Giao dịch bất động sản tăng nhưng thị trường cho thuê gặp khó khăn

Mặc dù giao dịch các tòa nhà cao cấp tại Seoul đang gia tăng, nhưng thị trường cho thuê cửa hàng đang phải đối mặt với áp lực về tỷ lệ trống. Các chủ sở hữu tòa nhà có tỷ lệ vay nợ cao có thể gặp khó khăn trong việc tái cấp vốn khi doanh thu cho thuê giảm do tỷ lệ trống kéo dài.

Theo báo cáo từ Real Estate Planet vào ngày 25, trong quý 2 năm nay, tổng giá trị giao dịch bất động sản thương mại và văn phòng trên toàn quốc đạt 9,755 triệu tỷ đồng, tăng 18,1% so với quý trước. Số lượng giao dịch các tòa nhà cao cấp trên 300 tỷ đồng cũng tăng lên 40 vụ, tương ứng với mức tăng 29,0%, trong đó 33 vụ (82,5%) tập trung tại Seoul.

Ngược lại với sự gia tăng giao dịch tòa nhà cao cấp, thị trường cho thuê cửa hàng vẫn không thể thoát khỏi áp lực về tỷ lệ trống. Tỷ lệ trống của các cửa hàng thông thường trong quý 2 đạt 13,4%, ghi nhận mức cao nhất từ trước đến nay. Theo thông tin từ Viện Bất động sản Hàn Quốc, tỷ lệ trống trung bình của các cửa hàng nhỏ tại Seoul là 6,4%, nhưng tại Gangnam-daero là 0%, trong khi Hongdae-Hapjeong là 14,9%, cho thấy sự chênh lệch lớn giữa các khu vực.

Vấn đề đặt ra là nếu tỷ lệ trống kéo dài, gánh nặng tài chính của các chủ sở hữu tòa nhà có tỷ lệ vay nợ cao sẽ gia tăng. Doanh thu từ cho thuê cửa hàng và tòa nhà là nguồn chính để trả nợ gốc và lãi, do đó, sự khác biệt giữa doanh thu cho thuê dự kiến và thực tế sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ.

Nếu quy mô vay nợ được xác định dựa trên doanh thu cho thuê dự kiến khi mua, thì kế hoạch tài chính có thể bị ảnh hưởng khi xảy ra tỷ lệ trống. Tỷ lệ vay nợ cao hơn có thể làm giảm khả năng chịu đựng khi doanh thu cho thuê giảm.

Khi xảy ra tỷ lệ trống, doanh thu từ tiền thuê sẽ giảm nhưng chi phí tài chính vẫn tiếp tục phát sinh. Ngay cả khi tìm được người thuê, nếu tiền thuê nhận được thấp hơn so với dự kiến, thì việc chỉ dựa vào tiền thuê để trang trải lãi suất có thể trở nên khó khăn.

Giáo sư Shin Bo-yeon từ Đại học Sejong cho biết: "Khi phân phối cửa hàng, có trường hợp giá thuê được ấn định cao hơn mức có thể nhận được trên thị trường thực tế, dẫn đến việc đánh giá quá cao khả năng sinh lời. Khi xảy ra tỷ lệ trống hoặc tiền thuê thực tế thấp hơn dự kiến, chi phí lãi suất có thể vượt quá doanh thu từ tiền thuê, dẫn đến tỷ suất lợi nhuận đầu tư âm."

Việc chuyển giao gánh nặng chi phí tài chính cho người thuê cũng không dễ dàng. Tại các khu vực có tỷ lệ trống cao, người thuê có nhiều lựa chọn hơn, do đó có thể phải giảm giá thuê thay vì tăng lên. Các tòa nhà nhỏ và vừa ở khu vực có nhu cầu thuê yếu có thể gặp khó khăn trong việc đạt được doanh thu cho thuê như mong đợi, ngay cả khi đã lấp đầy các cửa hàng trống.

Gánh nặng sẽ càng lớn hơn khi đến hạn vay. Nếu tỷ lệ trống và giảm giá thuê kéo dài, không chỉ doanh thu cho thuê mà còn đánh giá giá trị tòa nhà cũng sẽ bị ảnh hưởng. Trong quá trình thẩm định khi đến hạn, nếu giá trị tài sản thế chấp hoặc khả năng trả nợ bị đánh giá thấp, hạn mức vay sẽ giảm, buộc chủ sở hữu tòa nhà phải bù đắp bằng nguồn vốn riêng.

Quá trình tái cấp vốn cũng tương tự. Nếu công ty tài chính không cung cấp đủ vốn bằng số tiền vay hiện tại, chủ sở hữu tòa nhà, người đã trang trải lãi suất, cũng sẽ phải chuẩn bị một khoản tiền lớn. Nếu không thể đảm bảo đủ vốn, họ có thể phải tiến hành bán tòa nhà hoặc dẫn đến việc phát mãi sau khi trễ hạn.

Giáo sư Shin nhấn mạnh: "Trong bối cảnh nhu cầu về không gian giảm, nếu không tìm được người thuê, chỉ có gánh nặng lãi suất tiếp tục phát sinh. Đòn bẩy cao có thể dẫn đến tình trạng vỡ nợ và cuối cùng có thể dẫn đến gia tăng số lượng tài sản bị phát mãi."

Ông cũng cho biết: "Mặc dù hiện tại vẫn ở giai đoạn đầu, nhưng nếu tình trạng vỡ nợ gia tăng do lãi suất tăng, các không gian liên quan đến cuộc sống hàng ngày như cửa hàng và tòa nhà nhỏ cũng sẽ bị ảnh hưởng."