Giao dịch biệt thự tại Seoul tăng 31% do khủng hoảng cho thuê

Trong năm nay, giao dịch biệt thự (nhà liên kế và nhà đa hộ) tại Seoul đã tăng hơn 30% so với năm ngoái. Khủng hoảng cho thuê căn hộ đã khiến nhu cầu thực chuyển sang thị trường không phải căn hộ với mức giá tương đối thấp, đồng thời nhu cầu đầu tư cũng đang quay trở lại, đặc biệt tại các khu vực tái phát triển.
 
Theo số liệu từ Hệ thống công khai giá giao dịch bất động sản của Bộ Đất đai, Giao thông và Hạ tầng, từ tháng 1 đến nay, tổng số giao dịch nhà liên kế và nhà đa hộ tại Seoul đã đạt 15.157 trường hợp. So với cùng kỳ năm ngoái (11.570 trường hợp), con số này tăng 31,0% (3.587 trường hợp).
 
Đây là sự phục hồi rõ rệt nhất kể từ sau cú sốc giao dịch do lừa đảo cho thuê vào năm 2023. Xu hướng phục hồi giao dịch bắt đầu từ nửa cuối năm ngoái tại một số khu vực tái phát triển đã lan rộng ra toàn bộ Seoul trong năm nay.
 
Xét theo từng quận, quận Jongno ghi nhận mức tăng 150,0% trong giao dịch so với năm ngoái, đạt tỷ lệ tăng cao nhất. Tuy nhiên, do quy mô giao dịch tổng thể của quận Jongno không lớn nên ảnh hưởng của hiệu ứng nền là rất lớn. Sự gia tăng giao dịch thực tế nổi bật hơn ở các quận Gwangjin, Dobong, Seodaemun và Gangbuk.
 
Giao dịch biệt thự tại quận Gwangjin đã tăng từ 617 trường hợp năm ngoái lên 1.071 trường hợp năm nay, tương ứng với mức tăng 73,6%. Tiếp theo là quận Dobong với 63,6%, quận Seodaemun với 47,8% và quận Gangbuk với 36,4%. Các quận Songpa, Eunpyeong và Yangcheon cũng ghi nhận sự gia tăng giao dịch rõ rệt.
 
Đặc biệt, quận Gwangjin được cho là đã thu hút nhu cầu đầu tư nhờ kỳ vọng tái phát triển tại khu vực Jangyang và Junggok. Các biệt thự ở giai đoạn trước khi được cấp phép quy hoạch hoặc thành lập hiệp hội có mức đầu tư ban đầu tương đối thấp, và việc mua vào với hình thức "đầu tư không cần vốn" cũng khả thi, do đó đã có nhiều câu hỏi từ các nhà đầu tư.
 
Một nhân viên môi giới bất động sản tại quận Gwangjin cho biết: "Giá vào thấp hơn so với căn hộ, cộng với kỳ vọng tái phát triển, đã tạo ra một bầu không khí mà nhu cầu thực và nhu cầu đầu tư cùng nhau hoạt động. Nhu cầu mua biệt thự với mục đích đầu tư cũng đang diễn ra khá đều đặn."
 
Ngược lại, sự gia tăng giao dịch tại các khu vực ngoại ô như Dobong, Gangbuk và Seodaemun được đánh giá là có tính chất nhu cầu thực nhiều hơn là đầu tư. Thực tế, theo số liệu từ Asil, số lượng căn hộ cho thuê tại quận Dobong đã giảm 14% so với 10 ngày trước, chỉ còn 164 trường hợp. Điều này cho thấy giá thuê căn hộ đang tăng nhanh và số lượng căn hộ cho thuê giảm, khiến nhu cầu thuê chuyển sang các biệt thự cũ hoặc thị trường không phải căn hộ với mức đặt cọc thấp hơn.
 
Theo thống kê từ Viện Bất động sản Hàn Quốc, giá thuê tại quận Seongbuk đã tăng 0,92% trong tháng trước, ghi nhận tỷ lệ tăng cao nhất tại Seoul, trong khi các quận Gwangjin (0,96%), Nowon (0,79%), Seodaemun (0,78%) và Dongdaemun (0,77%) cũng có mức tăng đáng kể.
 
Sự giảm cung cũng được coi là một yếu tố thay đổi bầu không khí thị trường. Theo thống kê từ Bộ Đất đai, Giao thông và Hạ tầng, số lượng biệt thự hoàn thành tại Seoul đã giảm từ 23.389 căn vào năm 2021 xuống còn 4.329 căn vào năm ngoái, giảm 81,5%.
 
Khi cả nhu cầu thực và nhu cầu đầu tư cùng gia tăng, một số khu vực đã xuất hiện dấu hiệu phục hồi giá. Theo khảo sát "Xu hướng giá nhà trên toàn quốc tháng 4" của Viện Bất động sản Hàn Quốc, chỉ số giá giao dịch nhà tại Seoul đã tăng 0,55%. Giá căn hộ cũng như giá biệt thự đã tiếp tục tăng trong năm nay. Trong tháng trước, giá giao dịch nhà liên kế tại Seoul đã tăng 0,62%, vượt qua tỷ lệ tăng giá căn hộ (0,55%) trong cùng kỳ.
 
Tuy nhiên, vẫn còn quá sớm để khẳng định sự phục hồi toàn diện của thị trường. Sự phân hóa theo khu vực vẫn còn rõ rệt, và các khu vực không được ưa chuộng hoặc biệt thự cũ vẫn tiếp tục gặp khó khăn trong giao dịch.
 
Ông Kim Hyo-seon, Ủy viên cao cấp về bất động sản của Ngân hàng KB Quốc dân, cho biết: "Các khu vực trọng điểm như Gwangjin, Yongsan và Dongjak đang thu hút nhu cầu đầu tư chủ yếu từ kỳ vọng tái phát triển, trong khi các khu vực ngoại ô chủ yếu là nhu cầu mua để ở do không thể chịu nổi chi phí sinh hoạt. Tuy nhiên, hiện tại, giá biệt thự đã tăng quá cao và rủi ro thị trường vẫn tồn tại, vì vậy thời điểm này nên tránh việc mua vào một cách vội vàng và cần quan sát thị trường."