Khó khăn kép của thị trường trung tâm công nghiệp tri thức: Áp lực từ lãi suất và việc bán tài sản

Các chủ sở hữu trung tâm công nghiệp tri thức đang phải đối mặt với áp lực lớn từ việc giảm giá trị tài sản, lãi suất tăng và gánh nặng trả nợ gốc.

Ông A, một người đã mua trung tâm công nghiệp tri thức tại tỉnh Gyeonggi, đã chia sẻ trong cuộc phỏng vấn với báo chí vào ngày 30 rằng: "Quá trình gia hạn vay gần đây đã khiến gánh nặng trả nợ gốc tăng lên do lãi suất tăng và việc xem xét lại thường xuyên."

Ông A cho biết, trong tháng này, lãi suất vay đã tăng từ mức giữa 4% lên 7,33%, và thời hạn vay đã được thay đổi thành gia hạn mỗi 3 tháng. Trước đó, ông đã vay 3,48 tỷ won để mua một trung tâm công nghiệp tri thức với giá 4,1 tỷ won vào năm 2023.

Mặc dù số tiền trả nợ gốc được thông báo ban đầu là 17 triệu won đã được điều chỉnh xuống khoảng 10 triệu won trong lần gia hạn này, nhưng vấn đề sẽ phát sinh sau 3 tháng. Ông A cho biết: "Mặc dù có người thuê, nhưng tôi vẫn không đủ tiền để trả lãi vay, nên tôi phải bỏ thêm tiền của mình vào. Nếu tiếp tục bị yêu cầu trả nợ gốc, tôi sẽ khó mà chịu đựng được."

Vấn đề là ngay cả khi gánh nặng vay tăng lên, việc bán tài sản cũng trở nên khó khăn. Thị trường trung tâm công nghiệp tri thức đang chứng kiến lượng hàng tồn kho chưa bán của các nhà phát triển được chào bán với giá giảm, khiến cho các chủ sở hữu hiện tại gặp khó khăn trong việc bán tài sản của mình. Một số tài sản đang được bán với mức giá giảm khoảng 18% so với giá bán ban đầu. Thực tế, tài sản mà ông A đã mua với giá 4,1 tỷ won hiện đang được nhà phát triển chào bán với giá khoảng 3,2 tỷ won.

Việc cho thuê cũng không dễ dàng. Số lượng tài sản trống tăng lên khiến cho các chủ sở hữu phải hạ giá thuê để tìm kiếm người thuê. Một người trong ngành cho biết: "Có những trường hợp trung tâm công nghiệp tri thức phải giảm giá thuê xuống còn 200.000 đến 300.000 won để tìm người thuê, và gánh nặng chi phí quản lý tương đối cao cũng khiến việc duy trì tài sản trống trở nên khó khăn."

Thực tế, các tổ chức tài chính cũng đang thắt chặt quy trình thẩm định đối với bất động sản thương mại, bao gồm cả trung tâm công nghiệp tri thức. Một đại diện ngân hàng cho biết: "Tình hình của trung tâm công nghiệp tri thức không khả quan, vì vậy quy trình thẩm định của ngân hàng đã trở nên nghiêm ngặt hơn. Trước đây, tỷ lệ cho vay có thể lên tới 80%, nhưng hiện nay giá trị tài sản thế chấp của trung tâm công nghiệp tri thức không tốt, dẫn đến việc tỷ lệ này giảm xuống còn 50%." Ông cũng cho biết thêm: "Phần giảm trong tỷ lệ cho vay thế chấp có thể được chuyển sang vay tín chấp."

Cuối cùng, một vòng luẩn quẩn đang diễn ra: 'Giá trung tâm công nghiệp tri thức giảm → Giá trị tài sản thế chấp giảm → Giới hạn vay giảm → Cần thêm vốn → Đấu giá'.

Luật sư Kang Eun-hyun, giám đốc Viện Nghiên cứu Đấu giá của Công ty Luật Myungdo, cho biết: "Trung tâm công nghiệp tri thức từng được ưa chuộng, nhưng với việc cung cấp quá nhiều và suy thoái kinh tế, nhu cầu đã giảm. Trước đây, các tổ chức tài chính không hạn chế cho vay như hiện nay, nên nhiều nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy để mua. Tuy nhiên, khi áp lực cho vay từ các tổ chức tài chính gia tăng, số lượng tài sản chuyển sang đấu giá cũng ngày càng tăng."

Sau khi chuyển sang đấu giá, việc phục hồi thiệt hại cũng không dễ dàng. Bất động sản thương mại có nhu cầu mua hạn chế hơn so với nhà ở, do đó có khả năng xảy ra việc không bán được và giá bán có thể thấp hơn so với giá thị trường nếu cần bán gấp. Đặc biệt, nếu tỷ lệ trúng thầu giảm, thiệt hại của các chủ sở hữu hiện tại sẽ gia tăng và điều này có thể kéo giá trị thị trường và giá trị tài sản thế chấp của trung tâm công nghiệp tri thức xuống thấp hơn.

Trong khi đó, việc chuyển đổi công năng của các trung tâm công nghiệp tri thức hiện có đang nổi lên như một giải pháp. Viện Nghiên cứu Phát triển Bất động sản Hàn Quốc đã đề xuất trong một báo cáo nghiên cứu chính sách vào tháng 3 rằng việc chuyển đổi các trung tâm công nghiệp tri thức chưa bán sang cơ sở nhà ở là một giải pháp khả thi, và để thực hiện điều này cần có sự hỗ trợ từ các chính sách tài chính và thuế, cũng như các thỏa thuận mua của LH.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #đấu giá
• #tăng lãi suất
• #trung tâm công nghiệp tri thức