Thị trường bất động sản Việt Nam đang rơi vào tình trạng mất cân bằng khi vừa mở rộng nguồn cung vừa suy giảm giao dịch. Trong quý 2 năm nay, số lượng giấy phép cho các dự án nhà ở thương mại mới đã tăng so với quý trước, cho thấy tín hiệu mở rộng nguồn cung, nhưng số giao dịch thành công lại không đạt được như quý trước. Tồn kho cũng đã tăng lên ở tất cả các loại hình như căn hộ, nhà riêng và đất đai. Trong bối cảnh giá nhà cao và áp lực lãi suất cho vay, các công ty xây dựng đang tìm cách bảo vệ dòng tiền thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp, bán tài sản và điều chỉnh lịch phân phối.
Theo thông tin từ các phương tiện truyền thông địa phương như VnExpress vào ngày 6 tháng 9, giao dịch bất động sản tại Việt Nam trong quý 2 năm 2026 đạt 100.505 giao dịch, chỉ bằng 71,5% so với quý 1 và 63,7% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch căn hộ và nhà riêng đạt 26.567 giao dịch, chỉ tương đương 86,1% so với quý trước, trong khi giao dịch đất đai giảm xuống còn 73.438 giao dịch, giảm 67,4% so với quý trước.
Nguồn cung đã tăng nhanh chóng trái ngược với sự giảm sút giao dịch. Trong quý 2, số lượng giấy phép cho các dự án nhà ở thương mại mới đạt 113 dự án, tương đương khoảng 103.205 căn hộ, tăng 194,8% so với quý trước và gấp ba lần so với cùng kỳ năm trước.
Đặc biệt, sự gia tăng tồn kho cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường nhà ở Việt Nam đang suy yếu. Trong số 34 tỉnh thành, 25 tỉnh đã ghi nhận tồn kho dự án khoảng 39.284 căn hộ và lô đất trong quý 2. Tồn kho căn hộ là 12.823 căn, tăng khoảng 22,2% so với quý trước, trong khi tồn kho nhà riêng là 15.313 căn, tăng 46,4%, và tồn kho đất đai là 11.148 lô, tăng 25,4%.
Ngoài ra, áp lực giá cả và chi phí tài chính cao cũng đang kìm hãm sức mua. Theo dữ liệu từ Bộ Xây dựng Việt Nam, giá trung bình của căn hộ trên thị trường thứ cấp (thị trường mua bán lại) tại Hà Nội khoảng 12,3 triệu đồng/m2, tại TP.HCM khoảng 10,8 triệu đồng/m2, và tại Hưng Yên khoảng 6,9 triệu đồng/m2. Giá giao dịch đất đai đã giảm khoảng 2-3% so với quý trước nhưng không đủ để cải thiện khả năng tiếp cận, trong khi lãi suất cho vay bất động sản thường dao động từ 12-14% mỗi năm, một số lãi suất cho vay biến động có thể lên tới 15-16%.
Sự thay đổi trong môi trường tài chính cũng đang làm thay đổi cách thức huy động vốn của các doanh nghiệp. Theo dữ liệu từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, trong tháng 8, các công ty bất động sản đã phát hành 4 đợt trái phiếu, huy động được khoảng 4 nghìn tỷ đồng với lãi suất phát hành trung bình khoảng 12,2% mỗi năm. Một công ty bất động sản lớn đã phát hành tổng cộng 3 nghìn tỷ đồng trái phiếu qua hai đợt, với lãi suất lần lượt là 11% và 12,5%. Công ty phát triển bất động sản Kinh Bắc đã huy động 700 tỷ đồng với lãi suất ban đầu là 12% cho trái phiếu có thời hạn 3 năm.
Việc bán tài sản và chuyển nhượng dự án cũng đang được sử dụng như một phương tiện để đảm bảo dòng tiền. Tập đoàn bất động sản Novaland đã hoàn tất việc chuyển nhượng 4 tài sản với tổng giá trị 11.266 tỷ đồng. Qua đó, công ty đã thực hiện khoảng 72% kế hoạch thanh khoản tài sản trị giá 15.617 tỷ đồng để trả nợ. Công ty vẫn giữ 5 tài sản đang chờ bán, trong đó 4 tài sản trị giá khoảng 3.931 tỷ đồng đã có thỏa thuận sơ bộ nhưng chưa hoàn tất chuyển nhượng.
Người mua cũng đang hành động một cách chọn lọc. Theo dữ liệu từ trang web bất động sản Batdongsan.com.vn, trong quý 2 năm nay, tỷ lệ quan tâm đến bất động sản bán ra của căn hộ chiếm khoảng 37%, cao hơn đất đai 23% và nhà riêng 22%. Tại Hà Nội, tỷ lệ quan tâm đến căn hộ đã tăng từ 38% vào tháng 1 lên 49% vào tháng 6, trong khi tỷ lệ quan tâm đến nhà riêng giảm từ 26% xuống 17%.
Tại các công ty trong ngành, tình trạng giao dịch kém đang dẫn đến áp lực chi phí ngay lập tức. Một giám đốc kinh doanh của một công ty môi giới bất động sản tại TP.HCM cho biết, trong vài tháng qua, khối lượng giao dịch đã giảm 70-80% so với cùng kỳ năm trước, mặc dù đã tăng chi phí quảng cáo và mở rộng kênh tìm kiếm khách hàng, nhưng có những tháng không có hợp đồng nào. Ông nói: "Nếu tình hình không cải thiện, các sàn giao dịch sẽ phải cắt giảm chi phí và nhân lực để duy trì hoạt động."
Các nhà phát triển cũng đang tập trung vào việc thu hồi vốn hơn là mở rộng. Một đại diện của một công ty bất động sản tại khu vực Bến Thành cho biết họ đã hoãn ra mắt các dự án mới và tập trung hoàn thành các dự án đang thực hiện để đẩy nhanh việc bàn giao và thu hồi vốn. Ông nói: "Hiện tại, chúng tôi ưu tiên thu hồi vốn hơn là mở rộng đầu tư. Với lãi suất cao và tốc độ bán hàng chậm hơn dự kiến, việc vay thêm vốn hiện nay là một quyết định rủi ro."
Sự rút lui khỏi thị trường cũng đang gia tăng. Theo Tổng cục Thống kê Việt Nam, trong nửa đầu năm nay, đã có 1.463 công ty bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Trung bình mỗi tháng có khoảng 243 công ty đóng cửa.
Các chuyên gia cho rằng áp lực tài chính và giá cả đang trở thành tiêu chí quyết định sức mạnh của các doanh nghiệp. Ông Bùi Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA nhận định: "Sự suy giảm sức mua đang làm rõ hơn áp lực tài chính đối với các doanh nghiệp có nền tảng vốn yếu." Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết: "Việc hạn chế cho vay bất động sản từ một số ngân hàng và lãi suất tăng nhanh đang tạo ra áp lực lớn cho thị trường," và cho biết thêm rằng lãi suất cho vay của một số doanh nghiệp đã điều chỉnh lên tới 19-20% mỗi năm.
Trong khi đó, vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ đơn thuần là thiếu nguồn cung mà còn là sự xung đột giữa giá cả, chi phí tài chính, sức cạnh tranh của sản phẩm và khả năng mua sắm. Các doanh nghiệp có đủ tiền mặt và nợ thấp có thể chờ đợi sự phục hồi, nhưng các doanh nghiệp phụ thuộc vào doanh thu từ cho vay và phân phối đang phải đối mặt với tình trạng thu hồi kéo dài, buộc phải thu hẹp hoạt động, hợp tác và chuyển nhượng tài sản.
* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.
© Bản quyền thuộc về Thời báo Kinh tế AJU & www.ajunews.com: Việc sử dụng các nội dung đăng tải trên vietnam. kyungjeilbo.com phải có sự đồng ý bằng văn bản của Aju News Corporation.