Giao dịch bất động sản giảm mạnh ở Gangnam, Yongsan và Mapo

 
Sự suy giảm giao dịch căn hộ ở ba quận Gangnam đang lan rộng đến các khu vực chính dọc bờ sông Hàn như Yongsan và Mapo. Tổng số giao dịch ở hai khu vực này đã giảm gần 32% trong vòng một tháng, trong đó giao dịch trên 30 tỷ đồng ở Yongsan giảm hơn 60%. Một số khu cao cấp đã xuất hiện các giao dịch với giá chào bán thấp hơn so với mức giá giao dịch cao nhất trước đó. Ngược lại, các khu vực ngoại ô Seoul và phía nam Gyeonggi vẫn tiếp tục tăng giá, dự báo rằng xu hướng này sẽ tiếp tục phân hóa theo khu vực và phân khúc giá trong thời gian tới.

Theo hệ thống công khai giá giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Giao thông và Xây dựng vào ngày 28 tháng 9, tổng số giao dịch căn hộ tại quận Yongsan và Mapo trong tháng 8 là 151 giao dịch, giảm 31,7% so với 221 giao dịch trong tháng 7. Cụ thể, quận Yongsan giảm từ 71 giao dịch xuống 38 giao dịch, tương ứng giảm 46,5%, trong khi quận Mapo giảm từ 150 giao dịch xuống 113 giao dịch, tương ứng giảm 24,7%. Tuy nhiên, số liệu giao dịch trong tháng 8 vẫn có thể tăng do thời gian báo cáo chưa hết hạn.

Chỉ số giá của hai khu vực này vẫn đang trong xu hướng tăng. Theo thông tin từ Viện Bất động sản Hàn Quốc, giá căn hộ tại quận Yongsan và Mapo đã tăng lần lượt 0,02% và 0,06% trong tuần trước. Mặc dù mức tăng đã giảm, nhưng chưa có dấu hiệu giảm giá. Trong cùng tuần, quận Junggu tăng 0,07%, quận Yangcheon tăng 0,10%, và quận Dongjak tăng 0,11%. Trong khi chỉ số giá vẫn tăng, giao dịch thực tế lại có dấu hiệu suy giảm.
 
Tại Yongsan, mức giảm giao dịch càng lớn khi giá càng cao. Giao dịch dưới 15 tỷ đồng giảm từ 17 giao dịch trong tháng 7 xuống 11 giao dịch trong tháng 8, tương ứng giảm 35,3%. Giao dịch từ 15 tỷ đến 30 tỷ đồng giảm từ 36 giao dịch xuống 20 giao dịch, tương ứng giảm 44,4%. Giao dịch trên 30 tỷ đồng giảm từ 18 giao dịch xuống 7 giao dịch, tương ứng giảm 61,1%.

Tại hiện trường, sự suy giảm giao dịch chủ yếu ở phân khúc nhà ở cao cấp đã được cảm nhận rõ rệt. Một môi giới bất động sản tại quận Ichon, Yongsan cho biết: “Trong một hai tháng qua, số lượng yêu cầu mua đã giảm nhiều và một số bất động sản đã bắt đầu xuất hiện trên thị trường. Một số giao dịch vẫn diễn ra trong khoảng 22-23 tỷ đồng cho căn hộ 25 pyeong và khoảng 28 tỷ đồng cho căn hộ 33 pyeong, nhưng từ 40 tỷ đến 50 tỷ đồng gần như không có giao dịch nào.”

Tại Mapo, giao dịch dưới 15 tỷ đồng giảm từ 83 giao dịch xuống 58 giao dịch, tương ứng giảm 30,1%. Giao dịch từ 15 tỷ đến 30 tỷ đồng giảm từ 66 giao dịch xuống 55 giao dịch, tương ứng giảm 16,7%. Giao dịch trên 30 tỷ đồng không có giao dịch nào trong tháng 8, giảm từ 1 giao dịch trong tháng 7. Khác với Yongsan, nơi giao dịch cao cấp giảm mạnh, Mapo cũng chứng kiến sự suy giảm trong phân khúc dưới 30 tỷ đồng, nơi chiếm đa số giao dịch.

Một số khu cao cấp đã xuất hiện các giao dịch với giá chào bán thấp hơn so với mức giá giao dịch cao nhất trước đó. Căn hộ Raemian Chelyutus tại quận Yongsan đã được giao dịch với giá cao nhất 55,9 tỷ đồng vào tháng 7, nhưng hiện tại có giá chào bán khoảng 47 tỷ đồng. Căn hộ Raemian Prugio 84m² tại Mapo cũng đã được giao dịch với giá 26,5 tỷ đồng vào tháng 6, nhưng hiện tại mức giá chào bán thấp nhất là khoảng 24,9 tỷ đồng.

Tuy nhiên, giá giao dịch cao nhất và thấp nhất có thể khác nhau tùy thuộc vào các điều kiện như tầng, hướng, vì vậy việc so sánh trực tiếp là khó khăn. Giá thực tế giao dịch sẽ là yếu tố quyết định cho sự điều chỉnh trong tương lai.

Thị trường đang nhận định rằng sự điều chỉnh giá và suy giảm giao dịch ở ba quận Gangnam sau khi chính phủ công bố kế hoạch cải cách thuế vào tháng 8 đã ảnh hưởng đến các khu vực cao cấp khác. Áp lực từ việc tăng lãi suất và quy định cho vay, cùng với gánh nặng từ việc tăng giá trong thời gian ngắn đã khiến người mua quay trở lại trạng thái chờ đợi để mong đợi sự điều chỉnh giá thêm.

Giáo sư Shin Boyeon từ Đại học Sejong cho biết: “Sau khi công bố kế hoạch cải cách thuế, ý định bán hàng tại Gangnam và Seocho đã gia tăng, dẫn đến việc số lượng bất động sản trên thị trường tăng lên, trong khi người mua lại đang chờ đợi sự điều chỉnh thêm, khiến giao dịch giảm mạnh. Xu hướng này có thể tiếp tục cho đến khi kế hoạch cải cách thuế được xác nhận.”
 
Sự điều chỉnh giá của các căn hộ cao cấp cũng được phản ánh trong thống kê hàng tháng. Theo báo cáo “Xu hướng giá nhà ở quốc gia tháng 9” của KB Bất động sản, chỉ số “KB Leading Apartment 50” phản ánh biến động giá của 50 căn hộ có vốn hóa lớn nhất đã giảm 0,22% so với tháng trước, quay trở lại xu hướng yếu sau 4 tháng. Trong cùng khảo sát, giá căn hộ tại quận Gangnam cũng giảm 0,30%, chuyển sang xu hướng giảm.

Kỳ vọng tăng giá cũng đã giảm. Chỉ số dự báo giá bán tại Seoul giảm 1,4 điểm xuống còn 116,4, đánh dấu tháng thứ ba liên tiếp giảm. 11 quận phía nam sông Hàn có chỉ số 108,9, giảm 2,4 điểm trong một tháng, lớn hơn mức giảm 0,3 điểm của 14 quận phía bắc sông Hàn (124,8). Tuy nhiên, cả hai khu vực đều duy trì trên mức chuẩn 100, cho thấy kỳ vọng tăng giá vẫn chiếm ưu thế.

Ngược lại, các khu vực ngoại ô có giá tương đối thấp và phía nam Gyeonggi vẫn tiếp tục tăng giá. Theo khảo sát của KB, giá căn hộ tại quận Nowon tăng 2,32% so với tháng trước. Các quận Jungnang (2,20%), Dobong (1,95%), Seongbuk (1,93%), và Gangbuk (1,90%) cũng có mức tăng vượt qua tỷ lệ tăng trung bình của Seoul là 1,13%. Tại Gyeonggi, các khu vực như Suwon Yeongtong (4,30%), Anyang Dongan (2,75%), Gwangmyeong (2,73%), và Hwaseong Byeongjeom (2,71%) cũng ghi nhận mức tăng rõ rệt.

Các chuyên gia cho rằng, trong khi nhu cầu mua nhà ở khu vực cao cấp bị suy giảm do ảnh hưởng của quy định thuế và quy định cho vay, thì ở ngoại ô, nhu cầu chuyển đổi từ việc thuê sang mua do giá thuê tăng và khó khăn trong việc tiếp cận các khu vực cao cấp đang hỗ trợ giá.

Giáo sư Shin cho biết: “Nếu kế hoạch cải cách thuế đối với nhà ở cao cấp được xác nhận theo hướng hiện tại, số lượng bất động sản được bán để tiết kiệm thuế sẽ tăng lên, trong khi gánh nặng thuế tài sản cũng gia tăng, dẫn đến việc điều chỉnh giá trong thời gian tới. Trong khi đó, các khu vực trung và thấp giá sẽ chứng kiến sự chuyển dịch nhu cầu từ những người không thể vào các khu vực cao cấp, cùng với sự gia tăng giá thuê thúc đẩy nhu cầu chuyển đổi sang mua.”

Tuy nhiên, nếu giá nhà tăng lên, các hạn mức cho vay và gánh nặng tài chính cá nhân có thể trở thành rào cản. Nhu cầu không thể chịu đựng được sẽ chuyển sang các khu vực có giá thấp hơn, dẫn đến sự thay đổi trong các khu vực tăng giá.

Nhu cầu vào Seoul vẫn còn, cùng với việc thiếu hụt nguồn cung cho thuê và sự chuyển đổi sang thuê nhà, cũng như sự giảm cung cấp căn hộ mới, nên việc suy giảm giao dịch nhà ở cao cấp không thể được coi là xu hướng giảm giá chung của toàn bộ thị trường bất động sản Seoul vào thời điểm này.

Ông Ham Young-jin, trưởng phòng nghiên cứu bất động sản của Ngân hàng Woori cho biết: “Nếu tình trạng thiếu hụt nguồn cung trên thị trường cho thuê không được giải quyết một cách cấu trúc, điều này có thể trở thành yếu tố duy trì nhu cầu mua tại các khu vực ngoại ô và phía đông nam Gyeonggi. Trong năm nay, mặc dù các khu vực này có thể duy trì xu hướng tăng, nhưng giao dịch có thể rơi vào trạng thái tạm lắng.”

Ông cũng nhấn mạnh: “Mặc dù tình hình tài chính vẫn còn lớn, nhưng với áp lực từ việc tăng lãi suất, nợ hộ gia đình và quy định cho vay, việc tiếp tục đẩy giá lên cao là điều khó khăn. Việc giá thuê có ổn định hay không, và liệu thị trường có thực sự cảm nhận được sự mở rộng nguồn cung sẽ là những yếu tố quan trọng trong tương lai.”