[Nợ nần, 2030] "Khu vực có tỷ lệ mua nhà của người dưới 30 tuổi cao, cũng là nơi nợ nần sâu"… Bản đồ cho vay theo quận

Tại Seoul, tỷ lệ mua căn hộ của người dưới 30 tuổi cao ở các quận và các khu vực giao dịch nhà chung cư có chỉ số cho vay cao phần lớn trùng khớp với nhau. Việc sử dụng tài chính chính sách và vay thế chấp để mua nhà nhằm mục đích thực tế tập trung chủ yếu ở các khu vực ngoại ô giá trung bình thấp, dẫn đến gánh nặng nợ nần của thế hệ trẻ cũng có sự phân hóa rõ rệt theo từng khu vực.

Theo thông tin từ Cổng thông tin đăng ký của Tòa án Tối cao vào ngày 11 tháng 6, chỉ số cho vay trung bình của Seoul tính đến tháng 5 là 49,01. Chỉ số cho vay được tính bằng tỷ lệ giữa số tiền thế chấp được thiết lập trong giao dịch nhà chung cư và giá bán, với số liệu cao hơn cho thấy mức độ phụ thuộc vào vay nợ so với giá nhà cao hơn. Các quận có chỉ số cho vay cao nhất là quận Geumcheon với 63,02, quận Nowon với 56,57 và quận Dobong với 55,57. Ngược lại, quận Gangnam và một số khu vực khác lại thấp hơn nhiều so với mức trung bình của Seoul.

Khu vực Gangnam, nơi tập trung nhiều nhà ở cao cấp, có mức độ phụ thuộc vào vay nợ thấp, trong khi các khu vực ngoại ô giá trung bình thấp lại có tỷ lệ vay nợ cao hơn so với giá nhà. Điều này dẫn đến một nghịch lý rằng những người mua nhà đắt tiền lại vay ít hơn, trong khi những người mua nhà rẻ hơn lại vay nhiều hơn.

Chỉ số cho vay cho thấy quận Geumcheon có chỉ số cao nhất ở Seoul. Quận này thuộc nhóm có giá căn hộ thấp nhất tại Seoul. Theo ứng dụng thông tin bất động sản Zipum, tính đến năm 2025, giá căn hộ tại quận Geumcheon là 3.144 triệu won trên mỗi 3,3 mét vuông, thấp hơn 60% so với mức trung bình của Seoul là 5.400 triệu won. Do giá nhà thấp, tỷ lệ vay nợ trong giá bán cũng tăng lên, dẫn đến mức độ phụ thuộc vào vay nợ của người tiêu dùng sử dụng tài chính chính sách cũng cao hơn.

Ngược lại, khi xem xét cả tỷ lệ mua của người dưới 30 tuổi và khối lượng giao dịch, quận Nowon nổi bật nhất. Tỷ lệ mua căn hộ của người dưới 30 tuổi tại quận Nowon trong tháng 4 là 56,4%, đứng đầu tại Seoul, và chỉ số cho vay cũng đạt 56,57, cao hơn 7,5 điểm so với mức trung bình của Seoul. Khối lượng giao dịch trong tháng 4 đạt 920 giao dịch, gấp hơn 3 lần so với mức trung bình 290 giao dịch của 25 quận tại Seoul. Đây có thể được coi là nơi rõ ràng nhất cho thấy xu hướng người dưới 30 tuổi mua nhà với sự hỗ trợ của vay nợ ở các khu vực ngoại ô giá trung bình thấp.

Khi các quy định cho vay được thắt chặt, thị trường căn hộ tại Seoul đã phân hóa theo mức giá. Đối với các căn hộ dưới 15 tỷ won, hạn mức vay thế chấp vẫn giữ ở mức 6 tỷ won, nhưng từ các căn hộ trên 15 tỷ won trở đi, hạn mức sẽ giảm. Nếu đáp ứng các điều kiện cho vay chính sách như lần đầu mua nhà hoặc cặp vợ chồng mới cưới, người tiêu dùng có thể sử dụng hạn mức vay ưu đãi hơn so với vay thế chấp thông thường. Đối với những người dưới 30 tuổi cần sử dụng vay nợ, các khu vực ngoại ô có nhiều căn hộ giá trung bình thấp dưới 15 tỷ won đã trở thành khu vực chính để gia nhập thị trường.

Baek Sae-rom, trưởng nhóm nghiên cứu tại Real Estate R114, cho biết: "Khoảng giá dưới 15 tỷ won cho phép vay lên đến 6 tỷ won, do đó đã trở thành lối vào chính cho thế hệ 2030" và "Sự gia tăng giá thuê đã dẫn đến xu hướng người tiêu dùng đang sống trong nhà thuê chuyển sang mua bán căn hộ dưới 15 tỷ won, và thực tế giao dịch cũng tập trung vào các khu vực giá trung bình thấp như Gangseo và Jungnang".

Nguyên nhân của việc mua nhà mạnh mẽ thông qua vay nợ là do tình trạng khan hiếm nhà cho thuê trên toàn Seoul và sự gia tăng giá nhà ở các khu vực ngoại ô giá trung bình thấp, cùng với tâm lý FOMO (nỗi sợ bỏ lỡ trong thời kỳ tăng giá). Theo dữ liệu từ Viện Bất động sản Hàn Quốc, giá thuê căn hộ tại Seoul trong tuần đầu tháng 6 đã tăng 0,29%, ghi nhận tỷ lệ tăng cao nhất kể từ tháng 11 năm 2015. Tỷ lệ tăng tích lũy từ đầu năm đến nay là 3,77%, gấp khoảng 6 lần so với cùng kỳ năm ngoái là 0,65%.

Khi giá thuê tăng vọt và nguồn cung giảm, tâm lý "thà mua còn hơn" đã thúc đẩy nhu cầu mua nhà của người dưới 30 tuổi. Giá căn hộ tại Seoul cũng đã tăng 8,98% trong năm qua, ghi nhận tỷ lệ tăng cao nhất kể từ khi Viện Bất động sản Hàn Quốc bắt đầu thu thập số liệu vào năm 2013. Trong bối cảnh giá thuê và giá bán cùng tăng, nhu cầu thực tế đã đổ dồn vào các căn hộ trong khoảng giá mà hạn mức vay hoạt động.

Yang Ji-young, chuyên viên tại Shinhan Bank, cho biết: "Việc tìm nhà cho thuê rất khó khăn và nguồn cung cũng không có, vì vậy có rất nhiều nhu cầu chuyển từ thuê sang mua" và "Căn hộ giá trung bình thấp có thể vay lên đến 6 tỷ won, bên cạnh đó, những người có thu nhập cao trong độ tuổi 2030 và những người đã có lợi nhuận từ cổ phiếu có thể kết hợp vay nợ để tiến hành mua nhà". Ông cũng cho biết thêm: "Trước khi có sự thay đổi trong quy định hoặc chính sách tài chính, nhu cầu chuyển đổi từ thuê sang mua do thiếu hụt nguồn cung nhà cho thuê sẽ tiếp tục xuất hiện."