Giảm số lượng tòa nhà cao tầng trong dự án tái thiết Mokdong

 
Khi dự án tái thiết khu đô thị Mokdong 13 bị hoãn do kế hoạch đường chân trời, các khu tái thiết khác cũng đã bắt đầu điều chỉnh thiết kế của mình trước khi được xem xét.

Chính quyền Seoul đã đưa ra ý kiến tư vấn yêu cầu bố trí tòa nhà cao nhất chiếm khoảng 10% tổng số và đa dạng hóa chiều cao giữa các tòa nhà. Một khu đã quyết định giảm số lượng tòa nhà cao 49 tầng từ 10 xuống còn 3. Mặc dù việc giới hạn chiều cao tối đa 49 tầng không bị cấm, nhưng những khu đã tiến hành thiết kế đáng kể có thể gặp khó khăn về lịch trình và chi phí thiết kế.
 
Theo thông tin từ Ajou Economics vào ngày 3 tháng 9, chính quyền Seoul cho biết một số thiết kế tòa nhà cao tầng của các khu tái thiết Mokdong không phù hợp với hướng dẫn ban đầu trong quá trình tư vấn, do đó cần phải điều chỉnh.

Một quan chức của Seoul cho biết: “Trong trường hợp của Mokdong, mỗi khu đã trải qua từ 2 đến 4 lần tư vấn, nhưng các thiết kế không phản ánh đầy đủ nội dung tư vấn đã được gửi đi, dẫn đến việc hoãn trong quá trình xem xét tổng hợp. Chúng tôi dự đoán rằng các khu còn lại cũng sẽ điều chỉnh thiết kế của mình sau khi thấy trường hợp này.”
 
Thực tế, một khu đang chuẩn bị cho việc xem xét tổng hợp đã thay đổi thiết kế theo hướng giảm đáng kể số lượng tòa nhà cao tầng. Một chủ tịch của một hiệp hội tái thiết cho biết: “Sau khi nhận được thông tin về việc hoãn xem xét tổng hợp của khu Mokdong 13, chúng tôi đang điều chỉnh thiết kế để giảm số lượng tòa nhà cao 49 tầng từ 10 xuống còn 3.”

Trước đó, Ủy ban Tư vấn Xem xét Tổng hợp Dự án Tái thiết của Seoul đã đưa ra ý kiến tư vấn liên quan đến “Hướng dẫn tổng quát cho kế hoạch của 14 khu vực Mokdong” vào ngày 25 tháng 8, khuyến nghị rằng chiều cao tòa nhà nên đa dạng hóa với ít nhất 3 chiều cao khác nhau và số lượng tòa nhà cao nhất nên được lập kế hoạch khoảng 10%.
 
Khu Mokdong 13 đã bị hoãn trong cuộc xem xét tổng hợp của Seoul vào tháng 7 vừa qua. Được cho là có nhiều tòa nhà được lên kế hoạch cao 49 tầng mà không có sự khác biệt đủ giữa các tòa nhà. Xem xét tổng hợp là một quy trình chính trước khi cấp phép thực hiện dự án, bao gồm các đánh giá về kiến trúc, cảnh quan, giao thông và môi trường giáo dục.

Chính quyền Seoul khẳng định rằng họ không hạn chế việc xây dựng tối đa 49 tầng. Khu Mokdong 6 cũng đã được thiết kế với chiều cao tối đa 49 tầng và đã được thông qua xem xét tổng hợp có điều kiện vào tháng 5. Vấn đề không phải là số tầng tối đa mà là số lượng và cách bố trí tòa nhà cao tầng.
 
Các chủ thể thúc đẩy tái thiết cho rằng việc bố trí nhiều tòa nhà cao tầng sẽ giúp đảm bảo khoảng cách giữa các tòa nhà và tạo ra không gian mở trong giới hạn mật độ xây dựng, đồng thời tăng số lượng căn hộ có tầm nhìn tốt, từ đó nâng cao tính cạnh tranh và doanh thu từ bán hàng. Do đó, nhiều khu tái thiết Mokdong đã tích cực bố trí tòa nhà cao tầng trong giai đoạn thiết kế.
 
Ngược lại, chính quyền Seoul thông qua “Kế hoạch Cơ bản Thành phố Seoul 2040” đã nhấn mạnh việc đảm bảo tính công cộng và đường chân trời ba chiều phù hợp với điều kiện địa phương, thay vì giữ nguyên tiêu chuẩn chiều cao 35 tầng cho khu vực dân cư. Trong ý kiến tư vấn lần này, họ đã đề xuất giảm tỷ lệ tòa nhà cao nhất và tăng chiều cao tối đa của khu vực bố trí thấp từ 7 tầng lên 10 tầng, trong khi khu vực bố trí trung bình được phép cao tối đa 20 tầng.

Tuy nhiên, phía hiệp hội khu Mokdong 13 cho rằng việc hoãn này sẽ không ảnh hưởng lớn đến dự án. Một chủ sở hữu cho biết: “Việc điều chỉnh chiều cao giữa các tòa nhà chỉ là một thay đổi nhỏ, không ảnh hưởng lớn đến chi phí xây dựng hay thời gian thực hiện dự án. Nếu chúng tôi áp dụng các yêu cầu bổ sung của chính quyền Seoul, có thể dự án sẽ được thông qua nhanh chóng hơn trong lần cấp phép thực hiện.”
 
Vì dự án vẫn đang ở giai đoạn đầu, nên việc tăng chi phí xây dựng do thay đổi thiết kế cũng khó có thể xác định. Tùy thuộc vào cách các yếu tố chính trong việc tính toán chi phí xây dựng thay đổi trong tương lai, chi phí có thể tăng nhưng cũng có thể giảm.
 
Trong ý kiến tư vấn của chính quyền Seoul, có thông tin cho rằng chiều cao tối đa của khu vực bố trí thấp sẽ được nâng từ 7 tầng lên 10 tầng, và khu vực bố trí trung bình sẽ được nâng từ 15 tầng lên 20 tầng.
 
Vấn đề là các khu khác ở Mokdong cũng có thể gặp rủi ro trong việc cấp phép. ANU, đơn vị thiết kế cho khu Mokdong 13, được cho là đã nắm quyền thiết kế cho tổng cộng 5 khu vực ở Mokdong, bao gồm cả Mokdong 3, 5, 8 và 11. Nếu các khu khác cũng bố trí nhiều tòa nhà cao tầng, họ có thể sẽ bị yêu cầu điều chỉnh thiết kế trong quá trình xem xét tổng hợp trong tương lai.
 
Đặc biệt, có tới 5 khu đang chuẩn bị lựa chọn nhà thầu trong năm nay, do đó, việc lựa chọn nhà thầu trước khi xem xét tổng hợp có thể trở thành một yếu tố mới trong việc thay đổi thiết kế. Nếu thiết kế được đề xuất khi lựa chọn nhà thầu không được chấp nhận trong quá trình xem xét tổng hợp, có khả năng sẽ phải thay đổi thiết kế ngay sau khi lựa chọn nhà thầu.

Một quan chức từ một công ty xây dựng cho biết: “Nếu có sự thay đổi về số tầng hoặc cách bố trí tòa nhà sau khi lựa chọn nhà thầu, chúng tôi có thể phải xem xét lại chi phí xây dựng và thời gian thực hiện.” Ông cũng nhấn mạnh rằng cần phải cụ thể hóa tiêu chuẩn xem xét sớm để đảm bảo tính khả thi của dự án.

Trong ngành, có ý kiến cho rằng việc đưa ra các thiết kế tấn công hơn trong giai đoạn lựa chọn đơn vị thiết kế để nhấn mạnh tính khả thi của dự án có thể trở thành yếu tố biến động trong các dự án tái thiết trong tương lai. Một người trong ngành cho biết: “Trong giai đoạn lựa chọn đơn vị thiết kế, việc bố trí nhiều tòa nhà cao tầng sẽ có lợi cho việc thu hút sự lựa chọn của các thành viên hiệp hội, nhưng điều này có thể dẫn đến xung đột đáng kể trong quá trình cấp phép và kéo dài thời gian thực hiện dự án cũng như tăng chi phí xây dựng.”



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #tái thiết Mokdong
• #đường chân trời
• #tòa nhà cao tầng