Giá nhà tại Seoul tăng mạnh, đạt 84 tuần liên tiếp

Giá căn hộ tại Seoul đã tăng liên tiếp trong 84 tuần, gần đạt kỷ lục 85 tuần trước đó. Trong khi trước đây giá nhà thường giảm từ các khu ngoại ô, lần này khu Gangnam lại giảm trong khi các khu ngoại ô tiếp tục tăng. Thời gian tăng giá ngắn hơn so với trước đây, nhưng mức tăng tích lũy đã gấp đôi.

Theo thông tin từ Cơ quan Bất động sản Hàn Quốc vào ngày 17 tháng 9, giá căn hộ tại Seoul trong tuần thứ hai của tháng 9 (tính đến ngày 14) đã tăng 0.16% so với tuần trước, đánh dấu 84 tuần liên tiếp tăng kể từ tuần đầu tiên của tháng 2 năm ngoái. Chỉ còn một tuần nữa để đạt kỷ lục 85 tuần, kỷ lục trước đó kéo dài từ tháng 6 năm 2020 đến tháng 1 năm 2022.

Trong kỷ lục tăng giá trước đó, vào ngày 20 tháng 12 năm 2021, quận Eunpyeong đã bắt đầu giảm, tiếp theo là quận Dobong và Gangbuk vào ngày 27 tháng 12, và quận Seongbuk và Nowon vào ngày 10 tháng 1 năm sau cũng ghi nhận mức giảm. Sau đó, vào ngày 24 tháng 1, giá căn hộ toàn Seoul đã giảm, đánh dấu sự kết thúc của giai đoạn tăng giá. Thời điểm đó, khu Gangnam và Seocho vẫn tăng nhẹ 0.01%.

Ngược lại, hiện tại khu Gangnam và Seocho đã giảm liên tiếp trong 6 tuần kể từ ngày 10 tháng trước, trong khi quận Songpa giảm trong 2 tuần. Tuy nhiên, 22 quận còn lại đều ghi nhận mức tăng. Trong tuần này, quận Jungnang đã tăng 0.51%, là mức tăng cao nhất tại Seoul, tiếp theo là quận Seodaemun và Dobong với mức tăng 0.47%, và quận Seongbuk với 0.43%, cho thấy sự mạnh mẽ của các khu ngoại ô.

Mức tăng tích lũy cũng lớn hơn so với trước đây. Dựa trên thống kê hàng tuần của Cơ quan Bất động sản, mức tăng tích lũy trong 85 tuần của giá căn hộ tại Seoul là 7.71%. Trong giai đoạn tăng giá hiện tại, trong 84 tuần, giá đã tăng 17.34%, mặc dù thời gian ngắn hơn một tuần nhưng mức tăng tích lũy đã vượt gấp đôi.

Tuy nhiên, gần đây, đà tăng đang có dấu hiệu chậm lại. Tỷ lệ tăng giá toàn Seoul đã giảm từ 0.29% trong tuần thứ tư của tháng 8 xuống còn 0.22%, 0.20%, và 0.16%. Tại các khu ngoại ô, quận Gangbuk cũng ghi nhận mức tăng giảm từ 0.46% xuống 0.26%, cho thấy sự khác biệt giữa các khu vực.

Thị trường đang cho rằng sự tăng giá mạnh mẽ tại các khu vực trọng điểm như Gangnam đã dẫn đến việc nhu cầu chuyển dịch sang các khu vực không phải Gangnam với mức giá thấp hơn do các quy định về cho vay và giao dịch đối với nhà ở cao cấp.

Điều quan trọng trong tương lai là liệu sự yếu kém của khu Gangnam có lan rộng sang các khu vực không phải Gangnam hay không, và liệu sức mua tại các khu ngoại ô có tiếp tục duy trì đà tăng hay không. Chỉ vì thời gian tăng giá tương tự như trước đây không có nghĩa là sẽ xảy ra sự giảm giá tại cùng một thời điểm.

Giáo sư Seo Jin-hyung từ Đại học Kwangwoon cho biết: "Sự thiếu hụt nguồn cung vẫn tiếp diễn, cùng với sự giảm giá trị tiền tệ do tăng trưởng lượng tiền trong lưu thông cũng tạo áp lực tăng giá nhà, vì vậy có khả năng đà tăng sẽ không dễ dàng bị chặn lại trong thời gian tới. Trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung nhà cho thuê, người mua thực sự đang chuyển sang thị trường mua bán, và sức mua tập trung vào các khu vực ngoại ô có giá tương đối thấp."

Giáo sư Kwon Dae-jung từ Đại học Hansung nhận định: "Nhu cầu đang chuyển dịch sang các khu vực có giá thấp hơn, dẫn đến hiệu ứng bong bóng, và có khả năng sẽ có thêm đà tăng cho đến mùa xuân năm sau. Trong khi thị trường nhà ở cao cấp đang chậm lại do các quy định khác nhau, nhu cầu đang tập trung vào các khu vực trung bình và thấp, có khả năng làm tăng giá cả không chỉ trong giao dịch mua bán mà còn trong giá thuê."

Ông cũng nhấn mạnh: "Để lấp đầy khoảng trống cung cấp trong thời gian ngắn, cần phải thúc đẩy nguồn cung từ thị trường không phải căn hộ. Cần cải thiện vấn đề tính toán số lượng nhà ở cho các loại hình nhà ở đa thế hệ hoặc officetel, nếu không sẽ có giới hạn trong việc mở rộng nguồn cung."