[Phỏng vấn PropTech] "Biến không gian trống thành kho chứa"… Giải pháp cho vấn đề trống của Nam Sung-hoon, Giám đốc I.M.Box

 
Với tình trạng trống kéo dài tại các bất động sản thương mại như trung tâm thương mại và trung tâm công nghiệp tri thức, đã xuất hiện xu hướng sử dụng không gian trống cho mục đích mới. Self-storage, nơi lưu trữ đồ cá nhân, đang nổi lên như một giải pháp mới cho bất động sản thương mại dựa trên nhu cầu tăng cao do chi phí sinh hoạt tăng và sự gia tăng số hộ gia đình một người.
 
Giám đốc I.M.Box, Nam Sung-hoon, gần đây đã chia sẻ với Ajou Economics rằng: "Self-storage không bị ràng buộc nhiều bởi vị trí hay khu vực thương mại, vì vậy có thể đặt ở những nơi có nhiều không gian trống" và "đây có thể là một trong những giải pháp để giải quyết vấn đề trống".
 
Nguyên nhân mà ông Nam bắt đầu kinh doanh self-storage khá đơn giản. Vào thời điểm tốt nghiệp đại học, ông đã gửi đồ của mình tại nhà một người bạn và nhận được cuộc gọi từ bạn mình yêu cầu lấy đồ về. Từ đó, ông nghĩ rằng nếu có một không gian để lưu trữ đồ tạm thời, điều này sẽ cần thiết cho những người sống một mình hoặc sinh viên.
 
Trước đó, ông đã có kinh nghiệm trong nhiều lĩnh vực như khởi nghiệp, cửa hàng trực tuyến và nền tảng. Tuy nhiên, ông nhận thấy rằng kinh doanh nền tảng trực tuyến khó có thể tự tạo ra lợi nhuận và phát triển nếu không có đầu tư bên ngoài. Do đó, trong quá trình tìm kiếm một mô hình kinh doanh kết hợp giữa trực tuyến và ngoại tuyến, ông đã tiếp xúc với thị trường self-storage ở nước ngoài.
 
Ông Nam cho biết: "Ở Mỹ và Nhật Bản, đây đã là một ngành công nghiệp lớn, nhưng vào thời điểm đó, Hàn Quốc chưa có thị trường được xây dựng đúng cách" và quyết định khởi nghiệp.
 
Tên I.M.Box cũng bắt nguồn từ mô hình kinh doanh ban đầu, khi đó khách hàng gửi đồ theo từng hộp. Năm 2015, họ đã mở kho lưu trữ đầu tiên tại một không gian ngầm ở Samjeon-dong, quận Songpa, Seoul. Họ đã tận dụng giá thuê tương đối thấp để có không gian và lưu trữ đồ của khách hàng gửi qua bưu điện theo từng hộp trên kệ.

Khách hàng chủ yếu ban đầu là những người sống một mình và sinh viên. Những người cần lưu trữ đồ tạm thời trước khi chuyển nhà hoặc sinh viên phải dọn dẹp ký túc xá có thể gửi đồ qua bưu điện và được lưu trữ, sau đó gửi lại đến địa điểm mong muốn. Trong quá trình vận hành doanh nghiệp, ông Nam đã cảm nhận được những giới hạn và đã thuê một kho logistics nhỏ ở ngoại ô Gyeonggi và mở rộng kinh doanh bằng cách sử dụng container. Tuy nhiên, sau khoảng 7-8 năm từ khi khởi nghiệp cho đến năm 2022, doanh nghiệp đã bị trì trệ.

Bước đột phá đến từ thị trường bất động sản. Self-storage là một ngành công nghiệp có chi phí đầu tư ban đầu cao cho mỗi điểm mở, bao gồm chi phí cơ sở vật chất và thuê mặt bằng, vì vậy việc mở rộng nhanh chóng là một thách thức. Trong quá trình đó, ông Nam đã chú ý đến vấn đề không gian trống trong bất động sản thương mại.
 
Ông đã hình thành mô hình trong đó chủ sở hữu bất động sản có không gian trống sẽ chịu chi phí cơ sở vật chất, trong khi I.M.Box sẽ vận hành không gian và chia sẻ lợi nhuận. Sau đó, ông đã quảng bá trực tiếp đến các chủ sở hữu bất động sản có không gian trống qua blog, và hợp đồng đầu tiên đã được ký kết nhanh chóng hơn mong đợi.
 
Điểm mở đầu tiên là tại Incheon Nonhyeon. Thời điểm đó, khái niệm self-storage còn mới mẻ, và gia đình của những người ký hợp đồng đã đến yêu cầu hủy hợp đồng. Ông Nam cho biết: "Mọi người không hiểu rõ về self-storage" và "nhưng bây giờ bầu không khí thị trường đã hoàn toàn thay đổi".


Hiện tại, I.M.Box đang vận hành 280 điểm trên toàn quốc. Ông Nam nhấn mạnh rằng đặc điểm của self-storage là không phụ thuộc nhiều vào vị trí hay khu vực thương mại như các cơ sở thương mại thông thường.
 
Ông Nam dự đoán rằng vấn đề không gian trống trong bất động sản thương mại sẽ trở nên nghiêm trọng hơn. Các cơ sở thương mại và trung tâm công nghiệp tri thức được cung cấp trong quá trình phát triển vẫn còn tồn tại trên thị trường, trong khi nhu cầu thuê để lấp đầy chúng đang giảm.
 
Ngược lại, ông cho rằng môi trường hỗ trợ nhu cầu self-storage đang mở rộng. Đặc biệt, ông chỉ ra rằng sự gia tăng chi phí sinh hoạt và việc giảm kích thước không gian sống là những yếu tố chính.
 
Ông Nam giải thích: "Trước đây, việc chuyển đến nhà rộng hơn là điều tự nhiên, nhưng giờ đây, do gánh nặng chi phí sinh hoạt, việc chuyển đến nhà rộng hơn trở nên khó khăn" và "khi chuyển đến nhà nhỏ hơn, mọi người cần giảm bớt đồ đạc, nhưng không thể vứt bỏ tất cả đồ đạc của mình, vì vậy nhu cầu tìm kiếm kho cá nhân xuất hiện".
 
Lợi nhuận cũng là một phần mà I.M.Box nhấn mạnh. Ông Nam cho biết doanh nghiệp hoạt động chủ yếu bằng vốn tự có mà không cần đầu tư bên ngoài, và đạt được tỷ suất lợi nhuận gần 30% mỗi năm.
 
Mô hình kinh doanh của I.M.Box tập trung vào việc giảm chi phí đầu tư cơ sở vật chất. Họ đã giảm thiểu đầu tư lớn cần thiết cho tự động hóa bằng cách sử dụng hệ thống khóa cửa và mã QR cho cửa ra vào. Ngược lại, một số đối thủ cạnh tranh đã đầu tư lớn vào phát triển ứng dụng và xây dựng hệ thống không người lái, dẫn đến gánh nặng chi phí tăng lên, theo lời ông Nam.
 
I.M.Box đặt mục tiêu đạt được thị phần đáng kể trong vòng 6-12 tháng sau khi mở điểm mới, và trong 1-2 năm sau đó, đạt được mức thị phần ổn định. Ông Nam giải thích rằng khi thị phần của không gian gần điểm mở đạt trên 80%, họ sẽ mở thêm điểm mới để mở rộng theo nhu cầu.
 
Tuy nhiên, khi thị trường self-storage phát triển, sự cạnh tranh trở nên khốc liệt là một thách thức không thể tránh khỏi. Nếu có nhiều đối thủ cạnh tranh ở vị trí tốt, lợi nhuận của từng điểm có thể giảm.
 
Về mặt quy định, ông cũng đề cập rằng các quy định liên quan đến phòng cháy chữa cháy có thể ảnh hưởng đến sự mở rộng của doanh nghiệp trong tương lai. Tuy nhiên, các kho lưu trữ của I.M.Box hiện có mức sử dụng lửa và điện thấp hơn so với nhà hàng thông thường hoặc cơ sở cư trú, và được trang bị cảm biến phát hiện nhiệt và khói để giảm thiểu nguy cơ cháy.
 
I.M.Box đặt mục tiêu đạt được 400 điểm vào cuối năm nay và mở rộng lên 1.000 điểm trên toàn quốc vào năm 2029. Qua đó, họ dự kiến đạt doanh thu 1.000 tỷ đồng và lợi nhuận hàng năm khoảng 300 tỷ đồng, đồng thời có kế hoạch mua tài sản thông qua quỹ trong dài hạn.
 
Ông Nam nhấn mạnh: "Kinh doanh self-storage không chỉ đơn thuần là đưa kho vào không gian trống mà còn là kết nối giữa môi trường sống đang thay đổi và thị trường bất động sản thương mại" và "với hai thay đổi đồng thời là vấn đề không gian trống và thiếu hụt không gian sống, thị trường sẽ ngày càng mở rộng trong tương lai".



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #kho cá nhân
• #vấn đề trống
• #self-storage
• #bất động sản thương mại
• #I.M.Box
• #kho
• #PropTech