Mặc dù mở rộng thời gian miễn cưỡng cư, ngưỡng vay cho người mua thực vẫn cao

Chính phủ đã mở rộng phạm vi miễn cưỡng cư trong khu vực cấp phép giao dịch đất, nhưng quy định vay vẫn giữ nguyên, khiến ngưỡng giao dịch của người mua thực không có nhà vẫn cao. Mặc dù có nhiều cơ hội hơn để mua nhà có người thuê, nhưng những người mua thực sự lại gặp khó khăn trong việc chuẩn bị tiền thanh toán do vốn tự có bị kẹt trong tiền đặt cọc thuê nhà.

Theo Bộ Giao thông Vận tải vào ngày 17, thời hạn nộp đơn miễn cưỡng cư cho các căn hộ cho thuê trong khu vực cấp phép giao dịch đất sẽ được gia hạn thêm một năm, từ cuối năm nay đến ngày 31 tháng 12 năm 2027. Ngoài thời gian còn lại của hợp đồng thuê hiện tại, việc gia hạn hợp đồng cũng được công nhận một lần, tối đa là 2 năm. Bộ Giao thông Vận tải dự kiến sẽ thực hiện vào ngày 1 tháng 10 tới và nếu được công nhận hợp đồng gia hạn, người thuê sẽ phải vào ở muộn nhất là vào năm 2029.

Việc trì hoãn vào ở không có nghĩa là có thể trì hoãn việc mua nhà. Người mua phải hoàn tất việc mua nhà trong vòng 4 tháng kể từ khi được cấp phép. Từ ngày 12 tháng 5 năm nay, họ phải duy trì tình trạng không có nhà và cũng phải thực sự cư trú trong vòng 2 năm sau khi vào ở.

Các quy định vay hạn chế về tài chính cũng không thay đổi. Hiện tại, trong khu vực bị quy định, tỷ lệ cho vay thế chấp (LTV) đối với người mua không có nhà không thuộc đối tượng ưu đãi là 40%. Tỷ lệ tổng nợ phải trả (DSR) và giới hạn tổng số tiền vay theo giá trị nhà cũng được áp dụng, do đó số tiền vay thực tế có thể giảm tùy thuộc vào thu nhập của người vay và các khoản nợ hiện có.

Tỷ lệ đơn xin miễn cưỡng cư hiện tại cũng không lớn trong tổng số đơn xin cấp phép giao dịch đất. Theo số liệu từ thành phố Seoul, trong tháng 8, số đơn xin miễn cưỡng cư cho các căn hộ ở Seoul là 135 đơn, chiếm 4,5% trong tổng số 3.012 đơn xin. Số đơn xin miễn cưỡng đã giảm 34,8% so với tháng trước, nhưng tổng số đơn xin cũng giảm tương tự, do đó tỷ lệ vẫn không thay đổi. Tuy nhiên, tổng số đơn xin cũng bao gồm những trường hợp không cần miễn cưỡng cư như vào ở ngay.

Việc kế thừa tiền đặt cọc của người thuê sẽ làm giảm số tiền mặt mà người bán phải trả ngay lập tức. Tuy nhiên, nếu người mua không có nhà vẫn phải tiếp tục sống ở một căn hộ thuê khác, tình hình sẽ khác. Hầu hết tài sản của họ có thể bị kẹt trong tiền đặt cọc thuê của căn nhà hiện tại, khiến việc sử dụng cho tiền đặt cọc hoặc thanh toán khó khăn.

Ví dụ, để mua một căn nhà trị giá 6,5 tỷ đồng với tiền đặt cọc 3 tỷ đồng, người mua vẫn cần chuẩn bị thêm 3,5 tỷ đồng (không tính chi phí phát sinh) mặc dù đã kế thừa tiền đặt cọc. Nếu người mua có khả năng tài chính, họ có thể dễ dàng chuẩn bị số tiền này, nhưng nếu tiền của họ bị kẹt trong tiền đặt cọc thuê của căn nhà hiện tại, họ sẽ cần phải tìm nguồn tài chính khác.

Điều này có nghĩa là hiệu quả cảm nhận của biện pháp này có thể khác nhau giữa các hộ gia đình có tài sản tiền mặt đủ và những hộ gia đình có phần lớn tài sản bị kẹt trong tiền đặt cọc thuê.

Việc kế thừa tiền đặt cọc và giới hạn vay thế chấp không thể đơn giản cộng lại. Các yếu tố như tiền đặt cọc và thứ tự quyền sở hữu sẽ ảnh hưởng đến việc thẩm định vay. Tiền đặt cọc đã kế thừa cũng là số tiền phải trả lại cho người thuê trong tương lai, do đó cần phải chuẩn bị nguồn tài chính để hoàn trả vào thời điểm vào ở.

Ông Lee Eun-hyung, nghiên cứu viên của Viện Nghiên cứu Chính sách Xây dựng Hàn Quốc, cho biết: "Việc gia hạn thời gian miễn cưỡng cư khó có thể dẫn đến sự gia tăng giao dịch ngay lập tức".

Những người mua nhà lần đầu hoặc những người có thu nhập thấp, người mua thực nếu đáp ứng các điều kiện ưu đãi sẽ được áp dụng các tiêu chuẩn vay nới lỏng hơn so với người vay thông thường. Tuy nhiên, không phải tất cả những người không có nhà đều thuộc đối tượng ưu đãi. Quyền sở hữu nhà trong quá khứ, thu nhập, giá nhà và các yếu tố khác sẽ quyết định quy mô vay khả thi ngay cả trong nhóm người mua thực không có nhà.

Ngược lại, biện pháp này được đánh giá là có hiệu quả trong việc mở rộng phạm vi giao dịch cho các căn nhà có người thuê. Việc công nhận hợp đồng gia hạn đã tạo ra nhiều cơ hội hơn để mua và bán nhà với điều kiện người thuê hiện tại tiếp tục cư trú. Tuy nhiên, hợp đồng gia hạn phải được ký kết trước khi nộp đơn xin miễn cưỡng cư và thời gian gia hạn phải bắt đầu trong khoảng thời gian nộp đơn để được công nhận. Không phải tất cả thời gian cư trú của người thuê đều tự động kéo dài thêm 2 năm.

Bà Kim Hyo-sun, chuyên gia bất động sản hàng đầu của Ngân hàng Quốc dân KB, đánh giá: "Việc cải cách thuế nhằm giải phóng hàng hóa bị chặn bởi quy định cấp phép giao dịch đất, và việc công nhận hợp đồng gia hạn cho phép các căn nhà có người thuê được giao dịch nhưng vẫn giữ lại như hàng hóa cho thuê". Tuy nhiên, bà cũng chỉ ra rằng để thực sự kết nối với giao dịch, cần xem xét cả quy định giao dịch.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #miễn cưỡng cư
• #vay thế chấp
• #khu vực cấp phép giao dịch đất