Tỷ lệ thu hồi bảo lãnh tiền thuê nhà của chủ nhà chưa thành niên đạt 0%... Hiệu quả của việc công khai lịch sử đại diện pháp lý

Quy mô tham gia bảo lãnh tiền thuê nhà của chủ nhà chưa thành niên đã duy trì ở mức 400 tỷ won trong hai năm liên tiếp, tuy nhiên tỷ lệ thu hồi trong các vụ việc bảo lãnh lại rất thấp. Trong năm 2024 và 2025, tỷ lệ thu hồi các vụ việc bảo lãnh liên quan đến chủ nhà chưa thành niên ghi nhận là 0% trong hai năm liên tiếp. Một phương án công khai lịch sử của đại diện pháp lý, những người thực hiện hợp đồng và quản lý tài chính thực tế đứng sau tên của các chủ nhà chưa thành niên, đang được thúc đẩy, nhưng vẫn còn nhiều tranh cãi về hiệu quả.
Theo thông tin từ ngành, vào ngày 17 tháng 6, nghị sĩ Kang Seung-kyu thuộc Đảng Quyền lực Nhân dân cùng 11 người khác đã đề xuất một dự thảo sửa đổi luật quỹ nhà ở đô thị, trong đó bao gồm việc đưa đại diện pháp lý của chủ nhà chưa thành niên vào danh sách những người thường xuyên không thực hiện nghĩa vụ nợ.
Dự thảo sửa đổi quy định rằng trong trường hợp chủ nhà là người chưa thành niên, cần cung cấp cho người thuê thông tin về tình trạng tham gia bảo lãnh tiền thuê nhà của đại diện pháp lý, lịch sử vụ việc bảo lãnh và việc thực hiện nghĩa vụ nợ trong ba năm gần nhất. Mục đích là để ngăn chặn các vụ việc bảo lãnh lặp đi lặp lại sử dụng tên của người chưa thành niên bằng cách đưa đại diện pháp lý vào danh sách công khai.
Theo dữ liệu từ Công ty Bảo lãnh Nhà ở Hàn Quốc (HUG), số tiền tham gia bảo lãnh tiền thuê nhà của chủ nhà chưa thành niên đã tăng từ 395 tỷ won vào năm 2021 lên 508 tỷ won vào năm 2022 và 513 tỷ won vào năm 2023. Sau đó, số tiền này giảm xuống còn 425 tỷ won vào năm 2024 và 407 tỷ won vào năm ngoái, nhưng vẫn duy trì ở mức 400 tỷ won trong hai năm liên tiếp.
Số tiền liên quan đến các vụ việc bảo lãnh đã tăng từ 3 tỷ won vào năm 2019 lên 34 tỷ won vào năm 2024. Mặc dù giảm xuống còn 13 tỷ won vào năm 2025, nhưng so với năm 2019, con số này vẫn cao gấp bốn lần. Tỷ lệ thu hồi đạt 32% vào năm 2021, nhưng trong hai năm 2024 và 2025 lại ghi nhận 0%. Trong năm năm gần đây, trong số 59 tỷ won đã được bồi thường, khoảng 45 tỷ won vẫn chưa được thu hồi.
Vấn đề nằm ở cấu trúc trách nhiệm. Theo luật hiện hành, đại diện pháp lý của chủ nhà chưa thành niên, chẳng hạn như cha mẹ, không được ghi danh là người bảo lãnh liên đới khi tham gia bảo lãnh tiền thuê nhà. Ngay cả khi xảy ra vụ việc bảo lãnh, HUG cũng gặp khó khăn trong việc yêu cầu quyền đòi nợ từ đại diện pháp lý hoặc kiểm tra tài sản, và họ cũng không nằm trong danh sách công khai những người thường xuyên không thực hiện nghĩa vụ nợ.
Thực tế đã có những trường hợp thiệt hại. Một trẻ em 10 tuổi sinh năm 2015 đã mua nhiều căn hộ ở các khu vực như Hwagok-dong, Gonghang-dong thuộc quận Gangseo, Shinwol-dong thuộc quận Yangcheon và Sangdo-dong thuộc quận Dongjak, nhưng đã không hoàn trả 9 tỷ won trong tổng số 13,5 tỷ won tiền bảo lãnh. Tại khu vực Jeonbuk, một trẻ em 8 tuổi đã không hoàn trả 2,96 tỷ won trong tổng số 9,21 tỷ won tiền bảo lãnh của 7 căn nhà.
Việc công khai lịch sử của đại diện pháp lý là một biện pháp giúp người thuê có thể kiểm tra lịch sử vụ việc bảo lãnh và việc thực hiện nghĩa vụ nợ khi ký hợp đồng với chủ nhà chưa thành niên. Điều này không ngăn cản việc tham gia bảo lãnh mà vẫn cung cấp cơ sở để tránh những tài sản có rủi ro.
Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng chỉ công khai thông tin liệu có đủ hay không. Dù lịch sử nợ của đại diện pháp lý được công khai, nhưng nếu người thuê không thể xác minh đúng cách hoặc lựa chọn bị hạn chế, họ có thể khó tránh khỏi những tài sản có rủi ro. Cần phải thiết kế cụ thể về đối tượng công khai, phương thức cung cấp và quy trình thông báo để nâng cao hiệu quả.
Một số ý kiến cho rằng cần phải đi xa hơn việc công khai thông tin và yêu cầu đại diện pháp lý như cha mẹ trở thành người bảo lãnh liên đới. Tuy nhiên, nếu bắt buộc bảo lãnh liên đới, sẽ cần sự đồng ý trước của đại diện pháp lý, điều này có thể gây ra tác dụng phụ làm cản trở việc tham gia bảo lãnh của người thuê.
HUG cũng đồng tình với sự cần thiết phải tăng cường trách nhiệm của đại diện pháp lý, nhưng lại thận trọng với việc bắt buộc bảo lãnh liên đới. Một đại diện của HUG cho biết: "Khác với bảo lãnh liên đới, phương thức công khai thông tin không hạn chế việc tham gia bảo lãnh của người thuê, đồng thời cho phép họ kiểm tra lịch sử nợ của cha mẹ trước khi ký hợp đồng với chủ nhà chưa thành niên. Điều này sẽ có tác dụng phòng ngừa giúp người thuê tự tránh những tài sản có vấn đề."