Tác động kép từ việc tăng lãi suất của Mỹ đến thị trường nhà ở Hàn Quốc

Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất lần đầu tiên sau hơn 3 năm đã dấy lên lo ngại rằng gánh nặng cho vay của người tiêu dùng Hàn Quốc sẽ gia tăng. Điều này không chỉ làm tăng áp lực lên lãi suất cho vay nhà ở mà còn có thể làm giảm hạn mức cho vay của những người vay mới do quy định về tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DSR).

Ngày 18 tháng 9, theo thông tin từ ngành tài chính, lãi suất cho vay nhà ở cố định 5 năm của 5 ngân hàng lớn như KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori và NH Nonghyup đã được ghi nhận ở mức từ 4,94% đến 6,92% mỗi năm. So với cuối tháng trước, mức thấp nhất đã tăng 0,22 điểm phần trăm, trong khi mức cao nhất tăng 0,36 điểm phần trăm.

So với mức lãi suất từ 4,37% đến 7,37% vào cuối tháng 6, trước khi Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc bắt đầu tăng lãi suất, mức thấp nhất đã tăng 0,57 điểm phần trăm. Mặc dù mức cao nhất đã giảm 0,45 điểm phần trăm, nhưng điều này là do NH Nonghyup gần đây đã giảm lãi suất cho vay nhà ở xuống 0,45 điểm phần trăm.

Lãi suất cho vay nhà ở cố định chủ yếu liên quan đến lãi suất thị trường như trái phiếu ngân hàng 5 năm. Dự báo về việc tăng lãi suất của Mỹ và khả năng thắt chặt thêm trong nước đã được phản ánh vào lãi suất thị trường trước khi Fed thực sự tăng lãi suất. Với khả năng Fed tiếp tục tăng lãi suất, áp lực tăng lên lãi suất thị trường trong nước có thể tiếp tục.

Chi phí huy động vốn của ngân hàng và quản lý tổng lượng cho vay hộ gia đình cũng là những yếu tố quan trọng. Khi lãi suất thị trường tăng, chi phí huy động vốn của ngân hàng cũng tăng theo. Nếu xu hướng cho vay hộ gia đình tiếp tục, các ngân hàng có thể giảm lãi suất ưu đãi hoặc tăng lãi suất thêm để điều chỉnh nhu cầu cho vay. Thị trường dự đoán rằng nếu các yếu tố này kết hợp, lãi suất của một số sản phẩm cho vay nhà ở có thể gần đạt 8% mỗi năm.

Ông Park Hyung-jung, nhà kinh tế của Ngân hàng Woori, cho biết: "Với khả năng tiếp tục tăng lãi suất, xu hướng tăng lãi suất thị trường có thể kéo dài trong thời gian tới, và lãi suất của một số sản phẩm cho vay có thể gần đạt 8%."

Nếu lãi suất tiếp tục tăng, không chỉ gánh nặng lãi suất của những người vay cũ mà còn cả hạn mức cho vay của những người vay mới cũng sẽ bị ảnh hưởng. Theo quy định DSR 40% của ngân hàng, một người vay có thu nhập hàng năm 100 triệu won có thể trả được 40 triệu won trong một năm. Khi lãi suất tăng, số tiền phải trả cho gốc và lãi cũng tăng lên, do đó để đáp ứng tiêu chuẩn DSR, người vay phải giảm số tiền vay.

Giả sử một người vay không có khoản vay nào khác và vay theo phương thức trả nợ đều trong 30 năm, thì hạn mức cho vay của người có thu nhập hàng năm 100 triệu won sẽ là khoảng 6,2094 tỷ won với lãi suất 5%. Nếu lãi suất tăng lên 6%, hạn mức này sẽ giảm xuống còn khoảng 5,5597 tỷ won, giảm 649,7 triệu won. Ở mức lãi suất 7%, hạn mức sẽ còn khoảng 5,0103 tỷ won, giảm gần 1,2 tỷ won so với mức 5%.

Đối với người vay có thu nhập hàng năm 60 triệu won, nếu lãi suất tăng từ 5% lên 6%, hạn mức cho vay sẽ giảm từ khoảng 3,7256 tỷ won xuống còn 3,3358 tỷ won, giảm 389,8 triệu won. Điều này có nghĩa là với cùng một mức thu nhập, số tiền có thể sử dụng để mua nhà sẽ khác nhau hàng triệu won tùy thuộc vào lãi suất áp dụng.

Trên thực tế, hạn mức cho vay mới có thể còn thấp hơn con số này. Bởi vì đối với các khoản cho vay nhà ở tại khu vực quy định, hạn mức được xác định dựa trên khả năng tăng lãi suất trong tương lai thông qua hệ thống DSR căng thẳng. Nếu có các khoản nợ khác như cho vay tín chấp hoặc tài chính mua xe, hạn mức cho vay nhà ở sẽ giảm thêm.

Bà Kim Hyo-sun, chuyên gia bất động sản của Ngân hàng KB Kookmin, cho biết: "Thị trường có độ phụ thuộc cao vào cho vay nhà ở giá trung bình và thực sự có thể chịu ảnh hưởng lớn từ lãi suất, vì vậy cần kiểm tra dòng tiền với giả định lãi suất cao hơn một cách thận trọng. "