Giá nhà tại Seoul tăng 86 tuần liên tiếp, khi nào sẽ dừng lại?

Giá căn hộ tại Seoul đã tăng 86 tuần liên tiếp, thiết lập kỷ lục tăng dài nhất trong lịch sử. Tuy nhiên, tốc độ tăng đã giảm trong 5 tuần liên tiếp, và sau khu vực Gangnam, quận Yongsan cũng đã chuyển sang giảm. Số lượng nhà bán đã tăng 17% trong ba tháng qua, khiến nhiều người quan tâm liệu giá nhà toàn thành phố có dừng lại hay không. Các chuyên gia chỉ ra rằng, với việc giá nhà và giá thuê ở ngoại ô vẫn tăng, số lượng nhà bán tăng lên có thể dẫn đến việc giá chào bán và giá giao dịch thực tế giảm, và cần theo dõi xem liệu xu hướng điều chỉnh có lan rộng đến các khu vực giá trung bình và thấp hơn hay không.
 
Theo báo cáo của Cơ quan Bất động sản Hàn Quốc vào ngày 1 tháng 10, giá căn hộ tại Seoul trong tuần thứ tư của tháng 9 (tính đến ngày 28) đã tăng 0,09% so với tuần trước, đánh dấu 86 tuần liên tiếp tăng kể từ tuần đầu tiên của tháng 2 năm ngoái. Đây là kỷ lục tăng dài nhất theo thống kê hàng tuần. Tỷ lệ tăng tích lũy đạt 17,58%, gấp đôi tỷ lệ tăng trong giai đoạn tăng dài nhất trước đó từ tuần thứ hai của tháng 6 năm 2020 đến tuần thứ ba của tháng 1 năm 2022 (7,71%).
 
Mặc dù thời gian tăng đã kéo dài, nhưng tốc độ tăng đã giảm. Tỷ lệ tăng giá căn hộ tại Seoul đã giảm từ 0,29% trong tuần thứ tư của tháng 8 xuống còn 0,22%, 0,20%, 0,16%, 0,13% và 0,09% trong 5 tuần liên tiếp.
 
Về mặt địa lý, quận Gangnam đã giảm 0,56%, trong khi quận Seocho và Songpa cũng giảm lần lượt 0,33% và 0,19%. Quận Yongsan cũng giảm 0,01% và chuyển sang giảm. Ngược lại, quận Seodaemun tăng 0,41%, các quận Dongdaemun và Seongbuk tăng lần lượt 0,36% và 0,34%. Mặc dù có sự điều chỉnh ở các khu vực giá cao, nhưng xu hướng tăng ở ngoại ô vẫn tiếp tục, giữ cho chỉ số toàn thành phố vẫn tăng.
 
Số lượng nhà bán cũng đang gia tăng. Theo thống kê từ nền tảng dữ liệu lớn bất động sản Asil, số lượng căn hộ tại Seoul đã tăng từ 61.670 căn vào ngày 1 tháng 7 lên 72.204 căn vào ngày 1 tháng 10, tăng 17,1% trong ba tháng. Trong số 25 quận, 21 quận đã ghi nhận sự gia tăng số lượng nhà bán.
 
Nếu thu hẹp trong một tháng qua, số lượng nhà bán tăng còn rộng hơn. Số lượng nhà bán đã tăng 7,2% so với 67.382 căn vào ngày 1 tháng 9, và 24 quận (trừ quận Geumcheon) đều ghi nhận sự gia tăng. Trong khi ba quận Gangnam tăng 7,2%, 22 quận còn lại cũng tăng 7,1%, cho thấy xu hướng tương tự ở các khu vực không thuộc Gangnam. Tuy nhiên, so với 74.044 căn vào thời điểm công bố chính sách vào tháng 10 năm ngoái, số lượng này vẫn thấp hơn 2,5%.
 
Chính phủ đã giới hạn hạn mức cho vay thế chấp cho mục đích mua nhà tại khu vực quy định và vùng cấm giao dịch đất đai ở Seoul theo chính sách ngày 27 tháng 6 năm ngoái, với hạn mức cho vay là 600 triệu won. Theo chính sách ngày 15 tháng 10, các căn nhà có giá từ 1,5 tỷ đến 2,5 tỷ won có hạn mức cho vay là 400 triệu won, và các căn nhà trên 2,5 tỷ won có hạn mức cho vay là 200 triệu won.
 
Với quy định cho vay, khả năng mua của người dân giảm, và mặc dù số lượng nhà bán tăng, nhưng nếu người bán giữ nguyên giá chào bán, giao dịch có thể bị thu hẹp. Ông Ham Young-jin, trưởng phòng nghiên cứu bất động sản của Ngân hàng Woori, cho biết: "Sự gia tăng số lượng nhà bán và sự giảm giá không nhất thiết phải xảy ra đồng thời" và phân tích rằng "với quy định cho vay, việc huy động vốn của người mua trở nên khó khăn, dẫn đến việc giao dịch giảm, nhưng người bán có xu hướng không giảm giá mà thay vào đó là rút hàng hoặc giữ nguyên giá chào bán".
 
Thị trường cho thuê cũng là một yếu tố biến động. Trong tuần thứ tư của tháng 9, giá thuê căn hộ tại Seoul đã tăng 0,16%. Các quận Seongbuk, Gangbuk và Nowon lần lượt tăng 0,36%, trong khi quận Dobong tăng 0,30%. Ở ngoại ô, không chỉ giá bán mà giá thuê cũng đang tăng, vì vậy việc chỉ dựa vào sự gia tăng số lượng nhà bán để dự đoán rằng toàn bộ thị trường Seoul sẽ quay trở lại xu hướng giảm là chưa chính xác.
 
Ông Ham cho rằng khó có thể giải thích những thay đổi gần đây chỉ bằng hiệu ứng của chính sách ngày 15 tháng 10. Ông cho biết lãi suất, quy định tổng lượng cho vay, cải cách thuế và lượng hàng hóa nhập vào từng khu vực đều ảnh hưởng đến quyết định của người mua và người bán.
 
Ông nhấn mạnh: "Để toàn bộ Seoul chuyển sang xu hướng giảm, cần phải có sự gia tăng số lượng nhà bán, điều chỉnh giá chào bán và giảm giá giao dịch thực tế diễn ra đồng thời" và cho rằng "cần theo dõi xem liệu xu hướng giảm có lan rộng đến các khu vực giá trung bình và thấp hơn, và liệu sự gia tăng số lượng nhà bán và điều chỉnh giá có diễn ra liên tiếp trong nhiều tuần hay không".
 
Cũng có ý kiến cho rằng cần duy trì quy định cho vay cho đến khi việc cung cấp nhà thực sự dẫn đến việc nhập cư. Ông Lee Seong-hoon, Giám đốc Cơ quan Đất và Nhà ở Hàn Quốc (LH), cho biết vào ngày 30 tháng 9 rằng "việc quy định cho vay có thể gây ra lo ngại về việc 'đá văng thang leo nhà' và lo lắng của người tiêu dùng thực sự", nhưng ông cũng cho rằng "thay vì lặp đi lặp lại sự tăng giá và giảm giá mạnh, việc duy trì quy định cho vay để giá nhà di chuyển một cách ổn định là điều tốt hơn".
 
Ông cũng nhấn mạnh rằng "cần xem xét liệu việc nhận được khoản vay lần đầu một cách cạnh tranh để mua nhà có thực sự mang lại lợi ích cho cộng đồng của chúng ta hay không".



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #quy định cho vay
• #tăng số lượng nhà bán
• #giá căn hộ Seoul
• #bất động sản