Giá nhà tăng nhưng giao dịch giảm... Sự phân hóa ngày càng sâu sắc

Giá căn hộ ở Seoul tiếp tục tăng nhưng nhiệt độ giao dịch đang giảm. Các khu vực tái thiết và tái phát triển cùng với vành đai công nghiệp bán dẫn đang có xu hướng tăng mạnh, trong khi các khu vực cao cấp ở Gangnam lại có dấu hiệu chững lại, khiến tỷ lệ giao dịch giá cao ở vùng thủ đô lần đầu tiên giảm xuống dưới 10% trong năm nay. Thị trường phân phối mới cũng ghi nhận giá bán căn hộ tiêu chuẩn ở Seoul đã vượt qua 21 tỷ đồng, làm gia tăng gánh nặng về giá cả.
 
Theo báo cáo về xu hướng giá căn hộ hàng tuần do Cơ quan Bất động sản Hàn Quốc công bố vào ngày 11 tháng 6, giá bán căn hộ ở Seoul đã tăng 0,27% so với tuần trước, mở rộng mức tăng thêm 0,02% so với tuần trước (0,25%).
 
Tại Seoul, các quận như Dongdaemun (0,39%), Dobong (0,39%), và Seongbuk (0,35%) đang có xu hướng tăng mạnh, trong khi các quận ở Gangnam như Gangseo (0,42%), Guro (0,40%), và Songpa (0,33%) cũng ghi nhận sự tăng trưởng. Ngược lại, Gangnam (0,25%) và Seocho (0,20%) có mức tăng tương đối hạn chế.
 
Tại Gyeonggi-do, giá tăng 0,20%, mở rộng mức tăng so với tuần trước (0,12%). Đặc biệt, Dongtan ở Hwaseong đã tăng mạnh 1,98%, dẫn dắt xu hướng tăng của tỉnh này. Các khu vực khác như Bundang (0,62%), Jungwon (0,48%), và Guri (0,33%) cũng ghi nhận sự tăng trưởng.
 
Thị trường cho thuê cũng tiếp tục mạnh mẽ. Giá thuê căn hộ ở Seoul đã tăng 0,32%, với tỷ lệ tăng tích lũy trong năm nay đạt 4,11%, gấp khoảng 5,6 lần so với cùng kỳ năm ngoái (0,73%).
 
Tuy nhiên, thị trường giao dịch có dấu hiệu chững lại. Theo phân tích dữ liệu giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vào ngày 8 tháng 6, tỷ lệ giao dịch giá cao ở vùng thủ đô trong tháng 5 đã giảm xuống còn 9,7%, lần đầu tiên dưới 10% trong năm nay. Điều này được giải thích là do sự thu hẹp tâm lý mua vào do mở rộng khu vực cấp phép giao dịch đất và siết chặt quy định cho vay.
 
Đặc biệt, tâm lý chờ đợi ở khu vực Gangnam rất rõ ràng. Tỷ lệ giao dịch giá cao ở Gangnam giảm xuống còn 19,3%, giảm 31,1% so với cùng kỳ năm trước, trong khi Seocho và Yongsan cũng ghi nhận sự giảm. Ngược lại, các quận như Yeongdeungpo (41,2%), Dongjak (35,3%), và Dongdaemun (31,8%) lại có tỷ lệ giao dịch giá cao tăng lên đáng kể.
 
Tại Gyeonggi, tỷ lệ giao dịch giá cao ở Guri và Suji cũng tăng, trong khi Dongtan ghi nhận tỷ lệ 12,0%, duy trì xu hướng tăng liên tiếp trong 6 tháng.
 
Trong thị trường phân phối mới, gánh nặng về giá càng tăng. Ngày 8 tháng 6, công ty chuyên đánh giá phân phối Realhouse cho biết giá bán trung bình của căn hộ tư nhân 84m² ở Seoul trong tháng trước đã đạt 21 tỷ 360 triệu đồng, lần đầu tiên vượt qua 21 tỷ đồng.
 
Điều này được cho là do ảnh hưởng từ các dự án có giá bán cao như 'Summit The Hill' và 'Acro Riverside Sky' được cung cấp tại Dongjak vào tháng 5, với giá bán căn hộ 84m² lần lượt là khoảng 29 tỷ và 27 tỷ đồng.
 
Ngành công nghiệp nhận định rằng mặc dù giao dịch ở khu vực Gangnam đang chậm lại, nhưng các khu vực tập trung nhu cầu như các khu tái thiết và vành đai công nghiệp bán dẫn vẫn tiếp tục tăng trưởng. Hơn nữa, giá bán mới cũng tăng nhanh, dẫn đến sự phân hóa ngày càng sâu sắc trong thị trường bất động sản ở vùng thủ đô theo khu vực và mức giá.

Trong khi đó, thị trường đấu giá cũng ghi nhận nhu cầu tập trung vào các sản phẩm giá trung bình dưới 15 tỷ đồng ở ngoại ô Seoul và khu vực Gyeonggi. Ngày 10 tháng 6, công ty chuyên về dữ liệu đấu giá Gigi Auction công bố báo cáo xu hướng đấu giá tháng 5 năm 2026, cho biết tỷ lệ trúng đấu giá căn hộ ở Seoul đạt 100,8%, tăng 0,3% so với tháng trước (100,5%). Việc tỷ lệ trúng đấu giá căn hộ ở Seoul vượt 100% trong 2 tháng liên tiếp cho thấy có nhiều trường hợp trúng đấu giá với giá vượt qua giá định giá.
 
Ngược lại, tỷ lệ trúng đấu giá giảm xuống còn 40,0%, thấp hơn so với tháng trước (48,7%). Thị trường căn hộ cao cấp đang có dấu hiệu chững lại, trong khi nhu cầu đối với các sản phẩm giá trung bình và những tài sản có kỳ vọng phát triển đang gia tăng, cho thấy xu hướng đầu tư chọn lọc trong thị trường đấu giá.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #giá bán
• #giao dịch giá cao
• #giá căn hộ