Ông Oh Se-hoon chỉ trích chính sách bất động sản của Tổng thống Lee Jae-myung

 
Ông Oh Se-hoon, Thị trưởng Seoul, đã chỉ trích mạnh mẽ phát biểu của Tổng thống Lee Jae-myung về khả năng giảm giá nhà, cho rằng "cách tiếp cận vấn đề bất động sản đã sai ngay từ đầu". Ông cho rằng việc Tổng thống đề cập đến "cung cấp hàng loạt sớm" và "giảm giá nhà" trong khi chính phủ chưa đưa ra kế hoạch cụ thể về cung cấp nhà ở là không phù hợp với thực tế thị trường.
 
Vào ngày 31 tháng 8, ông đã đăng một bài viết trên Facebook với tiêu đề "Nhận thức của Tổng thống về thực tế bất động sản thật khó hiểu" và cho biết: "Hôm qua, Tổng thống đã thông báo qua mạng xã hội rằng 'chúng tôi đang chuẩn bị cho khả năng giá nhà giảm mạnh do cung cấp hàng loạt sớm, kiềm chế nhu cầu đầu cơ, và sự gia tăng nợ xấu do lãi suất cao'".
 
Trước đó, Tổng thống Lee đã chỉ đạo chuẩn bị một hệ thống để chính phủ mua lại hàng loạt nhà ở dưới một mức giá nhất định nếu giá nhà giảm mạnh, nhằm ngăn chặn sự gia tăng giá nhà nhưng vẫn có thể mua lại nhà để giảm thiểu tác động của thị trường.
 
Đối với điều này, ông Oh cho rằng "việc dự đoán giá nhà sẽ giảm đã là điều khó hiểu, nhưng các lý do mà Tổng thống đưa ra như 'cung cấp hàng loạt sớm', 'kiềm chế nhu cầu đầu cơ', và 'gia tăng nợ xấu và đấu giá' cho thấy Tổng thống vẫn chưa nhìn nhận đúng thực tế của thị trường bất động sản và đời sống của người dân".
 
Ông cũng nghi ngờ rằng mục tiêu cung cấp mà chính phủ công bố có thể dẫn đến việc cung cấp thực tế hay không.
 
Ông nhấn mạnh: "Chỉ có mục tiêu cung cấp mà không có kế hoạch cụ thể và thời gian thực hiện thì không thể gọi là 'cung cấp hàng loạt sớm'. Nếu Tổng thống nghĩ rằng những thông báo cung cấp của chính phủ chỉ là những kế hoạch không rõ ràng trong nhiệm kỳ của mình, thì đó là một sự nhầm lẫn lớn" và cho biết thêm rằng "với những kế hoạch không rõ ràng, không thể ổn định giá nhà hay tạo ra sự tin tưởng cho người dân về việc cung cấp".
 
Ông cũng cho rằng "không chỉ là giảm giá nhà, mà chính phủ còn khiến người dân nghi ngờ về ý chí và khả năng thực sự của mình trong việc cung cấp nhà ở".
 
Việc cung cấp nhà ở quan trọng hơn nhiều so với số lượng mục tiêu mà chính phủ công bố, bao gồm cả việc cấp phép, khởi công, hoàn công và thời điểm đưa vào sử dụng. Đặc biệt, tại Seoul, việc tìm kiếm đất mới để phát triển là rất khó khăn, do đó các dự án tái phát triển và tái xây dựng trong khu vực đô thị hiện tại được coi là phương tiện cung cấp chính.
 
Ông Oh cho rằng chính phủ đang chú trọng vào việc kiềm chế nhu cầu thông qua thuế và quy định cho vay hơn là mở rộng cung cấp thông qua các dự án tái phát triển tại Seoul. Nếu chỉ kiềm chế nhu cầu ở những khu vực thiếu cung, giao dịch có thể giảm nhưng khó có thể dẫn đến ổn định giá trong trung và dài hạn.
 
Ông cũng nhấn mạnh rằng không nên đánh giá sự giảm giá của một số bất động sản tại khu vực Gangnam là thành công của chính sách của chính phủ.
 
Ông nói: "Có thể Tổng thống đang xem sự giảm giá của một số bất động sản tại khu vực Gangnam gần đây là thành công của việc kiềm chế nhu cầu đầu cơ? Nếu cho rằng sự giảm giá tạm thời của một số bất động sản cao cấp trước khi áp dụng thuế trừng phạt và giảm quy định là dấu hiệu của sự giảm giá chung trên thị trường thì đó là một sai lầm lớn".
 
Ông cũng chỉ ra rằng "trên thực tế, giá nhà tại các khu vực ngoại ô Seoul đang tăng lên, và nếu đánh giá điều này là thành công của chính sách thì có thể là do nhận được thông tin sai hoặc đang lờ đi thực tế".
 
Sự giảm giá của một số bất động sản cao cấp không có nghĩa là giá nhà toàn bộ Seoul đang giảm. Trước khi có sự điều chỉnh về thuế, một số bất động sản có thể được đưa ra thị trường hoặc điều chỉnh giá bán, nhưng cũng cần xem xét khả năng giá tăng từ khu vực Gangnam và các khu vực đang thực hiện dự án tái phát triển ra các khu vực ngoại ô.
 
Ông Oh cũng đưa ra những quan điểm khác về các chỉ số từ thị trường đấu giá mà Tổng thống đã đề cập. Ông nói: "Tổng thống đã nói rằng sự gia tăng số lượng đấu giá do nợ xấu là dấu hiệu của sự giảm giá nhà, nhưng sự gia tăng số lượng đấu giá không tự động dẫn đến việc giá nhà giảm".
 
Ông nhấn mạnh rằng "để đánh giá xu hướng giá, không chỉ nên xem tỷ lệ trúng thầu mà còn phải xem tỷ lệ giá trúng thầu so với giá định giá".
 
Theo báo cáo xu hướng đấu giá tháng 7 năm 2026 của công ty dữ liệu đấu giá và công khai Gijiauction, tỷ lệ trúng thầu căn hộ tại Seoul trong tháng 7 đạt 101,0%. Mặc dù giảm 0,7 điểm phần trăm so với tháng trước, nhưng đã vượt 100% trong 4 tháng liên tiếp. Tỷ lệ trúng thầu là tỷ lệ giữa giá định giá do tòa án xác định và giá trúng thầu thực tế. Việc tỷ lệ trúng thầu vượt 100% có nghĩa là trung bình giá trúng thầu cao hơn giá định giá.
 
Ông Oh cho biết: "Tỷ lệ trúng thầu căn hộ tại Seoul trong tháng 7 năm nay là 101,0%, vượt 100% trong 4 tháng liên tiếp" và giải thích rằng "mặc dù số lượng đấu giá tăng lên, nhưng tại Seoul, giá trúng thầu vẫn cao hơn giá định giá".
 
Ông cho rằng "các chỉ số đấu giá mà Tổng thống đã đề cập không phải là dấu hiệu của sự giảm giá nhà, mà là sự thiếu hụt cung nghiêm trọng và nhu cầu lớn tại Seoul".
 
Tuy nhiên, chỉ dựa vào tỷ lệ trúng thầu cũng khó có thể xác định xu hướng giá toàn bộ thị trường nhà ở Seoul. Giá định giá thường được xác định trước thời điểm đấu giá và có thể khác biệt so với giá thị trường hiện tại, và cũng có sự chênh lệch lớn giữa các khu vực phổ biến và không phổ biến. Thực tế, trong cùng thời gian, tỷ lệ trúng thầu căn hộ trên toàn quốc đã giảm xuống 85,4%, cho thấy sự phân cực giữa thị trường Seoul và các khu vực khác.
 
Ông Oh cũng bày tỏ lo ngại về nhận thức của Tổng thống khi liên kết sự gia tăng nợ xấu và đấu giá với khả năng giảm giá nhà. Ông nói: "Không phải tất cả những người sở hữu nhà được đưa ra đấu giá đều là những nhà đầu cơ đã vay nợ quá mức để mua nhà. Trong số đó có những doanh nghiệp nhỏ không thể chịu đựng được tình trạng suy thoái và lãi suất cao, và cũng có những người dân bình thường đang đứng trước nguy cơ mất đi nơi ở và sinh kế của mình vì đã dùng căn nhà duy nhất của họ làm tài sản thế chấp để có vốn kinh doanh".
 
Ông nhấn mạnh: "Tổng thống không nên vui mừng trước sự gia tăng số lượng đấu giá như một dấu hiệu của sự giảm giá nhà, mà nên cảm thấy trách nhiệm nặng nề với tư cách là người đứng đầu quốc gia trước nỗi đau của người dân buộc phải đưa nhà ra đấu giá".
 
Sự gia tăng số lượng đấu giá không chỉ là một chỉ báo trước của giá thị trường mà còn có thể là dấu hiệu cho thấy khả năng trả nợ của các hộ gia đình và doanh nghiệp nhỏ đang suy yếu. Do đó, nếu không phân biệt giữa việc vay nợ quá mức vì mục đích đầu cơ và nợ để sinh sống hoặc kinh doanh, việc chỉ xem sự gia tăng đấu giá như một dấu hiệu ổn định giá nhà có thể dẫn đến sự hiểu lầm về hiệu quả chính sách đối với đời sống của người dân.
 
Ông Oh cũng đặt câu hỏi về việc liệu phát biểu của Tổng thống về khả năng giảm giá nhà có phải là nhằm tạo áp lực tâm lý lên thị trường hay không. Ông nói: "Tôi không thể không nghi ngờ rằng có một ý đồ khác đằng sau những phát biểu không thực tế của Tổng thống. Khi không có các biện pháp cung cấp thực tế ngay lập tức, Tổng thống đã đề cập đến 'giảm giá nhà' để tạo ra nỗi sợ hãi trên thị trường, nhằm ép buộc những người sở hữu nhà phải đưa bất động sản của họ ra thị trường".
 
Phát biểu của Tổng thống cũng được hiểu là một sự can thiệp bằng lời nói nhằm giảm kỳ vọng tăng giá nhà và ngăn chặn nhu cầu đầu cơ. Chính phủ sẽ tăng cường cung cấp trong tương lai và kiềm chế nhu cầu đầu cơ, vì vậy hãy cẩn thận không nên mua nhà một cách mạo hiểm.
 
Tuy nhiên, nếu chỉ nhấn mạnh khả năng giảm giá mà không có sự tin tưởng vào việc cung cấp thực tế, thị trường mua bán có thể bị đóng băng và sự bất ổn trên thị trường cho thuê có thể gia tăng. Ngay cả khi gây áp lực lên những người sở hữu nhà để bán, nếu không có nhà ở với giá hợp lý tại các khu vực mà người chưa có nhà mong muốn, thì sẽ không thể giải quyết vấn đề một cách triệt để.
 
Ông Oh nhấn mạnh: "Bất động sản không phải là vấn đề có thể giải quyết bằng cách đe dọa người dân" và "chỉ lặp đi lặp lại khẩu hiệu 'đập tan đầu cơ' không có nghĩa là thị trường sẽ hoạt động theo ý muốn của chính phủ".
 
Ông kêu gọi: "Cần phải xử lý thị trường phức tạp với nhu cầu và cung, lãi suất và tài chính, giao dịch mua bán và cho thuê bằng dữ liệu chính xác và nhận thức thực tế lạnh lùng" và "đừng cố gắng tránh né khủng hoảng bằng những biện pháp tạm thời và sự sợ hãi".
 
Ông cũng kêu gọi: "Ngay bây giờ, hãy xem xét lại hoàn toàn các chính sách bất động sản sai lầm và chọn cách cung cấp thực tế nhà ở tại những nơi mà người dân mong muốn" và "trong một năm qua, cả người dân và Tổng thống đã trải qua đủ rồi. Giờ là lúc phải thay đổi".
 
Sự chỉ trích của ông Oh cho thấy chính sách kiềm chế nhu cầu dựa trên thuế và quy định tài chính mà chính phủ Lee Jae-myung đang theo đuổi đang xung đột trực tiếp với chính sách mở rộng cung cấp dựa trên tái phát triển và tái xây dựng mà thành phố Seoul đang nhấn mạnh.
 
Cuộc tranh luận giữa hai bên không chỉ dừng lại ở việc "làm thế nào để kiềm chế giá nhà", mà còn liên quan đến "làm thế nào để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở tại Seoul". Việc chính phủ có thể nhanh chóng kết nối số lượng cung cấp đã công bố với việc khởi công thực tế, và mức độ cho phép tái phát triển và tái xây dựng tại Seoul sẽ quyết định thành công của chính sách bất động sản trong tương lai.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #chính sách bất động sản
• #giá nhà
• #cung cấp nhà ở