lẫn chất lượng và độ ổn định. Ông cho biết: "Chúng ta cần tự hỏi liệu việc tăng số tầng và nới lỏng quy định về bãi đỗ xe có phải là hướng đi đúng để tăng cung cấp hay không" và nhấn mạnh rằng "cần xem xét liệu nhà ở có phù hợp với mức thu nhập và tài sản của xã hội hiện tại hay không".

Về vấn đề lừa đảo cho thuê, ông đã kêu gọi tăng cường vai trò của các tổ chức bảo lãnh và hoàn thiện các quy định. Ông cho biết: "Thực tế là rất khó để người thuê thông thường tránh khỏi lừa đảo cho thuê" và nhấn mạnh rằng "cần có một cơ quan trung gian để phát hiện rủi ro của tài sản, vì có những lỗ hổng như việc chủ nhà thay đổi trước hoặc sau khi bảo lãnh được phê duyệt".

Lee Yoo-ri, Trưởng phòng Chính sách Nhà ở của Bộ Đất đai, đã giải thích rằng chính sách cung cấp của chính phủ đã bị thiên lệch về phía công cộng. Bà cho biết: "Từ năm 2022 đến 2024, chi phí xây dựng đã tăng hơn 30% và tình trạng ngưng trệ trong tài chính dự án khiến việc chỉ giao cho khu vực tư nhân là không khả thi" và nhấn mạnh rằng "mục tiêu không phải là loại trừ khu vực tư nhân mà là để công cộng cùng đồng hành".

Bà cũng cho biết rằng nhiều biện pháp giảm quy định và đơn giản hóa thủ tục nhằm kích thích cung cấp từ khu vực tư nhân đã được đưa vào các dự luật liên quan và sẽ được thực hiện sau khi các dự luật này được thông qua. Về việc thiếu cung cấp nhà ở không phải căn hộ, bà cho biết: "Chúng tôi đang tập trung vào việc vượt qua giai đoạn mà số lượng căn hộ được bàn giao vào năm 2026 và 2027 giảm mạnh" và cho biết thêm rằng việc kích thích cung cấp nhà ở ký túc xá và nhà ở sinh hoạt cùng với việc công bố sản phẩm bảo lãnh đặc biệt cho nhà ở không phải căn hộ cũng là một phần trong kế hoạch này. Bà nhấn mạnh: "Chúng tôi sẽ tiếp tục thúc đẩy chính sách để thị trường có thể tin tưởng vào cung cấp".

* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #chính sách bất động sản
• #khó khăn về nhà cho thuê
• #cung cấp nhà ở