Khái Niệm 'Nhà Ở Thực Tế 2 Tài Sản' Có Thể Được Hiểu Như Thế Nào?

Có một huyện ở miền quê có diện tích tương đương với Seoul. Dân số đã giảm dần và hiện đang ở mức 50.000 người, rất mong manh. Tỷ lệ người trên 65 tuổi đã vượt quá 40%, trong khi tỷ lệ thanh niên chưa đến 10%. Khu vực hành chính vẫn giữ nguyên, nhưng người dân bên trong đang già đi và giảm dần.
Nhiệm vụ của khu vực này không còn là phát triển nữa. Đó là con người. Họ tổ chức các cuộc họp để tạo ra nội dung du lịch và tăng cường dân số liên quan cũng như dân số sinh sống. Ý tưởng sửa chữa nhà bỏ hoang để sử dụng làm nhà thứ hai cũng thường xuyên được đề cập. Trên mạng xã hội, nơi mà giới trẻ thường xuyên sử dụng, các quảng cáo về việc sống một tháng, làm việc từ xa, và hỗ trợ về quê được đăng tải liên tục.
Tuy nhiên, kết quả đạt được rất chậm. Những người đôi khi quan tâm đến vẻ đẹp và lòng hiếu khách của nơi này thường hỏi: "Nếu tôi mua nhà ở đây thì không thể có nhà ở Seoul được, phải không?"
Trước câu hỏi này, các cán bộ địa phương không có nhiều câu trả lời. Bởi vì câu nói đó không hoàn toàn sai.  
Tổng thống đã phát biểu trong cuộc họp báo kỷ niệm một năm nhậm chức rằng: "Việc sở hữu nhà để ở là điều cần được bảo vệ. Không nên để gánh nặng quá lớn. Nhưng nếu điều đó trở thành hàng xa xỉ thì cần phải có gánh nặng sở hữu tương đương như các nước phát triển phương Tây. Việc sở hữu nhiều nhà không phải là vấn đề. Không cấm điều đó."
Điểm mấu chốt trong phát biểu này không phải là số lượng nhà. Mà là câu hỏi liệu nhà đó có được sử dụng cho mục đích cư trú hay không, hay chỉ được giữ như một phương tiện gia tăng tài sản. Hướng đi là đúng. Tuy nhiên, tiêu chí này đặt ra một câu hỏi quan trọng: Thực cư là gì?
Trong chính sách bất động sản Hàn Quốc, khái niệm thực cư đã được sử dụng như một từ ngữ đạo đức trong thời gian dài. Người sở hữu một nhà thực cư là người cần được bảo vệ, trong khi người sở hữu nhiều nhà là đối tượng bị nghi ngờ. Tuy nhiên, thực tế về cư trú không đơn giản như vậy.
Chuyển hộ khẩu có phải là thực cư không? Xuống địa phương vào cuối tuần có phải là không thực cư? Nếu tôi mua một ngôi nhà nhỏ ở quê để chăm sóc cha mẹ, đó có phải là đầu tư không? Cuộc sống chia sẻ giữa Seoul và địa phương sau khi nghỉ hưu có phải là cư trú hay chỉ là sở hữu? Việc sống một tháng là chính sách dân số sinh sống, và lý do tại sao mua nhà ở cùng một khu vực lại trở thành đối tượng của quy định về nhà ở nhiều là gì?
Chính sách đã cắt đứt cuộc sống phức tạp thành con số 'số lượng nhà'. Đây là tiêu chí thuận tiện cho hành chính. Tuy nhiên, nó quá thô sơ để giải thích thực tế. Nhà không chỉ là con số mà còn là không gian. Đối với một số người, nó là một khoản đầu tư, nhưng đối với người khác, đó là nơi ở bên cạnh cha mẹ, và đối với một số người khác, đó là khu vực sinh sống thứ hai sau khi nghỉ hưu.  
Chế độ thuế dựa trên số lượng nhà đã gửi đi một thông điệp mạnh mẽ trong một thời gian dài. Nó khuyến khích việc sở hữu một nhà và hạn chế việc sở hữu nhiều nhà. Vấn đề là kết quả không luôn xuất hiện theo ý định chính sách.
Khi có bất lợi liên quan đến số lượng nhà trong các giai đoạn mua, sở hữu và chuyển nhượng, cá nhân hợp lý sẽ chọn tập trung thay vì phân tán. Thay vì sở hữu nhiều ngôi nhà nhỏ ở các thành phố nhỏ ở địa phương, việc đầu tư vào một ngôi nhà ở khu vực trung tâm của thủ đô sẽ an toàn hơn sau thuế. Khái niệm 'một ngôi nhà thông minh' gần như là sự tập trung an toàn nhất mà hệ thống thuế cho phép. Các bất động sản ở khu vực trung tâm bị khóa lại, cho thuê tư nhân bị rút lui, và con đường của tầng lớp trung lưu muốn lên kế hoạch cho cuộc sống hưu trí với nhiều ngôi nhà nhỏ ở địa phương đã bị thu hẹp.
Khái niệm về nhà ở nhiều cũng bao hàm quá nhiều điều. Đầu tư chênh lệch nhằm kiếm lợi ngắn hạn, kinh doanh cho thuê dài hạn, nhà ở địa phương để chăm sóc cha mẹ, nhà thứ hai sau khi nghỉ hưu, và việc mua nhà bỏ hoang ở các khu vực giảm dân số đều nằm trong cùng một khái niệm. Đầu cơ và cư trú, đầu tư và cư trú đều được gộp chung. Chính sách đã chọn cách đếm số thay vì hỏi sự khác biệt.
Tất nhiên, không có nghĩa là tiêu chí số lượng nhà hoàn toàn vô nghĩa. Số lượng nhà là tiêu chí dễ dàng và nhanh chóng để lọc ra nhu cầu đầu cơ. Nhưng tiêu chí dễ dàng không phải lúc nào cũng là tiêu chí tốt. Khi tình trạng giảm dân số và già hóa, việc chăm sóc cha mẹ và cuộc sống hai điểm đã trở thành hiện thực, chỉ dựa vào việc có một nhà hay hai nhà không đủ để phân biệt giữa cư trú và đầu cơ.
Kẽ hở trong chế độ thuế có thể trở thành lối vào cho nhu cầu đầu cơ bất cứ lúc nào. Vốn từ khu vực thủ đô có thể thu gom nhà giá rẻ ở địa phương, và cần phải cảnh giác với khả năng làm tăng chi phí sinh hoạt của cư dân địa phương. Do đó, điều cần thiết không phải là việc bãi bỏ hoàn toàn mà là sự phân loại tinh vi hơn. Phải bắt đầu thảo luận trên cơ sở này.  
Bộ Nội vụ và An ninh đã chỉ định 89 khu vực giảm dân số và 18 khu vực quan tâm, biến việc đảm bảo dân số sinh sống và dân số liên quan thành nhiệm vụ quốc gia. Mỗi khu vực đều có các chương trình hỗ trợ sống một tháng, làm việc từ xa, về quê, và cải tạo nhà bỏ hoang. Họ đang nỗ lực tìm kiếm những người sẽ ở lại lâu hơn một ngày.
Các con số đã đưa ra cảnh báo. Số lượng nhà chưa bán sau khi hoàn thành đã tăng từ khoảng 7.000 vào cuối năm 2021 lên 28.641 vào cuối năm 2025. Trong số đó, 24.398 nhà ở địa phương chiếm khoảng 85%. Ở nhiều nơi, nhà mới không bán được nhưng nhu cầu lại không dễ dàng di chuyển. Không chỉ vì thiếu sức hấp dẫn. Cấu trúc nghi ngờ khi mua và có thể bất lợi về thuế cũng đẩy lùi nhu cầu.
Để người dân ở lại, cần có không gian. Chỉ có cơ sở lưu trú không đủ để dân số liên quan chuyển thành cư trú. Để có thể quay lại nhiều lần, tiêu dùng tại địa phương và xây dựng mối quan hệ với hàng xóm, cần có một điểm dừng chân. Điểm dừng chân đó cuối cùng thường là nhà.
Chính phủ cũng không không biết đến mâu thuẫn này. Trong chiến lược tăng trưởng kinh tế năm 2026, có kế hoạch loại trừ số lượng nhà khỏi việc tính thuế chuyển nhượng và thuế bất động sản đối với việc mua nhà ở khu vực giảm dân số. Hướng đi là đúng. Tuy nhiên, vẫn còn thiếu sót. Câu hỏi đầu tiên của những người muốn mua nhà ở địa phương là khác. "Mua bây giờ có được không?", "Nhà này có khiến tôi trở thành người sở hữu nhiều nhà không?", "Khi tôi bán hoặc chuyển nhà ở Seoul, có bất lợi không?" Nếu hệ thống không thể trả lời những câu hỏi này một cách rõ ràng, nhu cầu sẽ không di chuyển.
Tiêu chí đánh giá thực cư vẫn còn trống rỗng. Cần phải làm rõ rằng ở lại bao nhiêu ngày trong năm thì được coi là cư trú, cách nhìn nhận về việc chăm sóc cha mẹ hay cuộc sống hai điểm sau khi nghỉ hưu, và cách phân biệt giữa nhu cầu cho thuê dài hạn và đầu cơ ngắn hạn. Việc loại bỏ một phần số lượng nhà trong tính thuế và công nhận nhà ở địa phương như một hình thức cư trú mới là hai vấn đề khác nhau.  
Điều cần xem xét không phải là số lượng nhà mà chính là mục đích và cách sử dụng của ngôi nhà đó. Cần xem xét khu vực, giá cả, thực tế cư trú, thời gian sở hữu và cách thức cho thuê. Việc gộp tất cả các trường hợp thực tế ở khu vực giảm dân số với giá nhất định vào khung quy định về nhà ở nhiều là sự lười biếng trong thiết kế.
Nếu là một nhà ở một nhưng không cư trú thì cũng là vấn đề. Ngược lại, nếu là hai nhà nhưng thực sự cư trú và tạo ra tiêu dùng và mối quan hệ tại địa phương thì cần một cái tên khác.
Khái niệm 'thực cư 2 tài sản' vẫn còn mới mẻ. Tuy nhiên, khi nghĩ về thời đại của sự biến mất vùng miền, già hóa, chăm sóc cha mẹ và cuộc sống hai điểm, nó không còn là một khái niệm kỳ lạ nữa. Cuộc sống đã không còn chỉ gói gọn ở một nơi. Chế độ thuế vẫn còn bị kẹt trong con số một nhà.
Quay trở lại với cán bộ huyện. Câu hỏi cuối cùng của người đã bị cuốn hút bởi vẻ đẹp và lòng hiếu khách của nơi này: "Nếu tôi mua nhà ở đây thì không thể có nhà ở Seoul được, phải không?"
Để trả lời câu hỏi này, chỉ sửa một dòng trong quy định thuế là không đủ. Cần phải viết lại khái niệm thực cư từ đầu. Không phải là số lượng nhà mà là cách sử dụng ngôi nhà đó mới là điều cần hỏi. Nếu chính phủ đang đặt vấn đề với một nhà không cư trú, thì giờ đây cũng cần phải trả lời trước khái niệm 'thực cư 2 tài sản'.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #quy định về nhà ở nhiều
• #thực cư
• #biến mất vùng miền