Thị Trường Trung Tâm Logistics Khu Vực Thủ Đô Đối Mặt Với Khó Khăn Trong Phát Triển Mới

Thị trường trung tâm logistics khu vực Thủ đô đang đối mặt với khó khăn trong phát triển mới do tình trạng khó khăn trong tài chính dự án (PF) và sự gia tăng chi phí xây dựng, dẫn đến việc tài sản hiện tại trở nên hấp dẫn hơn cho các nhà đầu tư. Trong bối cảnh giá bán của các trung tâm logistics hiện tại thấp hơn chi phí phát triển mới, sự giảm cung cũng đang diễn ra, khiến các nhà đầu tư lớn toàn cầu tích cực tham gia vào việc mua sắm trung tâm logistics tại khu vực Thủ đô.

Theo báo cáo "Xu hướng và Dự báo Thị trường Trung tâm Logistics Khu vực Thủ đô" do công ty dịch vụ bất động sản Shin Young Asset phát hành vào ngày 25, thị trường trung tâm logistics khu vực Thủ đô đã bước vào tình trạng thiếu cung cấu trúc do tính khả thi của phát triển mới giảm mạnh.

Hiện tại, chi phí phát triển thực tế của trung tâm logistics A cấp tại khu vực Thủ đô đã tăng lên mức 800 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi 3,3m². Trong khi đó, giá giao dịch thực tế của các trung tâm logistics A cấp hiện tại chỉ ở mức 500 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi 3,3m², thấp hơn 20-30% so với chi phí phát triển mới. Giá của các tài sản kém chất lượng được rao bán qua đấu giá và thanh lý đã giảm xuống còn 450 triệu đến 550 triệu đồng mỗi 3,3m², chỉ đạt khoảng 50-60% chi phí phát triển.

Shin Young Asset phân tích rằng sự chênh lệch giá này sẽ hạn chế sự giảm giá thêm của tài sản hiện tại. Giá mua tài sản đã hoàn thành thấp hơn so với chi phí xây dựng mới, làm tăng sức hấp dẫn đầu tư tương đối của các tài sản hiện tại.

Đặc biệt, khi nguồn cung mới giảm mạnh, động thái của các nhà đầu tư cũng đang thay đổi. Các quỹ tìm kiếm lợi tức ngắn hạn do áp lực lãi suất và đòn bẩy đang tạm dừng, trong khi các nhà đầu tư chiến lược và quỹ lớn toàn cầu đang tìm kiếm cơ hội mua sắm.

Thị trường cho thuê cũng bị ảnh hưởng bởi sự giảm cung. Khi nguồn cung trung tâm logistics mới giảm và nhu cầu thuê tập trung vào các tài sản có vị trí tốt, xu hướng miễn phí thuê (Rent Free) đang giảm. Các hợp đồng tăng giá hàng năm từ 2-3% và các hợp đồng liên kết với chỉ số giá tiêu dùng (CPI) đang gia tăng, dẫn đến việc cải thiện dòng thu nhập ròng (NOI) và tính ổn định của dòng tiền của các tài sản chất lượng cao.

Do đó, chiến lược đầu tư vào trung tâm logistics cũng đang được phân chia. Một chiến lược là đầu tư "Core" vào các trung tâm logistics A cấp có hợp đồng cho thuê dài hạn với người thuê chất lượng, mua với giá thấp hơn chi phí phát triển, trong khi chiến lược "Value-Add" là mua các tài sản kém chất lượng qua đấu giá với giá thấp và cải thiện cấu trúc cho thuê hoặc công năng để tăng giá trị.

Theo khu vực, Shin Young Asset phân tích rằng chiến lược mua chọn lọc các trung tâm logistics prime có vị trí cuối cùng (last mile) tại khu vực Tây và Tây Bắc là hiệu quả, trong khi tại khu vực Đông Nam và Nam, chiến lược tận dụng chênh lệch giá giữa giá giao dịch thông thường và giá đấu giá là khả thi.

Ông Jin Won Chang, Giám đốc tư vấn đầu tư của Shin Young Asset, cho biết: "Hiện tại, việc mua tài sản hiện có tại khu vực Thủ đô là lợi thế hơn so với việc xây dựng mới. Trong bối cảnh nguồn cung mới bị chặn, sự khan hiếm của các tài sản chất lượng đã hoàn thành sẽ ngày càng gia tăng."