[Nghịch lý của việc chia tách LH] Dù chia thành hai, hoạt động vẫn liên kết… Cần làm rõ 'ranh giới trách nhiệm'

Chính phủ Hàn Quốc đang thúc đẩy kế hoạch tách biệt chức năng phát triển, xây dựng của Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (LH) với chức năng phúc lợi nhà ở và tích trữ tài sản. Việc xác định ranh giới công việc giữa hai cơ quan này đang trở thành nhiệm vụ quan trọng. Nhà ở công cộng được kết nối từ việc đảm bảo đất đai đến xây dựng, cho thuê và tái cấu trúc, do đó, việc chia tách nhằm tăng tốc độ cung cấp cần được thiết kế sao cho không làm tăng thêm các bước quyết định và gánh nặng chi phí.
Kế hoạch cải cách chức năng của các cơ quan công đã được chính phủ công bố vào ngày 3 tháng 9, trong đó có ý tưởng chia LH thành 'Công ty Phát triển Nhà ở và Đô thị' (tên tạm thời) phụ trách phát triển đất và xây dựng nhà ở, và 'Công ty Tài sản Nhà ở và Đô thị' (tên tạm thời) phụ trách phúc lợi nhà ở và tích trữ tài sản. Đây là lần đầu tiên sau 17 năm kể từ khi hợp nhất Tổng công ty Đất đai và Tổng công ty Nhà ở Hàn Quốc vào năm 2009 mà việc chia tách này được thực hiện. Tuy nhiên, việc giữ lại chức năng phát triển đất và xây dựng nhà ở trong một cơ quan vẫn khác với hệ thống trước đây của Tổng công ty Đất đai và Tổng công ty Nhà ở.
Chính phủ dự kiến sẽ nâng cao tính chuyên môn theo chức năng để cải thiện tốc độ cung cấp nhà ở và hoạt động phúc lợi nhà ở. Kế hoạch cụ thể về việc cải cách chức năng của các tổ chức sẽ được Bộ Đất đai, Giao thông và Hạ tầng chuẩn bị.
Dù chức năng được chia tách, vẫn có những điểm cần sự đồng thuận giữa hai cơ quan trong quá trình thực hiện dự án. Hiện tại, công việc diễn ra trong nội bộ LH, nhưng sau khi chia tách, các dự án liên quan đến cả hai cơ quan có thể cần thỏa thuận và quyết toán chi phí giữa các pháp nhân riêng biệt.
Giai đoạn xây dựng và tiếp nhận nhà là một ví dụ điển hình. Nếu Công ty Phát triển xây dựng nhà cho thuê công cộng và Công ty Tài sản tiếp nhận, thì từ chất lượng, mức độ trang thiết bị đến giá tiếp nhận có thể có sự khác biệt lợi ích. Chi phí xây dựng tiết kiệm được trong giai đoạn xây dựng có thể dẫn đến tăng chi phí quản lý và sửa chữa sau khi vào ở. Cần có sự tham gia của cơ quan vận hành từ giai đoạn thiết kế để xem xét cả chi phí xây dựng ban đầu và chi phí vận hành lâu dài.
Nếu giá tiếp nhận giảm, việc thu hồi chi phí của cơ quan phát triển sẽ gặp khó khăn, và nếu tăng, gánh nặng tài chính của cơ quan vận hành sẽ lớn hơn. Chỉ điều chỉnh giá giữa các cơ quan cũng không làm giảm tổng chi phí. Khi Bộ Đất đai quyết định phương thức tiếp nhận cụ thể, cần thiết lập tiêu chuẩn về chất lượng, thời điểm tiếp nhận và quyết toán chi phí.
Việc xử lý khuyết điểm sau khi hoàn công cũng tương tự. Ngoài nghĩa vụ sửa chữa khuyết điểm của nhà thầu, cần xác định ai sẽ yêu cầu sửa chữa và phản hồi với cư dân. Cần làm rõ cơ quan nào sẽ thực hiện sửa chữa khẩn cấp trước và quy trình quyết toán sau để tránh việc cư dân gặp khó khăn trong thời gian tranh chấp trách nhiệm.
Trong giai đoạn đảm bảo đất, quyết định về tích trữ và phát triển có sự liên quan chặt chẽ. Nếu Công ty Tài sản phụ trách chức năng tích trữ như Ngân hàng Đất và Công ty Phát triển đảm nhận phát triển thực tế, thì việc xác định khi nào và với giá nào sẽ cung cấp đất đã được đảm bảo là vấn đề cần bàn luận. Nếu chi phí tài chính và quản lý được phản ánh vào giá cung cấp, gánh nặng của cơ quan phát triển sẽ tăng lên, và nếu không phản ánh đầy đủ, gánh nặng sẽ rơi vào cơ quan tích trữ. Cần đưa vào kế hoạch dự án chung và tiêu chuẩn cung cấp ai sẽ chịu chi phí bổ sung khi lịch trình phát triển bị trì hoãn.
Cũng có những dự án khó phân chia chỉ bằng việc xây dựng và vận hành, như cho thuê nhà. Từ việc lựa chọn nhà ở, đánh giá giá cả, phân tích quyền lợi, kiểm tra chất lượng, sửa chữa đến vận hành cho thuê đều liên kết thành một dự án. Đặc biệt, hợp đồng mua nhà mới cần có sự phân công trách nhiệm giữa việc quản lý chất lượng trước khi hoàn công và trách nhiệm tiếp nhận sau khi hoàn công.
Công việc của hai cơ quan sẽ tiếp tục liên kết ngay cả sau khi cung cấp nhà ở. Nếu Công ty Tài sản phụ trách tái cấu trúc các nhà ở công cộng cũ mà Công ty Phát triển đảm nhận, thì cần quyết định thời điểm và chi phí dự án, cũng như việc di dời và tái nhập cư của cư dân hiện tại. Cần có một kênh để thông tin về khuyết điểm, chi phí quản lý và nhu cầu của cư dân tích lũy trong quá trình vận hành được phản ánh vào thiết kế nhà ở tiếp theo.
Kết nối với các cải cách trong quá khứ cũng là một thách thức. Chính phủ đã chuyển giao công việc lựa chọn và ký hợp đồng với các công ty thiết kế, xây dựng và giám sát nhà ở công cộng của LH cho Cơ quan Đấu thầu từ năm 2024 để kiểm soát các công ty có vấn đề và đảm bảo lựa chọn công bằng. Sau lần này, với việc thêm ranh giới giữa các cơ quan phát triển và vận hành, cần thiết kế sao cho duy trì kiểm soát bên ngoài hiện có, đồng thời ngăn chặn việc thẩm định trùng lặp và khoảng trống trách nhiệm.
Điểm quan trọng trong kế hoạch chi tiết mà Bộ Đất đai sẽ chuẩn bị là phân công công việc giữa hai cơ quan và phương thức ra quyết định cho các dự án chung. Khi có sự khác biệt về điều kiện cung cấp đất hoặc tiếp nhận nhà ở, cần xác định ai sẽ điều chỉnh và thời hạn điều chỉnh, cũng như cách đánh giá kết quả hoàn công và vận hành liên quan đến việc vào ở thực tế và xử lý khuyết điểm.
Ông Choi Kyung-ho, Giám đốc Viện Nghiên cứu Trung lập về Nhà ở, cho biết: "Trước đây, cấu trúc cho phép nhà nước giao cho các doanh nghiệp công việc phát triển để sử dụng lợi nhuận cho các nhu cầu như nhà ở công cộng, nhưng sau khi chia tách, Công ty Phát triển sẽ tập trung vào phát triển, trong khi Công ty Tài sản sẽ quản lý và vận hành các tài sản nhà ở công cộng đa dạng. Trong quá trình này, cần có kế hoạch hỗ trợ từ nhà nước cho những phần cần thiết như nhà ở công cộng có thể phát sinh thua lỗ."
Ông cũng nhấn mạnh: "Sau khi xây dựng thành phố mới lần thứ ba, khả năng phát triển đất lớn đã giảm, do đó, việc bán đất để tạo ra lợi nhuận và đầu tư vào các dự án khác theo mô hình cũ đã đến giới hạn. Việc chia tách LH có thể được xem như một bước cần thiết trong quá trình tạo ra cấu trúc tài chính mới."