Nghịch lý phân chia LH: 173 triệu tỷ nợ cũng bị chia đôi… Ai sẽ gánh bao nhiêu?

Việc tổ chức lại Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (LH) thành hai đơn vị với chức năng phát triển & xây dựng và phúc lợi nhà ở & quản lý tài sản đang được triển khai, trong đó việc phân chia hơn 170 triệu tỷ nợ giữa hai công ty mới thành lập trở thành vấn đề cốt lõi. Đặc biệt, nếu tách biệt các dự án phát triển có lợi nhuận với các dự án cho thuê thường xuyên thua lỗ, cấu trúc tài chính của hai cơ quan này có thể sẽ khác biệt lớn, do đó cần phải thiết kế không chỉ việc phân chia tài sản và nợ mà còn cả nguồn tài chính để hoàn trả trong tương lai.
Theo thông tin từ Bộ Đất đai, Giao thông và Hạ tầng vào ngày 13, Phó Bộ trưởng Kim I-tak đã tổ chức cuộc họp khởi động cải cách tổ chức LH vào ngày 11 cùng với Chủ tịch LH Lee Seong-hoon và thảo luận về hướng đi cụ thể của việc cải cách tổ chức và các quy trình tiếp theo.
Trước đó, chính phủ đã công bố kế hoạch chia LH thành hai công ty tạm gọi là 'Công ty Phát triển Nhà ở và Đô thị' và 'Công ty Quản lý Tài sản Nhà ở và Đô thị' vào đầu tháng này. Công ty phát triển sẽ phụ trách phát triển đất và xây dựng nhà ở, trong khi công ty quản lý sẽ đảm nhận phúc lợi nhà ở và tích trữ tài sản. Một phần lợi nhuận từ phát triển của công ty phát triển sẽ được chuyển cho công ty quản lý thông qua một tài khoản quỹ riêng. Tuy nhiên, việc xác định cụ thể số tài sản và nợ mà mỗi cơ quan sẽ nhận được từ LH hiện vẫn chưa được quyết định, cũng như tiêu chí phân chia các khoản vay chung và trái phiếu công ty.

Tổng nợ của LH vào cuối năm 2025 đạt 173 triệu 6600 tỷ won. Trong đó, các khoản vay và trái phiếu chiếm 109 triệu 4500 tỷ won, tương đương 63,0% tổng nợ. Tiền đặt cọc cho thuê cũng lên đến 27 triệu 3600 tỷ won, và các khoản nợ khác bao gồm tiền đặt cọc và nợ dự phòng là 36 triệu 8500 tỷ won.
Vấn đề là việc phân chia này không thể đơn giản dựa trên quy mô tài sản hay tỷ trọng kinh doanh. Các khoản vay đầu tư vào phát triển đất và kinh doanh bán nhà có thể thu hồi từ doanh thu bán đất hoặc nhà, nhưng vốn đầu tư vào nhà cho thuê công cộng phải thu hồi qua tiền thuê thấp trong thời gian dài. Tiền đặt cọc cho thuê cũng là khoản nợ phải hoàn trả cho người thuê.
Các dự án nhà cho thuê đang trong quá trình xây dựng cũng gặp khó khăn. Trong khi công ty phát triển phụ trách xây dựng nhà ở, các nhà cho thuê hoàn thành sẽ thuộc sở hữu và vận hành bởi công ty quản lý, do đó cần quyết định xem cơ quan nào sẽ gánh chịu các khoản vay phát sinh trong quá trình xây dựng. Việc xử lý trái phiếu công ty và các khoản vay chung không dễ dàng kết nối với các dự án cụ thể cũng cần có tiêu chí riêng.
Tính đến cuối năm 2025, tài sản của LH đạt 248 triệu 9000 tỷ won, vốn chủ sở hữu là 75 triệu 2400 tỷ won, với tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu là 230,8%. LH cũng sở hữu tài sản tương ứng với nợ, bao gồm hàng tồn kho 89 triệu 3600 tỷ won và bất động sản đầu tư 133 triệu 1500 tỷ won. Tuy nhiên, khả năng thanh khoản của tài sản có thể bán như đất phát triển và nhà cho thuê công cộng là hoàn toàn khác nhau.

Gần đây, kết quả hoạt động theo từng lĩnh vực kinh doanh đã làm rõ hơn vấn đề này. Theo số liệu từ LH, lợi nhuận gộp từ hoạt động bán nhà năm ngoái đạt 2 triệu 5277 tỷ won. Trong khi đó, hoạt động cho thuê ghi nhận thua lỗ gộp lên tới 2 triệu 7383 tỷ won. Mặc dù các lĩnh vực khác có lợi nhuận 2700 tỷ won, nhưng tổng lợi nhuận gộp chỉ đạt 594 tỷ won. Sau khi trừ chi phí bán hàng và quản lý 7007 tỷ won, thua lỗ hoạt động là 6413 tỷ won, và thua lỗ ròng đạt 918 tỷ won.
Năm 2021, tình hình đã khác biệt rõ rệt. Lợi nhuận gộp từ hoạt động bán nhà đạt 8 triệu 862 tỷ won, bù đắp cho thua lỗ từ hoạt động cho thuê 1 triệu 7934 tỷ won, và tổng lợi nhuận gộp đạt 6 triệu 3067 tỷ won. Sau đó, lợi nhuận từ hoạt động bán nhà giảm trong khi thua lỗ từ hoạt động cho thuê tăng lên 1 triệu 9362 tỷ won vào năm 2022, 2 triệu 2238 tỷ won vào năm 2023, 2 triệu 4806 tỷ won vào năm 2024, và 2 triệu 7383 tỷ won vào năm ngoái.
Do đó, việc đảm bảo nguồn tài chính cho công ty quản lý tài sản, nơi sẽ phụ trách phúc lợi nhà ở và tài sản cho thuê sau khi phân chia, trở thành vấn đề cốt lõi. Hiện tại, trong một pháp nhân duy nhất, lợi nhuận từ hoạt động bán nhà và thua lỗ từ hoạt động cho thuê được phản ánh chung vào một báo cáo tài chính, nhưng khi hai cơ quan tách biệt, cần có cơ chế chuyển giao nguồn tài chính riêng biệt.
Chính phủ dự kiến sẽ chuyển một phần lợi nhuận từ hoạt động phát triển của công ty phát triển cho công ty quản lý thông qua quỹ. Tuy nhiên, tỷ lệ và thời điểm chuyển giao, cũng như ai sẽ chịu trách nhiệm cho phần thiếu hụt trong những năm mà lợi nhuận phát triển không đủ vẫn chưa được cụ thể hóa.
Bộ Đất đai cho biết đang xem xét các kế hoạch cải cách tổ chức bao gồm cấu trúc tài chính chi tiết. Một quan chức của Bộ cho biết: "Chúng tôi đang tái cấu trúc tổ chức để giải quyết các vấn đề xung đột lợi ích và hiệu quả phát sinh từ việc trộn lẫn các công việc có tính chất khác nhau", đồng thời cho biết "các kế hoạch cụ thể hiện đang được xem xét".
LH cũng cho biết chưa có kế hoạch phân chia nợ nào được xác nhận. Một quan chức của LH cho biết: "Bộ Đất đai sẽ sớm công bố kế hoạch cải cách bao gồm các phương án phân chia cụ thể", và cho biết đang chờ đợi kế hoạch cải cách từ chính phủ.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #phân chia nợ
• #thua lỗ trong kinh doanh cho thuê
• #cải cách tổ chức LH