Dưới áp lực chi phí, các dự án tái thiết đối mặt với khó khăn trong việc thay đổi nhà thầu

Các hiệp hội tái thiết và phát triển đang tìm cách cải thiện điều kiện dự án bằng cách giảm chi phí xây dựng hoặc áp dụng thương hiệu cao cấp, dẫn đến việc thay đổi nhà thầu. Tuy nhiên, trong khi các tranh chấp pháp lý với nhà thầu hiện tại làm chậm tiến độ, chi phí tài chính đang gia tăng và các trường hợp bồi thường thiệt hại cũng xuất hiện. Cần phải xem xét cả lợi ích từ việc thay đổi và chi phí phát sinh trong quá trình này.
 
Theo thông tin từ ngành tái thiết vào ngày 13, hiệp hội tái thiết khu căn hộ Gangnam Wonhyo ở quận Seocho, Seoul, đã quyết định hủy bỏ việc chọn nhà thầu Daewoo Engineering & Construction trong cuộc họp gần đây. Daewoo đã được chọn làm nhà thầu vào tháng 6 năm ngoái với đề xuất tổng chi phí xây dựng là 3.387 tỷ won và 1.550 triệu won cho mỗi 3,3 mét vuông. Tuy nhiên, sau đó đã xảy ra bất đồng về các điều kiện hợp đồng, và Daewoo đã thông báo sẽ có hành động pháp lý.
 
Khu vực Sangdaewon 2 ở Seongnam cũng đã gặp phải xung đột với nhà thầu hiện tại DL E&C về việc áp dụng thương hiệu cao cấp 'Acro' và vấn đề chi phí xây dựng. Hiệp hội đã quyết định chấm dứt hợp đồng vào tháng 5 và chọn GS Engineering & Construction làm nhà thầu mới với đề xuất giảm chi phí xây dựng và khởi công vào tháng 8.
 
Tuy nhiên, vào cuối tháng 7, tòa án đã chấp nhận một phần yêu cầu đình chỉ hiệu lực của quyết định cuộc họp, dẫn đến việc đình chỉ hiệu lực của việc chấm dứt hợp đồng và chọn nhà thầu mới. Sau đó, hiệp hội và DL E&C đang tiến hành thương thảo để điều chỉnh chi phí xây dựng và thời gian khởi công nhằm phục hồi hoạt động của dự án.
 
Trong quá trình này, chi phí tài chính vẫn tiếp tục gia tăng. Chi phí tài chính liên quan đến chi phí di dời và chi phí dự án của khu vực Sangdaewon 2 ước tính khoảng 100 triệu won mỗi ngày. Càng chậm khởi công, gánh nặng lãi suất càng tăng.
 
Tại khu vực Hadan 1 ở Busan, cũng đang diễn ra tranh chấp trách nhiệm liên quan đến điều kiện hợp đồng. Kolon Global đã nhận thông báo chấm dứt hợp đồng trị giá khoảng 1.168 tỷ won vào tháng 7 năm ngoái sau khi ký hợp đồng vào tháng 5 năm 2024. Hiệp hội cho rằng việc cho vay chi phí dự án không được thực hiện đúng cách và yêu cầu tăng chi phí xây dựng là quá mức. Ngược lại, Kolon Global đã phản bác rằng họ đã xem xét sự cần thiết phải điều chỉnh chi phí xây dựng theo quy trình hợp đồng do thay đổi kế hoạch dự án.
 
Khu căn hộ Sang Gyeong 5 ở quận Nowon, Seoul đã ký hợp đồng với GS Engineering & Construction vào tháng 1 năm 2023 với tổng chi phí xây dựng là 3.342 tỷ won và 650 triệu won cho mỗi 3,3 mét vuông, nhưng đã chấm dứt hợp đồng vào tháng 11 cùng năm. Các chủ sở hữu cho rằng họ không thể chấp nhận khoản đóng góp và điều kiện hợp đồng không thuận lợi.
 
GS Engineering & Construction đã cho rằng việc chấm dứt hợp đồng là đơn phương và yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường thiệt hại. Vào tháng 7, Tòa án Trung ương Seoul đã công nhận trách nhiệm bồi thường thiệt hại, và phía khu căn hộ đã phải trả tổng cộng 25,4 tỷ won, bao gồm 22 tỷ won gốc và 3,4 tỷ won lãi suất chậm.
 
Dù việc thay đổi nhà thầu có thể cải thiện chi phí xây dựng hoặc điều kiện hợp đồng, nhưng nếu quá trình kiện tụng, đấu thầu lại và thương thảo hợp đồng kéo dài, lợi ích mong đợi có thể giảm đi. Việc thu hồi vốn qua việc bán căn hộ và thời gian chuyển vào cũng có thể bị trì hoãn, vì vậy rất khó để đánh giá hiệu quả của việc thay đổi chỉ dựa vào các điều kiện mà nhà thầu mới đưa ra.
 
Hệ thống kiểm tra và hòa giải chi phí xây dựng cũng đang được triển khai. Nếu nhà thầu được chọn trước khi cấp phép kế hoạch thực hiện dự án, chi phí xây dựng sẽ được kiểm tra khi tăng hơn 10%, và nếu được chọn sau khi cấp phép, khi tăng hơn 5%. Tăng giá do lạm phát không được tính. Tuy nhiên, kết quả kiểm tra không có tính bắt buộc, vì vậy cần có sự thỏa thuận giữa hiệp hội và nhà thầu. Thành phố Seoul cho biết đã điều chỉnh xung đột thông qua kiểm tra chi phí xây dựng và hòa giải của điều phối viên tại 37 dự án tái thiết trong giai đoạn 2024-2025.
 
Giáo sư Shin Bo-yeon thuộc Khoa Khoa học Tích hợp Bất động sản, Đại học Sejong cho biết: "Việc thay đổi nhà thầu không đơn giản như việc trao đổi hàng hóa" và "Trong thời gian hủy hợp đồng với nhà thầu ban đầu và chọn nhà thầu mới, thời gian dự án có thể bị trì hoãn từ 1 đến 2 năm".
 
Giáo sư Shin cũng nhấn mạnh: "Nếu dự án đã tiến triển đáng kể, chi phí sẽ gia tăng trong quá trình kiện tụng và chọn lại nhà thầu, điều này sẽ dẫn đến gánh nặng cho các thành viên hiệp hội. Do đó, cần tăng cường vai trò hòa giải và điều chỉnh của công cộng để ngăn chặn sự gia tăng chi phí không cần thiết".



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #Xung đột chi phí
• #Thay đổi nhà thầu
• #Tái thiết