Khó khăn trong việc khởi công bất động sản dù có đất

Mặc dù chính phủ đã nhấn mạnh về số lượng và tốc độ cung cấp trong các biện pháp 9·7 và 8·13, nhưng thực tế vẫn tồn tại những tắc nghẽn trong khâu khởi công. Các thủ tục như bồi thường đất đai trong khu vực công mất nhiều thời gian, trong khi khu vực tư nhân lại gặp khó khăn do chi phí xây dựng tăng cao và tình trạng khó khăn trong tài chính dự án (PF).
 

Theo thông tin từ ngành bất động sản vào ngày 7, việc giảm thiểu thời gian cho các thủ tục như bồi thường đất đai và đảm bảo đất đai là yếu tố then chốt quyết định tốc độ cung cấp nhà ở. Dù kế hoạch cung cấp có bao gồm đất đai, nhưng vẫn còn nhiều bước phải thực hiện trước khi bắt đầu xây dựng, như thương thảo với chủ sở hữu đất.

Giáo sư Seo Jin-hyung từ Đại học Kwangwoon cho biết: "Vấn đề là thời gian bồi thường kéo dài trong quá trình phát triển đất đai. Việc bồi thường đất phải được thực hiện thông qua thương thảo với chủ sở hữu, vì vậy nếu chủ sở hữu không đồng ý bán đất, thời gian sẽ kéo dài."

Giám đốc nghiên cứu bất động sản của Ngân hàng Woori, Ham Young-jin, cho rằng: "Cuối cùng, tốc độ của các cơ quan chính quyền địa phương và Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (LH) là rất quan trọng. Các kế hoạch cải cách LH và thay đổi chức năng cũng có thể là yếu tố quyết định tốc độ cung cấp trong tương lai."

Đối với cung cấp nhà ở tư nhân, tính khả thi của dự án và điều kiện tài chính là yếu tố quyết định. Chi phí xây dựng và gánh nặng tài chính vẫn tiếp tục gia tăng, cùng với sự suy giảm của thị trường PF, khiến nhiều dự án không thể chuyển từ giai đoạn cấp phép sang khởi công.

Giám đốc Ham cho biết: "Rào cản lớn nhất trong việc chuyển từ cấp phép sang khởi công trong các dự án nhà ở tư nhân là khoản vay PF. Khi việc huy động vốn trở nên khó khăn và gánh nặng lãi suất tăng cao, nhiều dự án không thể tiến hành khởi công."
 

Chính phủ đã đưa ra biện pháp cung cấp nhanh chóng 8·13 vào tháng trước, gần một năm sau khi công bố biện pháp 9·7, nhằm giảm thiểu các tắc nghẽn này. Chính phủ quyết định rút ngắn thời gian từ khi công bố địa điểm mới cho đến khi khởi công từ 68 tháng xuống còn 37 tháng, giảm 31 tháng. Đối với các dự án tư nhân, chính phủ cũng có kế hoạch mở rộng hỗ trợ tài chính như bảo lãnh PF từ Tổng công ty Bảo lãnh Nhà ở (HUG) và Tổng công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc (HF) để khuyến khích khởi công.

Điều quan trọng là liệu việc rút ngắn thủ tục và hỗ trợ tài chính có thực sự dẫn đến khởi công tại các dự án hay không. Giám đốc Ham cho biết: "Các biện pháp bổ sung 8·13 được thiết lập để cung cấp nhanh chóng, vì vậy việc khởi công có thể được đẩy nhanh là điều cốt yếu." Ông cũng nhấn mạnh rằng hỗ trợ tài chính như hỗ trợ vay PF và mua lại, cùng với việc nới lỏng quy định LTV đối với các nhà đầu tư cho thuê không phải căn hộ, đều là những biện pháp nhằm tăng tốc độ cung cấp.

Việc giảm thiểu thời gian cho các dự án cải tạo cũng rất quan trọng. Giáo sư Kim Sang-bong từ Đại học Hansung cho biết: "Quá trình tái phát triển từ khi chỉ định khu vực cải tạo đến khi thành lập hiệp hội, thực hiện dự án và cấp phép quản lý mất rất nhiều thời gian. Cần phải rút ngắn thời gian cho từng giai đoạn của dự án để giảm thiểu thời gian cung cấp thực tế."

Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng dù giảm thiểu thủ tục và tăng cường hỗ trợ tài chính, nếu tính khả thi không được đảm bảo thì sẽ khó thu hút sự tham gia của khu vực tư nhân. Giáo sư Seo cho biết: "Chính phủ không thể đảm bảo rằng việc cung cấp sẽ diễn ra theo kế hoạch chỉ bằng cách đưa ra chính sách, và tình hình thị trường cũng không dễ dàng. Ngay cả khi khuyến khích cho thuê theo hình thức doanh nghiệp, nếu không có lợi nhuận, sẽ không có doanh nghiệp nào tham gia vào dự án, vì vậy chỉ có chính sách thôi cũng không thể đẩy nhanh khởi công."

Dù tốc độ khởi công có nhanh đến đâu, việc chuyển đổi thành số lượng nhà ở thực tế vẫn cần thời gian. Tuy nhiên, nếu số lượng căn hộ được bán ra tăng trước khi người dân vào ở, có thể sẽ có tác động tích cực đến thị trường đăng ký. Giám đốc Ham cho biết: "Dù có thúc đẩy tốc độ, vẫn cần thời gian để chuyển đổi thành số lượng căn hộ thực tế. Khi khởi công và bắt đầu bán căn hộ, những người không có nhà sẽ cảm thấy yên tâm rằng có nguồn cung, và họ có thể cảm nhận được tác động tích cực trước khi hoàn thành."