Chính phủ đặt mục tiêu cung cấp 1,47 triệu căn hộ, nhưng cần hỗ trợ mạnh mẽ để đạt được

Chính phủ Hàn Quốc đã nâng mục tiêu cung cấp nhà ở cho khu vực đô thị lớn lên 294.000 căn mỗi năm thông qua chính sách 8·13, nhưng theo phân tích, để đạt được mục tiêu này cần có thêm hỗ trợ về tài chính và thuế, đặc biệt là khi xem xét tình hình thực hiện gần đây và điều kiện kinh doanh của khu vực tư nhân.
 
Viện Nghiên cứu Công nghiệp Xây dựng Hàn Quốc đã công bố báo cáo "Nội dung chính và đánh giá của chính sách 8·13" vào ngày 30 tháng 8, cho biết rằng mặc dù hướng đi của chính sách 8·13 trong việc mở rộng cung cấp là tích cực, nhưng cần bổ sung tính đồng bộ giữa các công cụ chính sách như tài chính và thuế.
 
Trong chính sách 8·13, chính phủ đã đề xuất mục tiêu cung cấp tổng cộng 1,47 triệu căn hộ cho khu vực đô thị lớn, bao gồm 120.000 căn hộ bổ sung đến năm 2030, so với kế hoạch cung cấp 1,35 triệu căn hộ theo chính sách 9·7. Nếu tính trung bình hàng năm, cần cung cấp khoảng 294.000 căn hộ tại khu vực này. Số lượng cung cấp bổ sung bao gồm 57.000 căn hộ từ đất công, 5.000 căn hộ từ việc mở rộng cung cấp trong đô thị, và 59.000 căn hộ từ hỗ trợ tài chính và thuế cho khu vực tư nhân.
 
Tuy nhiên, nhìn vào kết quả cung cấp gần đây, việc đạt được mục tiêu này không dễ dàng. Trong nửa đầu năm nay, số lượng căn hộ bắt đầu xây dựng tại khu vực đô thị lớn chỉ đạt 65.000 căn, tương đương 24,2% so với mục tiêu hàng năm 269.000 căn theo chính sách 9·7. Tỷ lệ đạt được tại Seoul chỉ khoảng 19,3%.
 
So với kết quả gần đây, mục tiêu 294.000 căn hộ hàng năm vẫn là một con số cao. Theo Viện Nghiên cứu Công nghiệp Xây dựng, trong 16 năm từ 2010 đến 2025, chỉ có 4 năm (2015-2017 và 2019) đạt được mức trên 294.000 căn hộ bắt đầu xây dựng tại khu vực đô thị lớn. Năm ngoái, số lượng căn hộ bắt đầu xây dựng tại khu vực này chỉ đạt 167.000 căn, tương đương 56,8% mục tiêu.
 
Viện Nghiên cứu Công nghiệp Xây dựng cho rằng để đạt được mục tiêu cung cấp, trong 5 năm tới cần duy trì mức cung cấp vượt quá 1,5 lần số lượng căn hộ bắt đầu xây dựng trung bình trong 5 năm gần đây, tức là khoảng 181.000 căn mỗi năm. Đặc biệt, trong 5 năm qua, 83,4% số lượng căn hộ bắt đầu xây dựng tại khu vực đô thị lớn là do khu vực tư nhân đảm nhận, vì vậy việc đạt được mục tiêu cung cấp của chính phủ liên quan trực tiếp đến sự phục hồi của các dự án nhà ở tư nhân.
 
Một vấn đề khác được chỉ ra là thiếu các biện pháp hỗ trợ từ phía cầu. Cung cấp nhà ở trong nước chủ yếu dựa vào cấu trúc bán trước từ nguồn vốn của người mua, do đó nếu không có các biện pháp kích thích cầu hiệu quả, khả năng huy động vốn của các nhà phát triển sẽ bị hạn chế.
 
Viện Nghiên cứu Công nghiệp Xây dựng cũng đã đưa ra ví dụ từ Đức và Anh. Mặc dù Đức và Anh đã đề ra mục tiêu cung cấp lần lượt 400.000 và 300.000 căn hộ mỗi năm và cũng đã thực hiện các biện pháp kích thích cầu, nhưng tỷ lệ đạt được mục tiêu cung cấp chỉ ở mức 50-70%. Điều này cho thấy chỉ với chính sách mở rộng cung cấp không đủ để đạt được mục tiêu.
 
Việc cung cấp đất công cũng không chỉ đơn giản là giảm thủ tục hành chính. Chính phủ đã lên kế hoạch áp dụng mô hình "bắt đầu xây dựng nhanh nhất" để rút ngắn thời gian tạo lập đất công xuống còn một nửa, với kế hoạch bắt đầu xây dựng các khu vực mới như Gangseo, Namyangju và Gwangju trong vòng 3-4 năm tới.
 
Tuy nhiên, từ các ví dụ về các thành phố mới giai đoạn 3, thời gian từ khi công bố địa điểm đến khi bắt đầu xây dựng tại Incheon Gyeongyang mất khoảng 40 tháng, trong khi Namyangju Wangseok và Hanam Gyosan lần lượt mất 54-57 tháng. Do điều kiện thực địa như bồi thường, di dời và phá dỡ, thời gian thực hiện dự án có sự khác biệt lớn, vì vậy cần có quản lý tập trung vào thực địa để xác định và giải quyết các yếu tố gây chậm trễ theo từng khu vực và từng khối.
 
Các dự án cải tạo đô thị cũng còn nhiều thách thức. Chính phủ đã quyết định giảm tỷ lệ đồng thuận thành lập hợp tác xã tái phát triển từ 75% xuống 70% và mở rộng các dự án nhà ở công cộng trong đô thị. Viện Nghiên cứu Công nghiệp Xây dựng cho rằng các biện pháp này là tích cực, nhưng các vấn đề cốt lõi ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án như quy định về thu hồi lợi nhuận tái phát triển và hạn chế chuyển nhượng quyền lợi của thành viên đã không được đề cập trong chính sách lần này.
 
Đặc biệt, quy định về tỷ lệ khối lượng xây dựng tối đa 1,3 lần chỉ áp dụng cho các dự án cải tạo công cộng, do đó cũng đặt ra vấn đề về sự công bằng với khu vực tư nhân. Cần chuyển đổi cách thức cấp phát ưu đãi dựa trên tính công cộng và kết quả của dự án, thay vì dựa vào việc chủ thể thực hiện dự án là công hay tư.
 
Chuyên gia nghiên cứu Heo Yoon-kyung của Viện Nghiên cứu Công nghiệp Xây dựng cho biết: "Chính sách 8·13 đã đề ra một hướng đi rõ ràng trong việc mở rộng cung cấp 1,47 triệu căn hộ cho khu vực đô thị lớn trong nhiệm kỳ này, điều này là tích cực. Tuy nhiên, nếu không có các biện pháp kích thích cầu hiệu quả hỗ trợ cho cấu trúc bán trước, khả năng thực hiện lộ trình cung cấp sẽ bị hạn chế."
 
Bà cũng nhấn mạnh: "Việc cung cấp đất công không chỉ cần rút ngắn thủ tục hành chính mà còn cần giải quyết các nút thắt thực địa như bồi thường và di dời, trong khi các dự án cải tạo đô thị cần giải quyết các vấn đề cốt lõi ảnh hưởng đến tính khả thi. Thành công hay thất bại của chính sách 8·13 phụ thuộc vào việc điều chỉnh các chính sách và lợi ích mâu thuẫn dưới một nguyên tắc nhất quán, cũng như tốc độ thực hiện nhanh chóng để các dự án thực sự đi vào xây dựng."



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #chính sách 8·13
• #khu vực đô thị lớn
• #cung cấp nhà ở