Chuyên gia góp ý: 'Quỹ tín thác an toàn cho thuê nhà', thay đổi tiền lệ sau 46 năm

  Luật bảo vệ cho thuê nhà được ban hành vào năm 1981 đã trải qua 29 lần sửa đổi. Từ quyền kháng cáo, quyền ưu tiên hoàn trả tiền đặt cọc nhỏ, quyền ưu tiên hoàn trả theo ngày xác nhận, lệnh đăng ký quyền thuê, đến quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng đã lần lượt được bổ sung. Hướng đi luôn nhất quán: gia tăng sự bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà hoặc tăng cường thông tin mà người thuê có thể xác nhận trước. Không có lần sửa đổi nào động chạm đến tiền đề rằng 'tiền đặt cọc do chủ nhà nhận và giữ'. Ngày 22 tháng 9, thông qua thông báo tuyển dụng chủ nhà và người thuê, Quỹ tín thác an toàn cho thuê nhà của Tổng công ty Bảo hiểm Nhà ở Hàn Quốc (HUG) đã khởi đầu một biện pháp lần đầu tiên thay đổi tiền đề này sau 46 năm.

Cấu trúc của quỹ như sau: HUG sẽ thành lập một cơ quan ổn định cho thuê nhà, và người thuê sẽ gửi tiền đặt cọc không phải cho chủ nhà mà cho cơ quan này. Chủ nhà sẽ nhận lợi nhuận từ việc quản lý với tỷ lệ hàng năm khoảng 4% mỗi tháng. Khi hợp đồng kết thúc, cơ quan sẽ hoàn trả trực tiếp tiền đặt cọc cho người thuê. Tiền đặt cọc sẽ được đầu tư vào các dự án tài chính xây dựng nhà ở do HUG bảo lãnh. Quỹ dự kiến sẽ nhận được 15 triệu tỷ đồng để hỗ trợ cung cấp khoảng 93.000 căn hộ, và trong dài hạn, sẽ nâng tỷ lệ nhà cho thuê công cộng từ 8,9% lên 20% với quỹ 100 triệu tỷ đồng. Sau thông báo tuyển dụng vào ngày 22 tháng 9, dự kiến sẽ có kiểm tra giá thuê và ký kết hợp đồng vào tháng 11, và gửi tiền đặt cọc và nhập cư vào tháng 12.
  Hiện tại, việc bảo đảm tiền đặt cọc chỉ dựa vào một căn nhà duy nhất. Không có nhiều tài sản đảm bảo hay người bảo lãnh. Trong khi đó, người thuê không thể kiểm soát tài sản đảm bảo duy nhất đó. Chủ nhà có thể thiết lập thêm thế chấp, nợ thuế, hoặc chuyển nhượng nhà mà không thể bị ngăn cản. Quyền kháng cáo chỉ có hiệu lực vào ngày hôm sau. Nếu là một công ty tài chính, họ sẽ thẩm định người vay và quy định tỷ lệ giá trị tài sản đảm bảo, và nếu giá trị tài sản giảm, họ sẽ yêu cầu tài sản đảm bảo bổ sung. Người thuê không thể làm gì trong khi cho vay hàng tỷ đồng mà không có lãi suất cho cá nhân. Đây là lý do mà tiền đặt cọc có thể bị mất ngay cả khi không có gian lận. Gian lận cho thuê nhà là kết quả của cấu trúc này chứ không phải nguyên nhân.

Việc gửi tiền đặt cọc cho chủ nhà và cho phép chủ nhà sử dụng tùy ý là điều bình thường đối với chúng ta, nhưng nếu so sánh thì đây là điều rất bất thường. Ở Đức, tiền đặt cọc được giới hạn ở mức 3 lần tiền thuê hàng tháng và chủ nhà phải gửi vào tài khoản tách biệt với tài sản của mình, lãi suất thuộc về người thuê. Các thỏa thuận bất lợi cho người thuê sẽ bị coi là vô hiệu. Ở Anh, thông thường 5 tuần tiền thuê sẽ được gửi vào quỹ bảo vệ được chính phủ phê duyệt, trong khi ở Úc và New Zealand, tiền đặt cọc được gửi vào cơ quan nhà nước, và ở New York, Mỹ, tiền đặt cọc được giữ trong quỹ tín thác nhưng không được trộn lẫn với tài sản riêng. Chúng ta không giới hạn tiền đặt cọc hoặc không cho phép chủ nhà sử dụng, trong khi đó, không có giới hạn hay quy định nào cho tiền đặt cọc lên tới 60-70% giá trị giao dịch. Điều này là bất thường ngay cả trong hệ thống pháp lý của chúng ta. Tiền gửi đầu tư phải được gửi hoặc tín thác tách biệt với tài sản riêng, tiền lương hưu phải được tích lũy bên ngoài, và tiền đặt cọc cho dịch vụ tang lễ phải được bảo vệ một nửa. Bộ luật dân sự quy định rằng người giữ quyền và người giữ tài sản không thể sử dụng tài sản đã được đảm bảo mà không có sự đồng ý của người nợ. Tòa án coi tiền đặt cọc cho thuê là tài sản đảm bảo cho tất cả các khoản nợ của người thuê, nhưng chủ nhà lại được phép sử dụng toàn bộ số tiền đó một cách tự do.

Trong quỹ tín thác an toàn của HUG, nếu chủ nhà phá sản, các chủ nợ chỉ có thể thực hiện quyền lợi từ lợi nhuận của chủ nhà. Ngay cả khi chủ nhà nợ thuế, hoặc nhà bị bán hoặc đấu giá, người thuê sẽ không bị ảnh hưởng. Bởi vì tiền đặt cọc không được đảm bảo bằng căn nhà đó. Đây là cách mà tiền được hoàn trả không phải sau khi xảy ra sự cố mà là ngăn chặn sự cố xảy ra.

Tại hội thảo do HUG tổ chức vào ngày 16 tháng 9, giám đốc đã trực tiếp trình bày. Các mục mà chủ nhà có thể tính toán như lợi nhuận hàng tháng so với tiền thuê thuần túy, lợi nhuận được đảm bảo trong hai tháng ngay cả khi có căn hộ trống, miễn nghĩa vụ tham gia bảo hiểm, và thúc đẩy giảm thuế thu nhập cho thuê đã được đưa ra. Các câu hỏi như lo ngại về hợp đồng ngầm cũng đã được liệt kê và trả lời. Tôi đã tham gia hội thảo với tư cách là một diễn giả và nhấn mạnh rằng đây là nỗ lực đầu tiên thay đổi tiền đề của hệ thống cho thuê nhà sau 46 năm.

Hãy xem những điều sẽ thay đổi ngay lập tức. Người thuê không cần phải kiểm tra tài sản đảm bảo ưu tiên và thứ tự, lo lắng về các khoản nợ không được ghi trong sổ đăng ký, hay dự đoán giá đấu giá. Không cần phải điều chỉnh ngày xác nhận và đăng ký chuyển nhượng từng ngày, cũng như không cần phải kiểm tra xem chủ sở hữu có thay đổi trong thời gian thuê hay không. Bởi vì tiền đặt cọc không thuộc về chủ nhà, nên việc đầu tư chênh lệch cũng sẽ bị chặn lại về mặt cấu trúc.
  Lo ngại rằng nếu chủ nhà không thể sử dụng tiền đặt cọc thì hình thức cho thuê nhà sẽ biến mất là điều không chính xác. Số lượng cung cấp cho thuê nhà có thể tăng lên. Với giá trung bình của căn hộ chung cư và nhà nhiều tầng ở Seoul là 3 tỷ đồng, giá cho thuê là 2 tỷ đồng, nếu đặt tiền đặt cọc 1 triệu đồng cho tiền thuê hàng tháng, lợi nhuận hàng tháng của chủ nhà sẽ là 740.000 đồng, trong khi tham gia quỹ tín thác an toàn sẽ là 730.000 đồng. Sự khác biệt chỉ là 10.000 đồng, nhưng rủi ro không thanh toán tiền thuê đã biến mất và HUG sẽ đảm bảo lợi nhuận trong hai tháng ngay cả khi có căn hộ trống. Một căn nhà trị giá 3 tỷ đồng với thế chấp ưu tiên 2 tỷ đồng hiện không thể cho thuê. Người thuê cũng không muốn điều đó. Nếu giá đấu giá là 2 tỷ 400 triệu đồng, người thuê chỉ nhận được 400 triệu đồng. Nhưng với quỹ tín thác an toàn, cùng một căn nhà có thể cho thuê với giá 2 tỷ đồng. Không có lý do gì để giảm quyền ưu tiên, vì vậy chủ nhà cũng có thể sử dụng toàn bộ giá trị tài sản đảm bảo. Những tài sản mà trước đây chỉ có thể cho thuê sẽ có thể trở thành hàng hóa cho thuê. Khi tỷ lệ cho thuê đã tăng lên đến 68,4%, chi phí sinh hoạt cũng sẽ giảm tương ứng với sự chênh lệch giữa tỷ lệ chuyển đổi cho thuê 6,7% và lãi suất cho vay cho thuê 3,97%.

Cũng có những lo ngại từ phía người thuê. Liệu có phải từ bỏ quyền ưu tiên và phải tin tưởng vào cơ quan không, và nếu số tiền đó được đầu tư vào tài chính mà có vấn đề thì sẽ ra sao? Cần phải so sánh chính xác với các đối tượng khác. Hiện tại, tiền đặt cọc cũng không được bảo quản an toàn. Toàn bộ số tiền đều chuyển cho chủ nhà mà không có bất kỳ sự thẩm định hay giám sát nào. Đối tượng so sánh không phải là một trạng thái không có rủi ro mà là trạng thái hiện tại. Đối tượng đầu tư là khoản vay tài chính được HUG bảo lãnh, và lợi suất trả cho chủ nhà được thiết kế để không phụ thuộc vào hiệu suất đầu tư.

Liệu chủ nhà có tham gia không, có phải sẽ trở thành như quỹ tín thác tiền thuê ngân hàng vào năm 2016 không? Thất bại của năm 2016 là do không có lợi nhuận nào cho chủ nhà. Lần này có lợi nhuận, và đối với chủ nhà khó khăn trong việc tìm người thuê do thế chấp, điều này có ý nghĩa hơn cả tỷ lệ lợi nhuận. Có ý kiến cho rằng đây có thể bắt đầu như một lựa chọn nhưng cuối cùng sẽ trở thành nghĩa vụ. Tôi cho rằng cuối cùng nó sẽ cần phải được thực hiện một cách toàn diện. Tuy nhiên, điều đó sẽ cần một quy trình lập pháp riêng, và điều cần thiết ở giai đoạn này là sự kiểm chứng của thị trường.
  Về lâu dài, điều thay đổi sẽ là hướng đi của tiền. Tiền đặt cọc vào quỹ tín thác an toàn sẽ quay trở lại cung cấp nhà ở. Hiện tại, số tiền này chảy vào tay chủ nhà, trở thành vốn đầu tư cho việc đầu cơ và mua nhiều nhà, làm tăng giá nhà, và giá nhà tăng lại đẩy giá thuê và tiền đặt cọc lên cao. Nếu hệ thống này hoàn toàn được thiết lập và mở rộng ra toàn bộ, dòng tiền của tổng số tiền đặt cọc cho thuê nhà ở Hàn Quốc lên tới 1.058 triệu tỷ đồng sẽ thay đổi. Nó sẽ thoát khỏi vòng luẩn quẩn mà trước đây đã được sử dụng cho đầu cơ và làm tăng giá nhà, và chuyển đổi tiền đặt cọc thành vốn công nghiệp, dẫn đến một vòng tuần hoàn tích cực cho nền kinh tế quốc gia.

Để đảm bảo sự thành công, cũng cần có những điểm bổ sung. Đầu tiên là về tính chất pháp lý. Dù được gọi là 'tín thác', nhưng tài liệu trình bày và thông cáo báo chí lại sử dụng thuật ngữ 'gửi tiền'. Nếu chỉ là gửi tiền đơn giản, thì tính chất pháp lý sẽ chỉ dừng lại ở việc gửi tiền tiêu dùng (Điều 702 Bộ luật Dân sự). Quyền sở hữu số tiền gửi sẽ chuyển cho cơ quan, và người thuê sẽ trở thành một chủ nợ thông thường có quyền đòi lại. Nếu có vấn đề xảy ra với cơ quan, người thuê sẽ phải tranh chấp lại để nhận được phần chia. Ngược lại, Điều 22 Khoản 1 Luật Tín thác cấm tất cả các hình thức thi hành án, thực hiện quyền bảo đảm, biện pháp bảo vệ, và xử lý nợ. Việc bảo vệ tài sản khỏi phá sản không phải là một thỏa thuận mà là hiệu quả do luật pháp quy định. Cần phải làm rõ tính chất pháp lý của tiền gửi và việc bảo vệ khỏi phá sản bằng luật pháp.

Số tiền mà chủ nhà sẽ nhận cũng cần phải được dự đoán. Mối quan tâm của chủ nhà chỉ có một: Họ sẽ nhận được bao nhiêu và khi nào. Công thức tính tỷ lệ lợi nhuận và mức tối thiểu phải được nêu rõ trong thông báo tuyển dụng. Cũng quan trọng là làm cho việc có hàng hóa tín thác an toàn được thể hiện rõ trong giai đoạn tìm kiếm của người thuê. Nếu có dấu hiệu trên nền tảng và hệ thống môi giới, người thuê sẽ tìm kiếm trước, và ngay lúc đó, động lực tham gia của chủ nhà sẽ xuất hiện. Những nỗ lực nhằm tăng giá tiền thuê thông qua hợp đồng ngầm là rủi ro thực tế nhất của hệ thống này, vì vậy việc kiểm tra giá thuê cũng cần phải được thực hiện một cách nghiêm ngặt. Việc công khai số lượng sự cố ban đầu cũng rất quan trọng. Không có sự thuyết phục nào mạnh mẽ hơn việc khẳng định rằng không có trường hợp nào chưa được hoàn trả trong hàng hóa tín thác an toàn.

Khi quỹ tín thác an toàn đã ổn định, điều tiếp theo là cải cách toàn bộ hệ thống cho thuê nhà của chúng ta. Nếu việc hoàn trả tiền đặt cọc được đảm bảo bởi các tổ chức tài chính, thì quyền ưu tiên sẽ không còn cần thiết, và các biện pháp đã được tích lũy để bảo vệ quyền ưu tiên như ngày xác nhận, đăng ký chuyển nhượng, lệnh đăng ký quyền thuê, và bảo hiểm hoàn trả cũng sẽ trở nên không cần thiết. Quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà sẽ hoàn toàn tách biệt. Cũng cần mở rộng các chủ thể nhận ủy thác để thúc đẩy cạnh tranh trên thị trường. Chủ nhà có thể chỉ định các tổ chức như ngân hàng và công ty chứng khoán làm chủ thể nhận ủy thác, nhưng nhà nước sẽ giám sát tính lành mạnh và phạm vi sản phẩm của họ. Điều này sẽ giúp quản lý quy mô gửi tiền lớn hơn và điều chỉnh đối tượng đầu tư để thiết kế dòng tiền. Bắt đầu từ những căn nhà có tỷ lệ cho thuê cao và mở rộng ra toàn bộ nhà cho thuê, cuối cùng cần phải sửa đổi toàn bộ Luật bảo vệ cho thuê nhà. Hỗ trợ thuế cho lợi nhuận từ việc quản lý tiền đặt cọc không nên chỉ là một động lực tạm thời mà phải là một phần của thiết kế hệ thống. Nhân lực hành chính của các địa phương từng xử lý ngày xác nhận cũng có thể được chuyển đến những nơi cần thiết hơn như chăm sóc.

Việc thuê nhà không chỉ là vấn đề hợp đồng mà còn là vấn đề quyền cư trú. Quyền cư trú là quyền cơ bản nhất hỗ trợ việc thực hiện các quyền cơ bản khác. Nếu nơi ở không an toàn, các quyền khác sẽ không thể được xây dựng trên đó. Tuy nhiên, trong suốt 46 năm qua, chúng ta đã giao phó việc thực hiện quyền này cho kiến thức và may mắn của cá nhân. Một hệ thống khó khăn và phức tạp tự nó tạo ra sự bất bình đẳng. Những người có khả năng đọc sổ đăng ký, ước lượng giá đấu giá và phân tích thứ tự có thể tránh được rủi ro, trong khi những người không có khả năng đó phải gánh chịu rủi ro. Điều mà nhà nước cần làm không phải là để người dân tự mình tìm hiểu trong khi vẫn giữ nguyên một hệ thống khó khăn, phức tạp và rủi ro, mà là tạo ra một hệ thống an toàn. Người dân cần có thể tìm nhà một cách dễ dàng và an toàn như chọn kem tại cửa hàng tiện lợi. Quỹ tín thác an toàn cho thuê nhà chính là khởi đầu cho điều đó. Tôi chân thành hy vọng rằng nút thắt đầu tiên sau 46 năm sẽ được đặt đúng chỗ.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #Luật sư Kim Quang Trung
• #Chuyên gia góp ý
• #Luật bảo vệ cho thuê nhà