Theo dõi các dự án chưa khởi công: Đất trống hai năm sau khi phá dỡ, gánh nặng phí chia sẻ ngày càng tăng

Sau khi hoàn tất việc di dời và phá dỡ, nhiều dự án cải tạo tại Seoul vẫn phải chờ hàng năm trời để khởi công do các thỏa thuận chi phí và thay đổi thiết kế. Trong thời gian chờ đợi khởi công, chi phí tài chính và chi phí quản lý dự án tiếp tục gia tăng, dẫn đến gánh nặng phí chia sẻ bổ sung cho các thành viên trong hợp tác xã.  

Theo thông tin từ ngành cải tạo vào ngày 27, một trong những dự án điển hình bị trì hoãn lâu dài là khu vực Bangbae 14 ở quận Seocho, đã nhận được giấy phép quản lý vào tháng 12 năm 2017, sau đó tiến hành di dời và báo cáo phá dỡ vào tháng 1 năm 2024. Mặc dù đã hoàn tất việc phá dỡ trong cùng năm, nhưng do các thủ tục tiếp theo như thay đổi kế hoạch dự án, khu vực này vẫn chưa thể bắt đầu thi công chính thức sau khoảng 2 năm 4 tháng kể từ khi hoàn tất phá dỡ.
Khu vực Bangbae 14 đã bắt đầu xác định giá bán chung vào tháng 7 năm nay và lựa chọn nhà thầu cho các cơ sở hạ tầng liên quan, và trong tháng này đã nhận được giấy phép thay đổi kế hoạch thực hiện dự án. Hiện tại, các thủ tục tiếp theo như xác minh tính khả thi của kế hoạch quản lý vẫn đang được tiến hành.
Khu vực Bangbae 13 gần đó cũng đang bị trì hoãn khởi công do nhiều yếu tố khác nhau. Sau khi nhận được giấy phép quản lý vào năm 2018, khu vực này đã trải qua các vụ kiện vô hiệu hóa thành lập hợp tác xã, bồi thường cho các cơ sở tôn giáo và xử lý đất ô nhiễm. Sau khi bắt đầu di dời vào năm 2021, việc thỏa thuận chi phí với nhà thầu vẫn tiếp tục, dẫn đến việc khởi công vẫn bị trì hoãn cho đến nay.
Một đại diện của một công ty môi giới bất động sản tại Bangbae cho biết: "Khu vực này có địa hình đồi núi với đá và độ dốc, nên chi phí thi công cao hơn so với các khu vực bằng phẳng. Việc thỏa thuận chi phí giữa hợp tác xã và nhà thầu kéo dài đã dẫn đến việc khởi công bị trì hoãn."
Có những trường hợp phải điều chỉnh kế hoạch do điều kiện kinh doanh thay đổi. Khu vực Noryangjin 4 ở quận Dongjak đã hoàn tất di dời và phá dỡ, dự kiến khởi công vào nửa cuối năm nay. Tuy nhiên, do phải thực hiện thay đổi thiết kế lớn, khu vực này đang tiến hành các thủ tục thay đổi kế hoạch quản lý sau khi đã thay đổi kế hoạch thực hiện dự án. Thêm vào đó, vấn đề liên quan đến giá bán '1+1' cũng đã phát sinh, khiến lịch trình dự án gặp thêm biến số.
Khu vực Garak Plaza ở quận Songpa đã hoàn tất di dời cho 672 hộ dân vào năm 2025 sau khi nhận được giấy phép quản lý, nhưng đã vượt qua cuộc thẩm định tổng hợp vào tháng 3 năm nay và mục tiêu khởi công chính thức là vào nửa cuối năm 2027. Dù dự án có tiến triển theo lịch trình, nhưng vẫn không thể tránh khỏi khoảng thời gian trống kéo dài.
Một người có liên quan trong ngành cải tạo cho biết: "Dù đã hoàn tất di dời và phá dỡ, nhưng không thể khởi công ngay lập tức. Nếu thiết kế thay đổi lớn hoặc việc thương thảo chi phí kéo dài, thì phải thực hiện lại các thủ tục thay đổi, trong khi đó chi phí tài chính vẫn tiếp tục gia tăng."  

Nguyên nhân khởi công bị trì hoãn khác nhau ở từng dự án, nhưng chi phí phát sinh do trì hoãn cuối cùng sẽ tích lũy vào chi phí dự án của hợp tác xã. Trong thời gian chưa bắt đầu thi công, chi phí tài chính cho việc huy động vốn, chi phí hoạt động của hợp tác xã và các loại phí dịch vụ vẫn tiếp tục phát sinh. Các thành viên trong hợp tác xã đã di dời cũng phải gánh chịu lãi suất vay tiền di dời và chi phí chỗ ở tạm thời cho đến khi vào ở căn hộ mới.
Thời gian trống kéo dài trước khi khởi công sẽ làm thay đổi cấu trúc lợi nhuận và chi phí ban đầu của dự án. Đặc biệt, trong thời gian chờ đợi khởi công, nếu chi phí thi công tăng hoặc điều kiện thiết kế và phân phối thay đổi, sẽ cần phải điều chỉnh lại chi phí dự án.
Đối với các thành viên trong hợp tác xã, gánh nặng do trì hoãn dự án sẽ tăng lên gấp đôi. Khi thực tế khởi công và hoàn thành bị trì hoãn, thời gian phải ở chỗ ở tạm thời kéo dài, đồng thời gánh nặng phí chia sẻ bổ sung do tăng chi phí dự án cũng sẽ gia tăng.
Nếu việc thỏa thuận giữa hợp tác xã và nhà thầu về chi phí gia tăng kéo dài, khả năng lịch trình khởi công bị trì hoãn thêm cũng sẽ xảy ra. Nếu cần phải thương thảo lại chi phí thi công hoặc thay đổi thiết kế, sẽ có thêm các quyết định và thủ tục tiếp theo cần thực hiện. Việc trì hoãn khởi công dẫn đến điều kiện dự án thay đổi, và trong quá trình điều chỉnh các điều kiện dự án đã thay đổi, khởi công lại bị trì hoãn.
Giáo sư Jeong Jin-hyung thuộc Khoa Luật Bất động sản, Đại học Kwangwoon cho biết: "Nếu chi phí thi công tăng vào thời điểm khởi công và xảy ra tranh chấp giữa hợp tác xã và nhà thầu, thời gian dự án sẽ kéo dài thêm và gánh nặng chi phí dự án cũng sẽ tăng lên. Mặc dù dự án cải tạo do hợp tác xã chủ trì, nhưng sau khi vào quy trình hành chính, các cơ quan hành chính cần xử lý nhanh chóng để giảm thiểu sự trì hoãn không cần thiết."