Chuyển mình của các chung cư cũ qua cải tạo mà không cần tái xây dựng

Ngày 9 tháng 9, tại khu chung cư Nê Tì, quận Bundang, thành phố Seongnam, công trình cải tạo nhằm biến đổi một khu chung cư đã hơn 30 năm tuổi đang diễn ra. Những hành lang và ban công cũ đã được tháo dỡ để mở rộng không gian sống mới, trong khi dưới tầng hầm, công trình xây dựng bãi đậu xe với quy mô 4 tầng đang được tiến hành.

Khác với tái xây dựng, nơi toàn bộ tòa nhà bị phá bỏ và xây mới, cải tạo giữ lại khung chính của tòa nhà cũ. Công trình không chỉ dừng lại ở việc thay đổi bề ngoài và vật liệu hoàn thiện mà còn mở rộng không gian sống và thay đổi lối đi sinh hoạt. Ngày hôm đó, chúng tôi đã tham quan khu chung cư Nê Tì đang thi công và khu chung cư The Sharp Đuncheon Forest ở quận Gangdong, Seoul đã hoàn thành cải tạo.
 

Khu chung cư Nê Tì 4, được hoàn thành vào năm 1994, hiện đang trong quá trình cải tạo sau khi hoàn tất di dời vào năm 2023. Mục tiêu hoàn thành vào tháng 10 năm 2027, khu này sẽ được xây dựng thêm một tòa nhà mới bên cạnh 16 tòa nhà hiện có, với tổng cộng 17 tòa nhà, 1.149 căn hộ, tăng 143 căn so với 1.006 căn trước đó.

16 tòa nhà hiện tại sẽ được mở rộng về mặt diện tích phía trước và phía sau, đồng thời thêm một tầng piloti. Sơ đồ mặt bằng sẽ đa dạng từ 4 loại lên 28 loại. Một số căn hộ cũ có diện tích 58m² sẽ được mở rộng lên 74m², với một phòng ngủ bổ sung. Công trình mở rộng tòa nhà cũ và xây dựng tòa nhà mới sẽ diễn ra đồng thời trong cùng một khu.
  Vấn đề thiếu chỗ đậu xe, một trong những vấn đề nan giải của các chung cư cũ, cũng sẽ được giải quyết. Số chỗ đậu xe hiện tại chỉ có 601 sẽ được mở rộng lên 1.966 chỗ nhờ xây dựng bãi đậu xe dưới lòng đất 4 tầng. Thang máy cũng sẽ được kết nối trực tiếp với bãi đậu xe dưới lòng đất, trong khi không gian đậu xe trên mặt đất sẽ được chuyển thành khu vực xanh.

Vì giữ lại tòa nhà cũ, công trình yêu cầu kỹ thuật phức tạp. Cần phải gia cố khung 30 năm tuổi và kết nối với cấu trúc mới. Tại hiện trường, các tấm sàn cũ và mới được kết nối và gia cố bằng tấm sợi carbon. Phương pháp thi công top-down được áp dụng để có thể thi công đồng thời trên mặt đất và dưới lòng đất.

Đại diện của Posco E&C cho biết: "Chi phí và kỹ thuật sẽ cao hơn so với xây dựng mới thông thường, nhưng đây là phương pháp không thể tránh khỏi để mở rộng bãi đậu xe dưới lòng đất trong cải tạo" và cho biết thêm: "Công trình bao gồm nhiều quy trình phức tạp như công tác đất, bê tông cốt thép, hoàn thiện mặt đất và công trình khung, do đó độ khó của công trình cũng cao hơn".

Theo thông tin từ hiện trường, công trình khung trên mặt đất đã hoàn thành hơn 90%, trong khi công trình bãi đậu xe dưới lòng đất đã hoàn thành khoảng 80%. Tại mặt đất, công việc khung và hoàn thiện đang diễn ra song song.

Tiếp theo, chúng tôi đã đến khu chung cư The Sharp Đuncheon Forest ở quận Gangdong, nơi đã hoàn thành cải tạo. Khu chung cư này được cải tạo từ khu chung cư Đuncheon Hyundai 1, hoàn thành vào năm 1984, và dự kiến sẽ có cư dân vào ở vào tháng 10 năm 2024. Dấu vết của khung 40 năm tuổi gần như không còn thấy ở bề ngoài.

Khu chung cư trước đây có 5 tòa nhà với 498 căn hộ, nay đã được mở rộng thành 8 tòa nhà với 572 căn hộ nhờ xây dựng thêm 3 tòa nhà mới giữa các tòa cũ. 74 căn hộ mới được cung cấp cho thị trường bán ra. Tỷ lệ cạnh tranh trong đợt bán ra đạt trung bình 93:1.

Sự thay đổi rõ rệt nhất là ở bãi đậu xe và cảnh quan. Trước đây không có bãi đậu xe dưới lòng đất, nhưng giờ đã được xây dựng 2 tầng hầm, số chỗ đậu xe đã tăng từ 368 lên 703, gần gấp đôi. Số chỗ đậu xe trên mỗi căn hộ cũng tăng từ khoảng 0,7 lên 1,2.
  Không còn xe cộ trên mặt đất, không gian cảnh quan đã được tạo ra với các hồ nước, lối đi bộ, khu vui chơi trẻ em và các tiện ích nghỉ ngơi. Đại diện của Posco E&C cho biết: "Điều quan trọng nhất trong cảnh quan chung cư là tạo ra không gian cho mọi người thư giãn và cảm thấy thoải mái" và cho biết thêm: "Chúng tôi đã thiết kế không gian để cư dân có thể tận hưởng khu vực xanh và vui chơi cùng trẻ em hoặc đi dạo một cách thoải mái".

Lối đi từ bãi đậu xe về nhà cũng đã được cải thiện. Ban đầu, thiết kế yêu cầu cư dân phải đi lên mặt đất từ bãi đậu xe qua cầu thang trước khi vào căn hộ. Sau đó, thang máy đã được mở rộng xuống tầng hầm thứ 2, cho phép cư dân có thể đi thẳng từ bãi đậu xe lên căn hộ như một tòa nhà mới.
  Diện tích bên trong căn hộ cũng đã được mở rộng về phía trước và phía sau. Diện tích căn hộ cũ 84m² đã được mở rộng lên 93-95m², và mặt bằng từ 3 phòng ngủ và 1 phòng tắm đã được thay đổi thành 4 phòng ngủ và 2 phòng tắm, bao gồm cả phòng đa năng. Đại diện của Posco E&C cho biết: "Diện tích sử dụng đã tăng khoảng 3m², nhưng nếu tính cả việc mở rộng ban công, diện tích thực tế mà cư dân cảm nhận được đã tăng khoảng 9m²".

Các tòa nhà mới được áp dụng các mặt bằng hiện đại như cấu trúc 4 bay. Khu chung cư cũng được trang bị các tiện ích cộng đồng như phòng đọc sách, phòng gym, sân golf ảo và nhà trẻ. Khu chung cư đã chuyển mình thành một khu dân cư sử dụng chung các tiện ích như bãi đậu xe, cảnh quan và cơ sở chung giữa các tòa nhà cũ và mới.

Theo Posco E&C, kể từ khi chính thức tham gia thị trường cải tạo vào năm 2014, công ty đã đạt được tổng cộng 46 dự án, với 47.562 căn hộ và khoảng 14,3 triệu tỷ đồng. Hiện tại, công ty đang tiến hành công tác phá dỡ tại các khu vực như Tháp Sangrok và khu dân cư Suji ở Yongin, cũng như khu chung cư Hansol 5 ở Bundang. Trong năm tới, công ty dự kiến sẽ tiến hành di dời và khởi công tại các khu chung cư Đông Bu ở Yongin, Maehwa 2 ở Bundang và Byeokjeokgol 8 ở Suwon.