Giá nhà ở Gangnam, Seoul đang có dấu hiệu tăng trở lại. Tại các khu vực trọng điểm như Banpo, Apgujeong và Daechi-dong, các giao dịch với mức giá kỷ lục liên tục diễn ra. Một số khu chung cư đã tăng giá từ vài triệu đến hàng chục triệu won chỉ trong vài tháng. Do đó, sự chú ý đang đổ dồn vào các biện pháp bất động sản bổ sung của chính phủ mới. Tổng thống Lee Jae-myung cũng đã chỉ ra rằng "giá bất động sản đang quá cao" và gợi ý khả năng có thêm các biện pháp.
Tuy nhiên, nếu chính phủ bắt đầu xem giá nhà ở Gangnam là mục tiêu chính sách, thị trường sẽ lại trở thành đối tượng chính trị. Vấn đề mà chính phủ thực sự cần giải quyết không phải là giá nhà ở Gangnam mà là an ninh nhà ở mà người dân đang cảm nhận.
Trước tiên, cần làm rõ thực chất của an ninh nhà ở. Ngày nay, nỗi lo lắng của người dân không chỉ đơn thuần là giá căn hộ ở Gangnam quá cao. Giới trẻ đang dần mất hy vọng về việc sở hữu nhà riêng. Các cặp vợ chồng trẻ đang phải chịu đựng gánh nặng từ thuê nhà và tiền thuê. Tầng lớp trung lưu đang phải lo lắng giữa vấn đề giáo dục cho con cái và nhà ở. Các thế hệ về hưu đang lo lắng về gánh nặng chi phí nhà ở ngày càng tăng. Thêm vào đó, các vụ lừa đảo cho thuê và sự không chắc chắn trên thị trường cho thuê càng làm gia tăng nỗi lo về nhà ở, trở thành một trong những gánh nặng lớn nhất trong cuộc sống của người dân.
Chính sách cần tập trung vào việc giải quyết vấn đề này.
Tất nhiên, không có nghĩa là chúng ta nên phớt lờ giá nhà ở Gangnam. Bất động sản ở Gangnam vẫn đóng vai trò là mức giá chuẩn cho thị trường nhà ở Seoul. Khi giá nhà ở Gangnam tăng, xu hướng này sẽ lan rộng sang các khu vực lân cận, và điều này lại ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường cho thuê và mua bán ở vùng thủ đô. Giá nhà ở Gangnam và an ninh nhà ở có một phần liên quan đến nhau.
Tuy nhiên, việc kiểm soát giá nhà ở Gangnam không nên trở thành mục tiêu chính của chính sách. Giá nhà ở Gangnam không chỉ đơn thuần là giá nhà mà còn là kết quả của giáo dục, giao thông, y tế, văn hóa, sự gần gũi với nơi làm việc và sở thích xã hội tích lũy trong nhiều thập kỷ. Nguồn cung bị hạn chế trong khi nhu cầu vẫn ổn định. Những nỗ lực kiểm soát thị trường chỉ bằng thuế hoặc quy định đã không thành công trong quá khứ.
Thực tế, các chính phủ trước đây đã sử dụng nhiều chính sách như tăng cường thuế bất động sản, thuế chuyển nhượng, quy định cho vay, quy định giao dịch để kiềm chế giá nhà ở Gangnam. Trong một số thời điểm, họ đã đạt được hiệu quả, nhưng về lâu dài, giá nhà vẫn tăng và giảm mà không giải quyết được vấn đề cơ bản.
Tuy nhiên, không cần phải khẳng định rằng tất cả các quy định đều thất bại. Việc mở rộng cung cấp nhà ở công cộng và các chính sách hỗ trợ cho các nhóm dân cư yếu thế đã đạt được một số thành công nhất định. Vấn đề là các chính sách chỉ tập trung vào việc kiềm chế giá không thể thay đổi nhu cầu cấu trúc của thị trường.
Vậy giải pháp là gì?
Thứ nhất là cung cấp ổn định. Tuy nhiên, không nên coi việc mở rộng cung cấp là giải pháp toàn năng. Việc nới lỏng quy định về tái xây dựng và tái phát triển có thể kích thích tâm lý kỳ vọng trong ngắn hạn, dẫn đến tăng giá. Điều này cũng có thể làm gia tăng nỗi lo về nhà ở của các thuê nhà hiện tại. Do đó, việc mở rộng cung cấp cần chú trọng vào hướng đi hơn là tốc độ. Cần cung cấp nhà ở chất lượng cho người có nhu cầu thực, mở rộng nhà ở công cộng cho giới trẻ và các cặp vợ chồng mới cưới, và tăng cường nhà ở cho thuê dài hạn.
Thứ hai là khôi phục cầu thang nhà ở. Hiện nay, vấn đề nghiêm trọng nhất là giới trẻ và tầng lớp trung lưu đang mất hy vọng rằng họ có thể mua nhà chỉ bằng nỗ lực của mình. Chính sách nhà ở cần không chỉ đơn thuần là kiểm soát giá mà còn phải cung cấp cho người dân khả năng dự đoán về tương lai.
Thứ ba là giải quyết vấn đề tập trung vào vùng thủ đô. Thực tế, bản chất của vấn đề bất động sản Hàn Quốc không phải là nhà ở mà là sự di chuyển của con người. Do các công việc tốt, giáo dục, văn hóa và cơ sở hạ tầng y tế tập trung ở Seoul, con người cũng đổ về Seoul. Sự tăng giá nhà ở Gangnam gần như là hệ quả chứ không phải nguyên nhân.
Tại các vùng khác, tình trạng giảm dân số và nhà không bán được đang trở nên nghiêm trọng, trong khi Seoul lại lo lắng về việc thiếu cung. Một bên thì nhà ở dư thừa, bên kia thì thiếu nhà. Đây là một thất bại của chính sách bất động sản trước khi trở thành thất bại trong phát triển cân bằng quốc gia.
Cuối cùng, chính sách nhà ở cần phải liên kết với chính sách công nghiệp. Nếu không thay đổi được cấu trúc mà các ngành công nghiệp tiên tiến như AI, bán dẫn, sinh học và di động tương lai chỉ tập trung ở Seoul, thì cũng khó mà giải quyết được sự tập trung nhu cầu nhà ở. Các thành phố trung tâm vùng như Daejeon, Gwangju, Daegu, Busan, Ulsan và Jeonbuk cũng cần có việc làm chất lượng và hệ sinh thái đổi mới để con người và doanh nghiệp có thể phân tán.
Con đường để vượt qua Gangnam không phải là kiềm chế Gangnam. Mà là tạo ra nhiều thành phố sống tốt như Gangnam.
Nếu chính phủ đang chuẩn bị các chính sách bất động sản, họ không nên bị cuốn vào biểu tượng chính trị của giá nhà ở Gangnam. Điều mà người dân mong muốn không phải là sự giảm giá ở một khu vực cụ thể mà là một cuộc sống ổn định. Một xã hội nơi mọi người có hy vọng sở hữu nhà, sống mà không lo lắng về tiền thuê nhà, và có cơ hội việc làm và giáo dục tốt ở địa phương mới thực sự là một xã hội an toàn về nhà ở.
Cơ bản là an ninh nhà ở. Nguyên tắc là bảo vệ người có nhu cầu thực. Lẽ thường là không phải chiến đấu với giá nhà mà là tập trung năng lực chính sách vào việc giảm bớt nỗi lo của người dân.
Điều mà chính phủ cần nắm bắt không phải là giá nhà ở Gangnam mà là nỗi lo về nhà ở của người dân. Và giải pháp không chỉ nằm ở quy định và thuế mà còn ở cung cấp, phát triển cân bằng và chiến lược tăng trưởng địa phương.
Đó cũng là con đường nâng cao năng lực cạnh tranh tương lai của Hàn Quốc vượt ra ngoài vấn đề bất động sản.
* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.
© Bản quyền thuộc về Thời báo Kinh tế AJU & www.ajunews.com: Việc sử dụng các nội dung đăng tải trên vietnam. kyungjeilbo.com phải có sự đồng ý bằng văn bản của Aju News Corporation.