Thị Trường Xây Dựng Tại Mục Đông: Cuộc Chiến Đặt Hàng Ngoài Trời Tăng Nhiệt

Thị trường cải tạo tại Seoul đang chứng kiến sự giảm sút trong các cuộc đấu thầu chính thức giữa các công ty xây dựng. Tuy nhiên, cuộc cạnh tranh để giành hợp đồng vẫn không biến mất. Khi chi phí xây dựng và tài chính gia tăng, các công ty đã chuyển sang cách tiếp cận khác, lựa chọn những dự án có tính khả thi cao và chiếm lĩnh sự ủng hộ của các thành viên từ nhiều tháng trước thay vì đấu thầu trực tiếp.
 
Thực tế, trong các cuộc đấu thầu, nhiều công ty chỉ tham gia một mình, trong khi xung quanh các khu vực dự án, các phòng thương hiệu của các công ty xây dựng lớn đang mọc lên, tạo nên một cuộc chiến đặt hàng ngoài trời đang nóng lên. Gần đây, khu đô thị mới Mục Đông, được đánh giá có quy mô khoảng 30 triệu tỷ đồng, đã trở thành một ví dụ điển hình.
 
Theo thông tin từ ngành xây dựng vào ngày 10 tháng 9, tính đến tuần thứ tư của tháng 8, tổng giá trị hợp đồng mà 10 công ty xây dựng hàng đầu đạt được trong năm nay cho các dự án cải tạo đô thị là khoảng 30 triệu 8700 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong số 25 dự án mà các công ty này đã giành được quyền thi công tại Seoul, chỉ có 3 dự án thực sự có sự cạnh tranh giữa nhiều công ty, bao gồm khu vực Apgujeong 5, Shinbanpo 19 và 25, cùng khu vực cải tạo chiến lược Seongsu 4. Điều này chỉ chiếm 12% tổng số. 22 dự án còn lại đã được chọn mà không có sự cạnh tranh.
 
Những dự án có tính khả thi cao cũng không phải là ngoại lệ. Khu vực Mục Đông 6 đã được DL E&C giành quyền thi công sau hai lần tham gia đấu thầu đơn lẻ, trong khi khu vực Mục Đông 10, với chi phí xây dựng khoảng 2 triệu 6100 tỷ đồng, cũng đã được Hyundai Construction giành quyền thương thảo sau hai lần đấu thầu đơn. Khu vực 12 cũng chỉ có GS Construction tham gia trong lần đấu thầu đầu tiên và đã bị hủy.
 
 
Không khí bên ngoài các cuộc đấu thầu lại hoàn toàn trái ngược. Khu đô thị mới Mục Đông từ 1 đến 14 dự kiến sẽ chuyển mình từ 26.629 căn hộ hiện tại lên khoảng 50.000 căn hộ sau khi cải tạo. Tổng quy mô dự án được ước tính khoảng 30 triệu tỷ đồng, khiến các công ty xây dựng lớn coi đây là thị trường hợp đồng quan trọng cần nắm giữ trong những năm tới.
 
Hyundai Construction đã mở "D.H Mục Đông Lounge" gần khu vực Mục Đông 10 vào tháng 3 và tiếp tục mở "D.H Mục Đông Lounge" gần khu vực 7 vào tháng 5. Daewoo Construction cũng đã thiết lập "Summit Mục Đông Lounge" để xem xét các khu vực 8, 11 và 14. DL E&C đã chiếm được khu vực 6 từ "Acro Mục Đông Regency" gần ga Omokgyo và đang xem xét thêm các dự án khác như khu vực 14.
 
Các công ty mới cũng đang tham gia. Lotte Construction dự kiến sẽ mở "Mục Đông Leel Lounge" theo từng giai đoạn với mục tiêu chính là khu vực 2, 7 và 14, trong khi IPARK Hyundai Industrial Development đã chọn khu vực 11 làm dự án trọng điểm và chuẩn bị khai trương "IPARK Mục Đông Lounge" vào cuối tháng này. Posco E&C đang xem xét các khu vực 2, 4 và 14 và đang thúc đẩy việc thiết lập một điểm quảng bá tại Mục Đông. GS Construction cũng đang chuẩn bị một "Zai Lounge" riêng và Samsung C&T đang xem xét nhiều dự án như khu vực 5, 9 và 13.
 
Thay vì cạnh tranh với các đối thủ cho một dự án duy nhất, các công ty xây dựng đang tìm cách quảng bá thương hiệu của mình tại Mục Đông và quản lý nhiều dự án, từ đó chọn ra những nơi có khả năng sinh lời cao để tham gia.
 
Sự chú ý của các công ty xây dựng đặc biệt tập trung vào khu vực 7 và 14. Khu vực Mục Đông 7 là dự án cải tạo từ 2.550 căn hộ hiện tại lên tối đa 4.335 căn hộ với 49 tầng. Sau khi nhận được giấy phép thành lập hiệp hội vào tháng 7, vào ngày 2 tháng 9, đã công bố đấu thầu cho dịch vụ quản lý dự án xây dựng (CM) để hỗ trợ việc lựa chọn nhà thầu. Khu vực 14, sau khi cải tạo, sẽ có 5.123 căn hộ, là khu vực lớn nhất tại Mục Đông. Ngành công nghiệp cho rằng hai khu vực này có khả năng cao sẽ phá vỡ xu hướng đấu thầu đơn và hình thành sự cạnh tranh thực sự giữa các công ty lớn.
 
 
Cuộc chiến giành hợp đồng đang dần tiến hóa. Năm 2017, tại khu vực Banpo 1, 2 và 4, Hyundai Construction và GS Construction đã đối đầu trực tiếp. Hyundai Construction đã đề xuất cho 2.292 thành viên hiệp hội khoản chi phí chuyển nhà miễn phí 700 triệu đồng mỗi hộ. Tổng số tiền lên tới hơn 1.600 tỷ đồng đã gây ra nhiều tranh cãi, dẫn đến việc Bộ Đất đai, Giao thông và Xây dựng chỉ trích về khả năng vi phạm pháp luật và hiệp hội đã xóa bỏ điều kiện này. Sau đó, Hyundai Construction đã giành được 1.295 phiếu, vượt qua GS Construction (886 phiếu) để giành quyền thi công. Cuộc chiến giành hợp đồng này được coi là một ví dụ điển hình về sự cạnh tranh lợi ích tiền mặt cực đoan.
 
Năm 2020, tại khu vực Banpo 3, trọng tâm cạnh tranh đã chuyển sang tài chính. Samsung C&T đã đề xuất phương án huy động vốn với lãi suất khoảng 1,9% cho tổng chi phí bao gồm cả chi phí xây dựng, trong khi Daewoo Construction đã đưa ra lãi suất cố định 0,9% cho tổng chi phí 7.800 tỷ đồng. Các điều kiện cạnh tranh đã bao gồm cả phương thức bán hàng sau và REIT, dẫn đến việc giảm chi phí tài chính và rủi ro phân phối cho hiệp hội thay vì chỉ hỗ trợ tiền mặt.
 
Năm nay, tại khu vực Apgujeong 5, các yếu tố cạnh tranh đã trở nên chặt chẽ hơn. DL E&C đã đề xuất chi phí xây dựng 1.139 triệu đồng cho mỗi 3,3m², thời gian thi công 57 tháng, lãi suất dự án COFIX+0%, chi phí di dời LTV 150% và tối đa 7 năm hoãn thanh toán. Hyundai Construction đã đối đầu với chi phí xây dựng 1.168 triệu đồng, COFIX+0,49%, LTV 100% và tối đa 4 năm hoãn thanh toán. Các yếu tố trong cuộc chiến giành hợp đồng đã mở rộng từ thương hiệu và thiết kế sang cả chi phí tài chính mà các thành viên phải gánh chịu và thời gian thực hiện dự án.
 
Một quan chức trong ngành cho biết: "Trước đây, các cuộc đấu thầu thường tập trung vào chi phí xây dựng và điều kiện tài chính, nhưng gần đây, xu hướng đã chuyển sang việc lựa chọn các khu vực có tính khả thi cao để trước tiên chiếm lĩnh sự ủng hộ của các thành viên và sau đó nhắm đến các dự án tiếp theo."



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #Khu đô thị mới Mục Đông
• #Phòng thí nghiệm bất động sản
• #Phòng thương hiệu
• #Dự án cải tạo Seoul