Thời hạn miễn thuế chuyển nhượng sắp kết thúc trong 10 ngày tới, thị trường căn hộ Seoul đang chứng kiến hiện tượng 'tách biệt' (decoupling) với tốc độ tiêu thụ hàng hóa khác nhau giữa các khu vực. Trong khi vành đai sông Hàn và các khu vực ngoại ô nhanh chóng tiêu thụ hàng hóa nhờ nhu cầu thực tế, khu vực Gangnam lại rơi vào tình trạng bế tắc giao dịch.
Ngày 29 tháng 10, theo nền tảng dữ liệu bất động sản lớn A-sil, số lượng căn hộ bán tại Seoul được ghi nhận là 72.699 căn. Đây là con số giảm liên tiếp trong 6 tuần, từ mức đỉnh 80.080 căn vào tuần thứ ba của tháng 3 (từ ngày 16 đến 22 tháng 3), cho thấy khoảng 9,22% tổng số hàng hóa đã được tiêu thụ hoặc thu hồi trong vòng một tháng qua.
Sự giảm sút này chủ yếu diễn ra ở các khu vực ngoại ô và trung bình. Cụ thể, các quận như Jungnang (-16,9%), Nowon và Gangbuk (mỗi quận -13,4%), Guro (-12,9%), Dongjak (-11,5%), và Seongdong (-11,1%) đều ghi nhận mức giảm hai chữ số. Điều này được lý giải bởi nhu cầu mua nhà của các cặp vợ chồng mới cưới và những người mua lần đầu tập trung vào các căn hộ có giá từ 6 đến 10 tỷ đồng.
Ngược lại, khu vực Gangnam lại cho thấy xu hướng hoàn toàn trái ngược. Các quy định về khu vực cấp phép giao dịch đất đai, hạn chế cho vay và nghĩa vụ cư trú thực tế đã tạo ra một tình trạng 'bế tắc giao dịch' thực sự. Mặc dù hàng hóa vẫn tồn đọng, nhưng sự không khớp giữa cung và cầu ngày càng gia tăng.
Chênh lệch này càng rõ rệt hơn khi nhìn vào tỷ lệ hấp thụ hàng hóa. Theo dữ liệu từ Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và A-sil, tỷ lệ hấp thụ hàng hóa của 7 quận trong vành đai sông Hàn vào tháng 3 đạt 36,9%, gấp 2,2 lần so với 4 quận chính ở Gangnam, Seocho, Songpa và Yongsan (16,6%).
Xét theo từng quận, sự chênh lệch càng rõ ràng. Quận Yangcheon có 5,4 trên 10 căn hàng mới (54,4%) được giao dịch trong tháng này, trong khi quận Seocho chỉ có 0,7 căn (7,3%). Các quận như Yeongdeungpo (50,7%), Mapo (46,3%), và Dongjak (44,0%) cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, cho thấy sức mua mạnh mẽ trong toàn bộ vành đai sông Hàn.
Sự phân hóa này giữa các khu vực được phân tích là do sự khác biệt về giá cả và quy định. Các khu vực chính trong vành đai sông Hàn có mức giá trung bình từ 10 đến 13 tỷ đồng, do đó ảnh hưởng của quy định cho vay là tương đối hạn chế. Trong khi đó, khu vực Gangnam với mức giá từ 30 đến 40 tỷ đồng chỉ có một số ít người có khả năng tài chính tiếp cận được. Thêm vào đó, nghĩa vụ cư trú thực tế đã làm tăng rào cản gia nhập thị trường mua bán.
Tỷ lệ quay vòng hàng hóa cũng cho thấy xu hướng tương tự. Tính đến tháng 3, tỷ lệ quay vòng của vành đai sông Hàn đạt 7,22%, gấp 3,1 lần so với 4 quận chính (2,31%). Điều này cho thấy vành đai sông Hàn đang trở thành 'thị trường tuần hoàn' nơi hàng hóa được giao dịch nhanh chóng, trong khi khu vực Gangnam trở thành 'thị trường đình trệ' với hàng hóa tồn đọng.
Tuy nhiên, mặc dù khu vực Gangnam gặp khó khăn trong giao dịch, nhưng giá cả vẫn không có dấu hiệu giảm mạnh. Một số khu căn hộ đã xuất hiện dấu hiệu phục hồi nhẹ, cho thấy mặc dù giao dịch ít nhưng giá vẫn giữ vững.
Ông Song Seung-hyun, Giám đốc Công ty Đô thị và Kinh tế, cho biết: “Để chính sách khuyến khích cung ứng của chính phủ hoạt động đồng đều trên toàn Seoul, cần có cách tiếp cận khác biệt dựa trên điều kiện cung cầu của từng khu vực thay vì quy định đồng nhất. Cần mở rộng cung ứng ở các khu vực ngoại ô và giảm tắc nghẽn giao dịch ở khu vực Gangnam.”
* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.
© Bản quyền thuộc về Thời báo Kinh tế AJU & www.ajunews.com: Việc sử dụng các nội dung đăng tải trên vietnam. kyungjeilbo.com phải có sự đồng ý bằng văn bản của Aju News Corporation.