Cơn bão hậu quả từ lừa đảo cho thuê nhà vẫn tiếp diễn tại Seoul

Trong năm nay, số lượng bất động sản được bán qua đấu giá cưỡng chế tại Seoul đã đạt mức cao nhất kể từ khi có công bố thống kê liên quan. Đặc biệt, chỉ riêng tại quận Gangseo, số lượng giao dịch đã chiếm tới một phần ba tổng số giao dịch của toàn thành phố, cho thấy cơn bão hậu quả từ các vụ lừa đảo cho thuê và việc không hoàn trả tiền đặt cọc đang tiếp tục ảnh hưởng mạnh mẽ đến khu vực phía Tây Nam.

Theo thông tin từ Cổng thông tin đăng ký của Tòa án Tối cao vào ngày 29 tháng 9, từ tháng 1 đến tháng 8 năm nay, số lượng bất động sản được chuyển nhượng quyền sở hữu sau khi đấu giá cưỡng chế tại Seoul đã lên tới 4.386 vụ, mức cao nhất kể từ khi có công bố thống kê liên quan trong cùng thời gian.

Theo từng quận, quận Gangseo dẫn đầu với 1.432 vụ, chiếm 32,6% tổng số vụ của Seoul. So với cùng kỳ năm ngoái với 783 vụ, con số này đã tăng 82,9%. Điều này có nghĩa là một trong ba bất động sản được chuyển nhượng quyền sở hữu qua đấu giá cưỡng chế tại Seoul nằm ở quận Gangseo.

Không chỉ riêng quận Gangseo, các quận phía Tây Nam khác cũng ghi nhận sự gia tăng trong số lượng đấu giá cưỡng chế. Quận Geumcheon đã tăng từ 282 vụ năm ngoái lên 441 vụ năm nay, tương đương 56,4%. Quận Guro tăng từ 266 vụ lên 374 vụ, tương đương 40,6%, trong khi quận Yangcheon tăng từ 293 vụ lên 343 vụ, tương đương 17,1%.

Tổng cộng, chỉ riêng bốn quận Gangseo, Geumcheon, Guro và Yangcheon đã chiếm tới 2.590 vụ đấu giá cưỡng chế, tương đương 59,1% tổng số vụ của Seoul. Ngược lại, quận Gangnam chỉ có 47 vụ, quận Seocho có 38 vụ, và quận Yongsan chỉ có 7 vụ, cho thấy sự chênh lệch rõ rệt giữa các khu vực.

Sự tập trung của các vụ đấu giá cưỡng chế tại khu vực phía Tây Nam được cho là do các vấn đề liên quan đến việc không hoàn trả tiền đặt cọc cho thuê đã tích lũy từ trước, đặc biệt là tại các quận như Gangseo và Guro. Đấu giá cưỡng chế là quy trình mà chủ nợ có được quyền thi hành từ phán quyết của tòa án để đưa bất động sản của con nợ ra đấu giá. Khác với đấu giá tự nguyện do các tổ chức tài chính thực hiện, đấu giá cưỡng chế cũng bao gồm các trường hợp mà người thuê không thể lấy lại tiền đặt cọc.

Đặc biệt, tại những khu vực có nhiều biệt thự và nhà nhiều tầng, các bất động sản không phải căn hộ đã bị đưa ra đấu giá do lừa đảo cho thuê và việc không hoàn trả tiền đặt cọc, thường phải trải qua nhiều lần không thành công trước khi được bán. Thời gian giữa khi xảy ra thiệt hại và khi bất động sản được đấu giá và chuyển nhượng quyền sở hữu có sự chênh lệch lớn, dẫn đến ảnh hưởng của các vụ lừa đảo cho thuê trong quá khứ vẫn tiếp tục xuất hiện trong các thống kê gần đây.

Thực tế, số vụ việc liên quan đến bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc cho thuê của Công ty Bảo lãnh Nhà ở Seoul (HUG) đã tăng gấp đôi từ 1.870 vụ năm 2022 lên 5.065 vụ năm 2023. Tổng số tiền liên quan đến các vụ việc này trong năm 2023 đã lên tới 13.204 tỷ đồng. Các bất động sản liên quan đến các vụ việc bảo lãnh đã được chuyển sang quy trình đấu giá cũng đã tiếp tục gia tăng, ảnh hưởng đến số lượng đấu giá cưỡng chế.

Tại quận Gangseo, nhiều bất động sản không phải căn hộ đã được bán với giá thấp hơn một nửa so với giá định giá sau nhiều lần không thành công. Ví dụ, một căn hộ 27m² tại 'Signature 6' ở khu vực Hwagok đã được bán với giá 14,55 triệu won, tương đương 44,1% so với giá định giá 33 triệu won sau bốn lần không thành công. Tương tự, một căn hộ 20m² tại 'J.E House' cũng đã được bán với giá 9,88 triệu won, tương đương 41% so với giá định giá 24,1 triệu won sau bốn lần không thành công.

Tuy nhiên, gần đây đã xuất hiện xu hướng các bất động sản tích lũy trong thị trường đấu giá được tiêu thụ bởi các nhà đầu tư tư nhân. Trong số 5.672 bất động sản được HUG đưa ra đấu giá trong nửa đầu năm nay, có 4.347 vụ (76,6%) đã được các nhà đầu tư thông thường mua lại.

Sự phục hồi một phần của thị trường bất động sản không phải căn hộ tại Seoul cũng được cho là có ảnh hưởng. Theo thông tin từ Viện Bất động sản Hàn Quốc, giá nhà liên hợp tại Seoul đã tăng 3,37% trong khoảng thời gian từ tháng 1 đến tháng 5 năm nay, trong khi khối lượng giao dịch cho thuê bất động sản không phải căn hộ cũng tăng 11,5% so với cùng kỳ năm trước. Các bất động sản có vị trí tốt và nhu cầu cho thuê cao đã thu hút được sự quan tâm từ các nhà đầu tư trong bối cảnh giá cả giảm do nhiều lần không thành công.

Giáo sư Shin Bo-yeon từ Khoa Khoa học AI và Bất động sản của Đại học Sejong cho biết: "Thị trường đấu giá bất động sản không phải căn hộ cũng cho thấy sự biến động lớn về giá tùy thuộc vào khả năng phát triển hoặc vị trí. Các khu vực có vấn đề tái phát triển hoặc tái xây dựng thường được bán với giá cao hơn, trong khi những khu vực khác lại có giá thấp hơn, cho thấy sự phân loại rõ rệt giữa các bất động sản."

Ông cũng nhấn mạnh: "Đặc biệt, các bất động sản không phải căn hộ như nhà nhiều tầng và nhà cho thuê đang tích lũy do giá giảm, khiến chủ nhà không thể hoàn trả tiền đặt cọc. Tuy nhiên, với sự gia tăng nhận thức của người thuê về các vụ lừa đảo cho thuê và sự gia tăng nhu cầu chọn thuê nhà, tôi dự đoán rằng trong khoảng một năm tới, số lượng bất động sản như vậy sẽ giảm dần."